摘要
1.隨著台灣逐漸步入超高齡社會，有愈來愈多的國人遇到房產繼承的問題，觀察2022年全台建物繼承移轉棟數達7萬382棟，創下近32年有統計數據以來的最高紀錄，且因房價高漲，國人「等房、不買房」的現象也愈發明顯，去年每100棟移轉量中，就有15棟是因為繼承取得，比率同為歷史新高。
2.但是，對一般人來說，繼承的發生表示有親屬離世，因此較為避諱討論，往往都是在事發當下，不得不面對的時候，才會處理相關資產。
隨著台灣逐漸步入超高齡社會，有愈來愈多的國人遇到房產繼承的問題，觀察2022年全台建物繼承移轉棟數達7萬382棟，創下近32年有統計數據以來的最高紀錄，且因房價高漲，國人「等房、不買房」的現象也愈發明顯，去年每100棟移轉量中，就有15棟是因為繼承取得，比率同為歷史新高（詳見圖1）。
但是，對一般人來說，繼承的發生表示有親屬離世，因此較為避諱討論，往往都是在事發當下，不得不面對的時候，才會處理相關資產。
假使只有1名繼承人或遺產僅有現金，狀況通常較為單純，但如果有多名繼承人，要面對的問題就相對棘手，正業地政士聯合事務所所長鄭文在分析，以不動產繼承來說，常碰到的問題包含：不動產價值的計算、繼承順序與指定繼承人，以及出售繼承之房產的稅負問題等。以下就常見的問題進行剖析：
問題1》
不動產價值的計算
繼承時，不動產到底值多少錢？根據《遺產及贈與稅法》第10條規定，土地會以公告土地現值、房屋會以房屋評定現值計算，所以，在沒有房貸的情況下，房屋的繼承價值就是公告土地現值加上房屋評定現值，以此數額列入遺產總額計算遺產稅。但如果房產仍有未清償的房貸，則會扣去未償之債務的金額。
舉例來說，某房產市價為1,000萬元，而公告土地現值、房屋評定現值加總為150萬元，被繼承人逝世時，不論房貸餘額為何，即便超過公告土地現值、房屋評定現值加總之150萬元，貸款餘額皆可全數列入扣除額當中，而遺產淨額也會因此降低。
問題2》
繼承順序與指定繼承人
由於不動產的市價跟公告土地現值、房屋評定現值天差地遠，鄭文在觀察，很多高資產的家族會以房產繼承的方式來避開遺產稅。
遺產稅的計算公式為「（遺產總額－免稅額－扣除額）×稅率－累進差額－扣抵稅額及利息」，其中免稅額為1,333萬元，扣除額包含配偶扣除額493萬元、直系血親卑親屬扣除額每人50萬元、喪葬費扣除額123萬元等，所以一般家庭其實不太容易繳納到高額的遺產稅，主要的糾紛來源都是因為指定繼承人或是排除某人的繼承權。
正常情況下，若被繼承人沒有立下遺囑，則會依照《民法》規定進行分配。繼承的順序，嘉德法律事務所協理李季鴻解釋，除了配偶外，依序為直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹、祖父母。
配偶可以先決定是否行使「配偶剩餘財產差額分配請求權」，優先取得遺產的半數，如果選擇行使，則剩下的一半，才由配偶與其餘的繼承人分配。配偶與不同順位的繼承人，分配的狀況不太一樣，除了與第一順位繼承人均分外，其餘都是配偶取得應繼分後，剩下再由同順位的繼承人均分（詳見表1）。
以被繼承人無配偶，僅有2名子女的情形來舉例，假設被繼承人有1間房產，市價1,000萬元、公告土地現值加房屋評定現值為150萬元，另有現金存款200萬元。則2名子女可以均分繼承，各自拿到房產的一半產權，以及現金100萬元。
但是，假若被繼承人立下遺囑，對遺產進行指定分配，希望由長子繼承房產、次子繼承現金，此時次子自然不滿，因為房產的市價遠高於現金200萬元。如果次子不同意這樣的分配方式，鄭文在表示，可以跟哥哥主張「特留分」，也就是「應繼分的1/2」。
弟弟可以這樣主張：「因房產市價跟現金加總為1,200萬元，2兄弟分別的應繼分為600萬元，特留分為300萬元」，所以弟弟除了繼承現金200萬元外，可以再跟哥哥請求100萬元，如果哥哥同意也完成給付，遺產的處理便可告一段落；但若哥哥不願意給付弟弟100萬元，弟弟只能向法院提起訴訟，最終就依法院判決執行遺產的分配。
鄭文在進一步解釋，很多人會在遺囑上表明「遺產不給某某某」，其實這樣的寫法並不是不行，只要對方不主張特留分即可，但若對方主張特留分，就應依循先協商，若不成再訴訟的方式處理。
問題3》
出售繼承之房產
在完成房產的繼承以前，鄭文在表示，繼承人因尚未取得產權，故無法處分，但取得後，便可以自由買賣，但得留意出售的相關稅負，尤其是房地合一稅。
首先，應確認被繼承人取得該房產的時間，若是在2015年12月31日以前，出售時，原則上適用舊制的財產交易所得稅；但如果同時符合房地合一稅的自住房地規定（詳見Tips），便可適用「課稅所得在400萬元以下免稅，而超過400萬元部分，按10%稅率課徵所得稅」的優惠，民眾可以擇優申報。
若被繼承人是在2016年1月1日以後取得該房產，則繼承人在繼承後出售一律適用房地合一稅。房地合一稅的稅基計算是以「賣出價－取得成本－相關費用－土地漲價總數額」，取得成本的認定則是以繼承時的「公告土地現值加上房屋評定現值」為基準。因為市價與取得成本落差極大，故稅基通常會比繼承人預想的更高。
接著，以「稅基×稅率」計算應納的房地合一稅，持有2年內為45%、超過2年未滿5年為35%、超過5年未滿10年為20%、超過10年為15%，持有的時間是以被繼承人取得的時間為起算點，所以若想節稅，可以在繼承之後，盡量持有較長的時間，或是使其滿足自用的條件，以優惠稅率10%課徵，達到節稅效果。
不論是繼承房產或其他遺產，鄭文在建議，父母其實不用太過避諱討論這些問題，反而及早規畫，可以透過贈與或其他方式節稅，也能避免家族爭產而鬧得不愉快。
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Tips＿房地合一稅自住房地規定
房地合一稅自住房地租稅優惠的適用條件為：1.個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年；2.交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用；3.個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用此優惠規定。