央行再降息，你，還把錢放在銀行嗎？不懂股票、不會基金操盤，這時候，你還有個好選擇，趁著租屋市場近十年來最活絡的榮景，養個「啞巴兒子」，每月穩穩收租，賺五％投報率。
中央銀行日前宣布解禁豪宅以外的信用管制，被視為救房市的一大利多。但在國內經濟局勢未見明顯成長、餘屋壓力龐大的此刻，投資買盤仍多持觀望態度。這時，許多人轉賣為租、也有人轉買為租，供需雙方同時湧進租賃市場，造就近十年難得一見的租市榮景。
最明顯的，是租金逆勢成長。今年第一季，全國六都房價創十五季新低；去年全國買賣移轉棟數僅約二十二萬戶，寫下近十四年最慘紀錄。房市交易價量齊衰，租金行情卻脫鉤成長，據五九一租屋網母公司數字科技統計，二○一五年，北中南四大城市，租金較○八年成長一成到三成，今年第一季更創近八年新高。
租金投報率，台中比台北高
四都之中，以全台第二大城市高雄市成長三三％最多，台中市成長二六％居次。然而，租市首重人口需求，根據內政部統計，近五年高雄市人口成長下滑，去年少了兩千餘人，台中增加逾一萬四千人，僅次桃園市。台中市建經協會理事長林正昇分析，台中是西部城市的中心點，有精密機械園區、中科進駐，磁吸苗栗縣以南、雲林縣以北的就業人口湧進，人口紅利帶動租屋需求。
根據信義房屋、數字科技統計，今年台中市套房單坪均價約十八萬六千元，每月每坪租金約八百元，換算租金投資報酬率達五．三％，比台北市僅二．九％，高出二．四個百分點。
永勝租售管理執行長徐銘達分析，雖然房價下跌趨勢明顯，但目前薪資水平沒有提升，對許多年輕人來說，買房仍不易，以租「代買」、「待買」的求租者眾；此外，現在要順利賣房，屋主多半得降價，有些屋主乾脆先將住宅出租，租市供給同樣增加，今年過年後，雙北市與台中市委託出租、求租量皆成長約一成，造成租市比房市更熱絡的景況。
三心法精選標的、放長線
投資人想賺高租金投報率，心法一，即是鎖定收益最高、房價相對穩定的中南部。三十歲的家庭主婦張小姐，三月中旬買進鄰近台中醫院、一戶權狀十三坪的小套房，總價僅一百四十萬元，每月可收租五千元，租金投報率達四％，全以現金埋單。「錢放在銀行也不知道做什麼，」張小姐說，台中市西區房價近十年漲跌幅不大，不熟股票、基金操作，乾脆把錢放進「看得到」的房地產，較安心。
心法二，挑地段、鎖定租客。中信房屋中彰投區域經理楊乾意分析，租屋市場以學生、上班族為兩大客群，兩者交集處，租賃市場更活躍。例如逢甲商圈，附近還有東海大學、榮總醫院與中科、精密機械園區的租屋需求；一中商圈，附近有台灣體育運動大學、台中科大，以及服務業上班族，皆是台中市租屋人口活絡的區位。徐銘達表示，鎖定學區投資，還要緊盯大專院校入學分數，國立大學招生人數較為穩定；分數排名較落後學校 ，在少子化壓力下，較快面臨招生人數銳減風險，須格外注意。
鎖定上班族、商務客群，則要挑選已經成熟的金融商圈，例如台灣大道沿線辦公大樓多，換租接手性較強。
心法三，包裝產品。在台中市擁逾二十戶出租宅的林姓包租公指出，屋齡約二十年左右的中古屋，最有可塑性，「花個五、六萬元裝潢一下，就很好租了，每個月房租還多收五百到八百元，」他指出，中古屋房價較低，簡易裝潢，每月租金就能比無裝潢產品多一成，且出租速度快一倍，有效縮短空租率。以他投資逾十二年經驗，旗下出租宅每年可收滿十一．五個月租金。
「著眼於出租收益率的投資，應該被鼓勵，」政治大學地政系特聘教授林左裕表示，台灣住宅空置率高，有資產者買房出租當房東，有助於活絡市場；但他也提醒，置產之前，要考慮當地房價走勢，免得賺了租金、賠了本金。另外，同時要將房貸利息、稅負、住宅折舊等成本算清楚，確保淨投報率符合預期再入手。
以往，房地產是國人側重的置產工具，但在房市前景混沌的此刻，短進短出的槓桿操作，不再是穩賺不賠的生意。此刻，是重新配置資產的關鍵時刻。挑對產品，放長線、求穩健租金投資報酬率，才是聰明投資房市的決勝心法。
４ 大都，買套房變便宜、出租行情漲