這幾年房價高漲，儘管我常常提醒學員買房子要注意土地使用分區和建物使用用途，不要買工業用地的房子當住宅使用，但最近講座還是常常遇到讀者問我：「工業住宅真的不能買嗎？」
早期許多工業用地的建案，不僅沒有特別標明土地使用分區，連樣品屋或實品屋都是做一般住家的家具配置，使得買方以為可以買來做住家使用。依照公平交易法和消費者保護法，建商如有提供虛偽不實或引人錯誤的廣告，即屬違法，買方權益如因此受侵害，可向建商求償。
然而最近幾年的工業建案廣告，建商和代銷不僅標示土地使用分區為工業區，連樣品屋、實品屋的房間都標示辦公室使用。儘管有些銷售人員可能暗示買方可以當住辦混合使用，但在簽約時，卻常常提供附約，請買方簽切結書，表明知悉此建案為工業用地，僅能做一般事務所、零售業等用途，未來如做住宅使用，責任歸屬完全在買方。當建商與代銷已如此明白告知並轉嫁責任，還要買來當住宅自住或出租嗎？
土地使用分區有無變更的可能性呢？在建築執照申請前，如符合各縣市政府土地使用分區變更申請條件（如：補稅、回饋一定比例的基地面積作為開放空間以供公共使用等）是有機會變更成功的。部分建案的確在興建前順利變更土地使用分區成功。然而，如果在申請建照前未能順利變更，在使用執照下來後，除非未來重建或都更，否則變更使用用途的機率微乎其微。在變更使用之前，如將工業用地違規做住宅使用，將有罰鍰的風險，且如逾期不改善，還可以連續處罰。
工業宅雖然較鄰近行情低，但將房子的賭注放在主管機關罰與不罰的機動性政策執行上，值得嗎？
本文獲「House 123」授權轉載，原文在此
作者簡介_邱愛莉
House123董事暨執行長，文化大學進修推廣部房地產購屋實戰講師。本來是朝九晚五的OL，偶然發現自己對房地產的熱情，進而投入研究。看過逾500間房子，獨創一套買屋增值模式。2012年成立House123全方位房產平台，從買方立場出發，教大家從看屋、挑屋、實際評估到議價。著有《買一間會增值的房子》。
2018年新書《小資族大翻身》甫出版即榮登暢銷榜，無私分享8年從20萬滾出資產4000萬的賺錢筆記。