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「房子是買來住的，不是買來投資的。」在這個台灣房地產漲了多十年，不知道多少人在房地產市場淘金翻了身，也不知道多少人在房地產市場發了橫財，講了這句話絕對會被人笑掉大牙。投資商品的特性就是如此，一旦持有的物品價格會出現波動，人們對於原本的物品就多了一份充滿希望的無限想像。這時候你往往會因為價格上的期待，忽略了自己原本的需求。
實際坪數是一件非常關鍵的事情，我相信多數人換房有大多數的因素都是由於空間不符合需求。有很多人一開始買得太小，幾年後只好換大；也有一些人買得太大，到後來換小一點的房子。
我記得小時候，長輩在聊親朋好友入厝新房時，只要問到房屋坪數，大家都是講實際坪數，經過立法院、政府與建商同仁們的共同努力下，現在的房屋市場，有些房子公設25%，有些是30%，新的推案還有超過35%的公設比，現在你問人家房子買幾坪時，你再也不知道對方家裡實際上到底是幾坪了。無論建商如何玩虛坪的數字遊戲，可以確定的是，現在新買的房子已經越來越小了。以前的標準三房，室內將近30坪，現在建商新蓋的「小三房」，室內空間卻不到20坪。
一個標準的三房兩廳是如何配置的呢？一般來說，客廳是家人一起生活，客人來訪應酬的區域，客廳差不多要兩個房間的大小才會夠用，所以至少要6到8坪以上才不會太擁擠，加上一個餐廳1.5坪，一個主臥約7坪，次臥一間4坪總共兩間，廚房1.5坪，主、客兩間浴廁共3坪，一個放洗衣機曬衣服的陽台1坪，這樣算起來室內就有30坪了，抓30％的公設比，你的房屋權狀要買到43坪室內才會有30坪的空間，加上一個8坪的車位，你所有的坪數要買到50坪，才會有一個標準的配置。可是在台北市中古屋一坪70萬，新成屋一坪100萬，車位一個200萬的價格之下，在台北市要買一個標準三房，就需要花到3200萬到4500萬，你才可以生活在天龍國。
因為總價太高，建商新蓋的房子就越來越小，不但標準三房縮水，兩房套房也一起縮，除非財力雄厚，台北人自然就越來越「鳥居」了。一個標準三房如何縮成20坪以下呢？很簡單，客廳加餐廳縮到7坪，主臥4坪，兩間次臥變成3坪、2坪，兩間浴室2坪，廚房陽台2坪，這樣就變成20坪的三房了。
這種房子我去看過，對於有小孩的家庭來說，通常都「不宜人居」。有人可能會覺得我講得太誇張了，很多新婚夫妻剛買房，還沒有小孩，聽著代銷小姐用三寸不爛之舌講著：「三房兩廳，大間次臥當孝親房，小孩長大變成小孩房，另一間小房間拿來當客房、遊戲室或是書房......」對什麼都還搞不懂的看房新人來說，是多麼適合的好主意啊？！實際看了樣品屋，才覺得有點怪怪的說不上來。三房從30坪縮水到20坪一定會付出許多代價的。
首先，蓋這種「小三房」的建商送給你的平面圖，裡面的床、餐桌、椅子跟沙發，一定都不是標準尺寸，它們縮小了模型的圖例，讓你誤以為放了床、餐桌，看起來還有一定的動線。事實上，這種房子的客廳如果放了沙發、茶几跟電視櫃，客廳已經沒有什麼讓小孩子活動的空間。
再來是餐廳很小，頂多放一張四人小桌，椅子只要坐人，往後稍微擺放就會碰到牆面。廚房更不用說了，一字型的廚房，冰箱頂多放到450升的大小，讓真正想要下廚的太太綁手綁腳，很不順手。再來是主臥就不用想放king size的雙人床了，放了標準雙人床後，床前還要放衣櫥，結果建商樣品屋的衣櫥深度才不到50公分，大衣根本放不進去，如果要做深度超過60公分的衣櫥，床尾的走道通行時狹窄難行，想當然爾，勉強做了一個衣櫃後，也別想房內還放得下嬰兒床（雖然，我兩個小孩都是母嬰同床，爸爸下床）。最糟糕的是最小的次臥，原本想要當成小孩子的房間，其實小得不得了，一張單人床加上真正的桌子其實就快碰到門，已經放滿了，圖面上還可以畫出衣櫃，那根本是天方夜譚。廚房外的曬衣陽台，由於長度不夠，夏天想要晾個被子都難上加難。（見圖一、圖二）
圖一、某建商「小三房」案例。（取自網路）
圖二、某建商「小三房」案例。（取自網路）
你如果覺得「小三房」誇張，還有更誇張的是明明是兩房兩廳的15坪，建商還可以硬弄成「創意三房」的設計。兩房要怎樣變成「創意」三房呢？首先，這種房型一定少一間主臥衛浴，然後廚房一定要打一面牆變成開放式的廚房，再來就是餐桌只用廚房的小吧檯取代，餐廳的位置用滑門或是滑簾做成一個多功能室，這樣原本的一廳隔起來，又多出一房了。
圖三、建商的「創意」兩房。（取自網路）
圖四、建商的「創意」兩房。（取自網路）
建商把格局縮小，也算是一種小屋多機能的創意表現，不全都是惡意。我自己第一台車子就是台塑的MATIZ，不論是大車、小車、進口、國產、新車、中古，只要你是第一次從兩輪升級成四輪，那種遮陽擋雨吹冷氣還可以上高速公路，你就會立即有感。雖然車商標榜「不只是小車」，但是當我長時間使用後，我深深感受到大車可以小用，小車無法大用的這個天生限制。
我並不是要表達那種因應高房價而生的「小三房」或是「創意兩房」的房子不能住人。而是要表達這樣的房子不適合小孩、老人居住，特別是你如果買房時有家庭成員的考量。我的老大出生時，我們就住在台北市信義區的挑高一房一廳小套房，室內權狀9.5坪，扣掉公設室內實際空間6坪，因為有夾層算起來將近兩倍約不到12坪的室內空間。周邊機能真的很強很方便，但我只能跟你說，我的老大住了兩年，她並不開心，她不開心我們全家就不開心。我附近的鄰居有人兩戶打通，住著一家四口，媽媽經常在家裡跟兩個女兒發飆大哭。如果你將來會有小孩，就千萬不要以為那個小套房或是兩房可以讓你養小孩，我保證你小孩兩歲之前，你就會開始想搬家。
一個成人大概需要10坪的空間，一個小孩子要加5坪。如果你是兩人的頂客族，10來坪的兩房或20坪的小三房，其實都夠用。萬一真的有一個孩子，兩大一小的人數，你最起碼要小三房的空間，你應該還可以應付。如果會生到兩個小孩子，起碼需要室內30坪「標準三房」才足以支應；當然，一家四口若能有40坪以上的空間，會更游刃有餘。而那些兩房產品，不管你遇到的設計師功夫多麼高明，由於空間上的物理限制，絕對是無法用裝潢來解決讓你好好打造優質的育兒環境，所以我真的建議會有小孩的爸媽千萬不要考慮兩房。買房不像買車，它的耐用期很長，你應該要規劃個五年、十年以上的使用需求，為了你的孩子著想，無論如何，不要傻傻為了房價會上漲這個天真的理由，買了一個坪數不足的房子，寧可從蛋黃搬到蛋白，新房子改買中古屋，也不要讓家人不開心，害自己天天想搬家。
本文獲作者授權轉載，原文：裝潢始於買房(2)--坪數