房地產

新手買房的第1堂課,針對新手買房前需要了解的4件事做了觀念溝通,接下來第2堂,就要來告訴大家怎麼挑選區位和環境,以及避免一些會讓房子轉手性變差的嫌惡設施!

挑選區位的3個重點

針對首購族買房,建議還是以自身需求為出發點去考量為主,而在挑選區位的部分,要抓準以下3個重點:

1.以自己的視角去看房。
2.替代性。
3.接手性。

接著,讓我們根據這3個重點來為大家一一講解。

重點1》以自己的視角去看房:交通動線考量

新手買房要以自住需求為主,那按照自己的視角去看房的部分,會建議透過居住地、工作地以及親友居住地這3個點去延伸,沿著交通動線去找適合的地點,這邊分2個層面來解釋。

 
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1.工作距離:想要買的地方和工作地,最好抓60分鐘以內的通勤距離,超過60分鐘,1天工作來回就要耗費2小時,久了很容易受不了,太遠的建議都先排除。

2.父母距離:考量到孝親方便,以及一般上班族下班時間沒辦法配合接小孩放學,為了可以就近請長輩幫忙,想買的地方最好要跟女方父母或男方父母其中一方距離要近,最好是走路可以到的距離。

重點2》替代性:同樣的交通時間,房價省很大

你知道嗎?在同樣交通時間的基準下,我們可以找滿足「替代性」的區域來選擇,房價落差很大喔!那要怎麼評斷替代性呢?以下以開車通勤和搭乘捷運通勤來各舉1個例子。

1.開車通勤:如果以工作地理位置在竹科來說的話,竹科距離北門、竹北、竹東的交通時間差不多都在15分鐘上下,房價卻落差很大。像是竹科到竹北車程約11分鐘,單價約每坪35萬元;但如果你願意再多幾分鐘車程,就可以選擇便宜一點、機能又還不錯的北門生活圈,單價約每坪29萬元;如果願意再拉長一點車程時間到18分鐘,就可以選擇單價約每坪19萬元的竹東。整體下來,就能省下不少錢,這就是自己視角的替代性。

 
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2.捷運通勤:如果以工作地理位置在台北車站周遭來說的話,選擇住北投,坐捷捷的交通時間約24分鐘,單價約每坪57萬元;考慮替代性,選擇買在體育大學A7站,搭乘機捷到台北車站約23分鐘,單價約每坪26萬元。差不多的通勤時間,房價省了幾乎一半的價格。

 
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建議大家可以依工作地點做衡量,多比較附近的生活圈,如果資金不足的話,可以選擇通勤時間相近,但單價較便宜的區域,可以節省一些費用。

重點3》轉手性:嫌惡設施要注意

第1堂課有提到,買房要考慮「接手性」的問題,但接手性該怎麼判斷?很重要的一點,就是要避免購屋地點附近有以下4大類嫌惡措施!

 
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1.高壓電塔、變電所、瓦斯行:距離至少300公尺以上,根據研究,電磁波的影響範圍是50公尺,但300公尺是心理上比較不會有壓力的距離。

2.特種行業、葬儀社、棺材店:不要在鄰近街區內,買房之前最好實際去附近走走,買早餐、買宵夜或是買菜的動線上,會不會有這些比較特殊行業的店家。

3.夜市、菜市場、加油站:這些設施雖然都是民生必需,它們可以在走路就能到的範圍內,但不要是住家的隔壁,以免有些氣味上的汙染和噪音的產生,會讓居住品質被打折扣。

4.墳墓、廟宇、神壇、高架道路、鐵路:建議大家在看房子的時候,一定要打開每一扇窗戶,看看外面,窗外如果正對這些設施,也建議不要考慮。

除了注意接手性之外,其實每個時期的建築法規都不太一樣,買房時也需要特別注意,才不會買到不安全或是有問題的房子。以下我們列出8條重要的建築法規提供大家參考。

 
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1.海砂屋:在1981年~1990年之間進口的砂都被混進了海砂,不管是多大的建商,在這段時間都會碰上海砂屋的問題,要特別避開。

2.輻射屋:在1982年11月~1986年1月之間的房子,建議都要去做輻射鋼筋的檢查,或是去原能會的網站查詢一下,它們是被列管的。

3.土壤液化:1997年後修訂土壤液化的規範,所以買的房子若是在此年度前建造的,需要去查一下。

4.順向坡:1990年後,政府修訂建築技術規則,順向坡不准再開發,所以買的房子是在此年度前建造的要注意。

那麼,買中古屋是不是都需要自費去檢驗呢?特別注意,我們列出來的幾個時間點,如果真的是在危險時間期間蓋的建案,建議還是自費檢驗,不要省這個錢。

另外像是海砂屋的檢測,因為是破壞性檢測,要買的時候,要跟屋主簽訂合約,如果氯離子過高的話,雙方無條件解除契約,才對自己有保障。

 
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5.結構安全:1992年之前的建築幾乎沒有耐震設計,直到921地震之後,也就是2002年後才修訂好建築法規,建築物才有耐震的保障。

6.雙樓梯公設比:2005年7月以後,8樓以上大樓新推案應設置至少2座的直通安全樓梯。所以想買公設比較低的房子,要選之前就蓋好的建案。

7.雨遮不計價:2018年之後申請的建照,預售屋、新成屋皆不可將雨遮登記坪數,也不可以計價,買房的時候要特別留意。

8.電動車法規:2019年7月之後,停車空間應預留供電動車輛充電相關設備及裝設空間。

4口訣讓你買到保值的房子

除了避開嫌惡設施,以及建築法規的限制要多加注意之外,接下來就讓我們告訴大家,怎麼樣可以買到能保值的房子、讓房子更加分。主要要記得以下口訣:「一高、二捷、三科、四公園」!

1.一高(高鐵站):鄰近高鐵站會比較保值,因為高鐵站會取代火車站成為都市的中心。像是高雄,左營已經取代高雄火車站,漸漸成為市中心,很多企業去南部設點,都會優先考慮左營。

2.二捷(捷運):大家以往會認為只有台北人買房才會看捷運,但以高雄為例,高雄捷運站附近的房子,漲幅還是高於沒有捷運站的房子。所以捷運這個判斷基準,在台北以外還是適用,只是時間長短的問題。

3.三科(科學園區):科學園區包括內科、竹科和南科,有科學園區的地方,就會有大型廠商進駐並帶來高薪人口和工作機會,會讓周圍房價漲一波。像是新竹有了竹科之後,竹北的漲幅高過了新竹火車站;台南也是有了南科之後,南科周圍的安定、善化一帶,新成屋的房價也漲到2開頭。

4.四公園:公園比較適用於北部的地區,因為北部都市地區綠地比較少,住家附近有公園是具稀有性的,但中南部的話,相對影響就比較小。

在買房子的時候要特別注意,以上說的幾個口訣,是正在規畫或是已經定案了,這兩點差異滿大的。如果只是在規畫中,可能還會有變數,不一定會實現;如果是已經定案,但還在施工中的話,會有陣痛期(例如捷運還在蓋,等到實際完成及通車已經是數年後)。

或者有的是重劃區,一開始規畫還沒有這麼完善,交通會比較不方便,這些都是在買房前要優先考慮到的。

本篇幫大家整理了怎麼挑選買房區位的一些觀念,下一堂會為大家講解「風水大禁忌」,我們下堂課見!

本文獲「moneybar」授權轉載,原文:【新手買房的8堂課】第2堂》區位、環境怎麼挑!


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