摘要
1.央行祭出第7波信用管制，加上房市供給上升，房價飆漲趨勢受到抑制，買氣持續低迷。儘管10月放寬部分措施，市場信心仍低迷。
2.專家建議有購屋需求的民眾可趁此時議價，特別是供給量大的重劃區、市郊區及屋齡較高的中古屋。議價策略包括積極看房、避免降價字眼誤導，以及以行情下調10%～15%來議價，年底或明年初可能為較佳入場時機。
央行祭出史上最嚴的信用管制措施，重創市場信心，正式扭轉近1年來的房價飆漲態勢，加上未來新屋供給量將持續攀升，房市前景蒙上陰影。
一旦買氣持續低迷，房價將面臨下修壓力，自住客可把握時機積極議價，有望以相對合理的價格購屋，特別是供給過剩的區域，議價空間更顯著。
新青安房貸措施帶動一波購屋熱潮，買氣旺盛下，促使銀行房貸額度逼近滿水位，購屋族面臨申請房貸困難的窘境。緊接著央行今年9月19日宣布祭出第7波信用管制，並再次調升存款準備率1碼（0.25%），緊縮銀根，並為房市去槓桿，將抑制快速上漲的房價走勢。
信用管制措施拉滿
貸款條件更為嚴苛
央行總裁楊金龍曾透露，調控措施的目標，要讓房市軟著陸，並持續觀察房價是否修正、不動產放款集中度、不動產貸款金額等3大指標，滾動式檢討是否續推第8波信用管制。顯示未來房市不容樂觀。
雖然央行今年10月9日祭出協處措施，針對繼承房屋者、換屋族與已簽購屋合約者等放寬限制，整體買氣仍將持續下滑，以下為第7波信用管制內容與協處措施重點（詳見表1）：
重點1》第7波信用管制內容
①新增自然人有房屋者，第1戶貸款不得有寬限期。
②自然人第2戶限貸最高成數下調為5成，並從直轄市與新竹縣市擴大至全國。
③自然人第3戶以上、購置高價住宅、法人購置住宅、餘屋貸款最高成數降為3成。
重點2》協處措施
①繼承房屋者：自然人繼承取得的房屋及房貸不計入限制，新申辦購屋貸款得排除適用（非高價住宅貸款）。
②換屋族：換屋族與銀行簽切結約定，1年內出售原有房屋並完成產權移轉登記，新申辦房貸則不受限制（非高價住宅貸款）。違反切結者，將被取消寬限期、收回原應償還的貸款本金或貸款成數差額，以及追收罰息及加收違約金。
③已簽購屋合約者：在9月20日管制上路前已簽訂成屋或預售屋合約者，則不受管制；申請新青安房貸者，且非購買高價住宅同樣不受管制。
因應央行信用管制措施，銀行為控制風險，原本趨嚴的貸款條件將更為嚴格，包含上調貸款利率、縮短寬限期，以及保守鑑估等。這些調控不僅提高購屋成本，更已逐漸扭轉民眾對未來房價上漲的預期，使得買氣持續轉弱。
根據六都地政局統計，今年9月六都交易量（建物買賣移轉棟數）合計2萬2,531棟，月減幅8.14%；而4大房仲內部交易數據統計，月減幅為14.8%～26.4%、年減幅12.3%～28.6%。
自從今年下半年房貸荒出現後，新屋與中古屋市場買氣雙雙降溫，加上這波信用管制，整體交易量將更為冷清。樂屋網發言人洪安怡觀察，部分中古屋主，不再如過往堅持高價，開價逐漸鬆動；原本熱絡的中南部房市，有預售案場來客數也大幅減少了3成以上。
此外，新冠疫情期間的資金寬鬆政策，刺激房市交投熱絡，導致新案大量交屋潮即將湧現。根據內政部統計，2020年～2022年全國建照核發合計約50萬8,895戶，對比2017～2019年增幅達41.4%，其中以桃園市64.4%、台南市52.8%、台中市50.3%等分占六都前3名（詳見表2），成長最為顯著。
上一波施工的大量預售案，將在今、明年起陸續完工，釋出龐大的新屋供給，若買氣無法有效承接，未來供需失衡的風險將大幅提高，屆時整體房市將從過去的賣方市場，逐漸轉向成為買方市場。
消基會董事暨房委會委員張欣民表示，目前市場瀰漫濃厚的觀望氣氛，屋主面臨買氣低迷的壓力，但多半仍抱持觀望態度，可能有零星個案因財務狀況或是個人因素降價求售，至今並未大規模降價潮。根據過去經驗，若交易量持續萎縮超過2個季度，市場信心持續低迷，房價才可能明顯下調。
正當房價即將反轉鬆動之際，有買房意願的民眾應提早準備，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶認為，以下3類物件相對具備議價空間：
1.推案量較大的重劃區：觀察各大售屋平台，六都待售存量前3名的行政區，多半都有近年推案量較大的重劃區，如台中市西屯區與北屯區等，截至今年10月中，待售存量雙雙逾8,700戶（詳見表3）。這些區域受交屋潮影響，在房市反轉時可能形成賣壓，當市場供給拉大，有機會加大議價空間。
2.市郊、蛋白區物件：區域物件受限於機能性侷限性，房價相對親民，當市場低迷，屋主心態也可能較快調整。
3.屋齡較高的中古物件：此類物件受央行限貸、銀行滿水位等影響，民眾申貸相對困難，受市場氛圍逐漸轉趨悲觀，賣方需調整適宜價位，才會較易脫手。
綜合3位房市專家提供的購屋議價3個策略：
策略1》積極看房、掌握市場資訊：
當買氣縮手，具備競爭者減少的優勢以外，有實質購屋需求者反而要積極看房，與代銷、房仲保持聯繫並建立一定關係，當市場出現急售、降價物件，或是預售新案推出早鳥價時，才能即時掌握，更有餘裕出手撿便宜。
策略2》避免被降價字眼誤導：
購屋平台陸續有標榜平轉、降價等字眼的物件，有的其實是行銷字眼，或僅降低開價，購屋族仍要以實價登錄資訊查估真實行情，也可與房仲、代銷交叉比對進行求證，避免遭到誤導。此外，若有特定區域或社區的價格出現大幅跌勢，別急著出手，應先查詢是否有嫌惡設施，或是其他負面原因。
策略3》行情下調10%～15%議價：
房市熱絡時，議價率被壓縮到10%以下，隨著房市轉冷，議價率隨之擴大，購屋族可參考實價行情，向下10%～15%進行開價，整體而言可積極向下出價，試探賣方底價，不過仍要看整體供需、個案狀況，以及屋主財務狀況等進行調整，非一概而論。
預售屋因中大型建商、代銷財務實力堅強，目前尚未出現價格大幅鬆動的情形，預料未來會以送家電等手段促銷，購屋族可多詢問比較。
賴志昶提醒，受央行第7波信用管制衝擊，房市買氣趨冷，惟物件價位修正與否，端看賣方與屋主心態，不過，這波打房與銀行限貸等衝擊，因多戶族、投資置產族購屋貸款難度較高，屋主若急需資產轉移脫手房子，或是投資客拋售物件，會有較大讓價空間，但目前這類拋售潮仍未湧現，可觀察今年底至明年初，待央行打房餘波擴散，或許是一個不錯的甜蜜入場點。
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