摘要
本文個案中，兩位繼承人的土地共有比例各為3/4與1/4，3/4共有人欲出售、但1/4共有人拒絕。依土地法第34條之1，因持分大於2/3仍可處分，但買方多壓低至市價7成，最後成交價約市價8成。個案中1/4共有人行使優先購買權並引入「金主」資助，完成過戶後再轉登記金主，成功避免土地被低價賣出。
明末吳三桂引清兵入關，給人們的印象可能是「漢奸」或是「衝冠一怒為紅顏」，但是在現實共有土地的處分上，現代吳三桂可能才是厲害的贏家。
個案的土地有2位共有人是親戚，繼承土地後，持分分別為1/4及3/4，也就是如果依照土地法第34條之1多數決的規定，3/4的共有人隨時可以把該土地賣掉，但是1/4的他共有人有優先購買權，可以主張就同一價格及同一條件優先購買該土地。
日前持分3/4的土地共有人因為資金問題，邀請另外1/4的土地共有人一併出售土地分配價金，詎料，1/4土地共有人無意出售，這下慘了，沒有共識該怎麼辦？
由於共有人只有2人，依照土地法第34條之1的規定，無法達到共有人1/2以上的門檻，還好3/4的應有面積，大於2/3所以人數不予計算，已經符合規定。
處分程序複雜，買方出價只有市價70%
透過仲介公司的銷售，買方知道必須依照土地法第34條之1的處分程序才能取得該土地，所以開出價錢總是不高，大約只有市場價格70%，為此，賣方也有心裡準備，可能會低於市場價格出售。
幾經努力，終於出現新的買方出價已經接近市場價格80%，賣方見好就收，點頭同意出售，通知買方辦理簽約手續。簽約時賣方透露，依照1/4他共有人的財力，應該沒有能力主張優先購買該土地，讓買方吃了定心丸。
簽約完成以後，必須通知優先購買權人是否優先購買。屆時，1/4土地共有人的答覆竟是要買，但是要指定第三人為登記名義人才會出面付款。
由於這樣的要求依法無據，原來買方也不同意由1/4土地共有人指定第三人辦理，所以否決該要求，他共有人也自知理虧，不再主張。
就在優先購買權通知後第14天，他共有人出面付款了，但是，陪同一位「金主」到場，現場買方主導權由該「金主」掌握，雖然還是登記給共有人，但是態勢已經非常明朗，原共有人淪為人頭，金主說話才算數。
經過共有人的付款、用印，原來買方的解除契約取回簽約金，案件很順利的在1個月內完成了登記及點交。
2個月後，我們好奇的再申請一次土地謄本，果然當時的「金主」已經是堂而皇之變成新的所有權人了。這和我們想像的完全相同，當初如果可以指定登記名義人，就不需要再辦理一次過戶了，這就是原來他共有人堅持的原因。
或許這就是現代版的吳三桂吧！銷售過程中，原買方低於市價20%購買，見獵心喜，吳三桂「一怒為紅顏」，他共有人「ㄧ怒為金錢」！吳三桂引清兵入關，他共有人引金主入關，取得真正所有權。
過程中誰是真正的受益者？看來撲朔迷離。原買方以市價80%購買，他共有人不忍土地被賤賣，雖然無能力購買，先引資購買，再出售給金主，扳回一城。個案共有人，雖然持分少，只要有人撐腰，也提供給他共有人一個解套，不會被貶抑土地價格的好方法。
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小檔案_鄭文在
正業地政士聯合事務所所長，前新北市地政士公會公關主委。
擁有不動產經紀人、地政士證照，專長為不動產稅法、不動產登記。