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雙方都受惠!用3好處說服房東,成功申請租金補貼

雙方都受惠!用3好處說服房東,成功申請租金補貼

租金補貼預計將於8月開跑!原先每年度的租金補貼申請1年只開放1次,自去年開始,改為開放2梯次,第1梯次是當年度的8月、第2梯次則是隔年的1月或2月。

而在今年初的租金補貼申請期間,以提供糾紛調解與法律諮詢為服務項目之一的崔媽媽基金會,收到最多的諮詢案例就是:房東不願意讓房客申請租金補貼。崔媽媽基金會法律服務組組長曹筱筠觀察,最主要的原因,仍然是房東擔心被稅捐單位查稅,進而降低收租的報酬率。

「賺錢繳稅,天經地義」,但政府為了讓租屋市場更透明,2017年頒布的《租賃住宅市場發展及管理條例》,以及今年5月甫修正的《住宅法》等等,其實都有不少針對房東的稅負優惠。

因此,若房東不願意讓你申請租金補貼,你可以試著用以下3項好處來說服房東,若房東同意,雙方都能從中受惠:

好處1》申報租賃所得有優惠

身為房東,可能會想:「不申報租賃所得,有沒有稅負優惠根本沒差。」但是,新北市地政士公會公共關係主委鄭文在表示,這幾年政府積極執行抓逃漏稅,若被查到,房東要付出的代價不僅是補稅,還會被裁處最高為漏稅額2倍至3倍的罰鍰,得不償失。

而一般房東申報租賃所得時,曹筱筠表示,有2種申報方式,一種是「標準費率直接扣除」,房東不需提供任何證明文件,直接以當年度房屋租金收入的43%列為必要費用來申報;另一種是「逐項舉證費用」,採列舉扣除的方式,房東需檢附完整相關憑證,可扣除因租賃而發生的相關費用,如房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅及代管的費用等。

但是,若為「公益出租人」,也就是依照《住宅法》第15條規定,將房屋出租給「接受主管機關租金補貼或其他機關辦理之各項租金補貼者」的房東,將有稅負上的優惠。在5月《住宅法》三讀通過之前,原先每屋、每月的免稅額為1萬元,修法後,免稅額拉高至1萬5,000元。

即每月租金在1萬5,000元以下時,房東根本不用擔心房客申請租金補貼,會造成所得稅增加。即便超過1萬5,000元的免稅額額度,超出部分也可以用43%扣除必要費用進行申報,租賃所得將大幅降低,綜合所得稅額也會明顯下降。

舉例試算,阿珠姨將房屋出租一整年,每個月收租2萬元,以一般房東身分,採用標準費率直接扣除申報租賃所得,其收入為13萬6,800元;但阿珠姨若是出租給領有租金補貼的房客,其身分為公益出租人,申報的租賃所得將大幅降低至3萬4,200元(詳見表1)。

好處2》房屋2大持有稅可減免

除了所得稅方面有優惠之外,地價稅和房屋稅雖為地方稅,但中央統一在《住宅法》和《房屋稅條例》中,也給予公益出租人相對的減免規定。

以地價稅來說,匯康資產管理有限公司副總經理吳懿倫表示,一般用地的地價稅採累進稅率,適用千分之10至千分之55不等,但《住宅法》第16條規定:公益出租人出租房屋之土地,直轄市、縣(市)政府應課徵之地價稅,得按自用住宅用地稅率課徵。即身為公益出租人的房東可適用自用住宅用地稅率千分之2,比起一般用地至少節省5倍的地價稅稅金。

房屋稅部分,依規定,房屋稅稅率依照不同使用項目及戶數而有差異。若為住家用房屋,自住或公益出租人可適用1.2%的最低稅率,但房東若出租給一般房客作為住家用,則視持有戶數適用1.5%~3.6%的稅率。所以,公益出租人和一般房東的房屋稅至少相差0.3個百分點。

好處3》提高收租穩定性

對房東來說,讓符合資格的房客申請領取租金補貼,不僅租金收益影響小,且每年的持有稅成本也能降低,更重要的是,還能提高收租的穩定性。

租金補貼的運作模式,大致上為:申請人提出申請後,由政府在受理期間屆滿後2個月內完成審查,若審查合格,則寄發「租金補貼核定函」予申請人,且自核定函之日所屬月份或次月起,按月核發租金補貼12個月,補助款項會直接匯款至申請人帳戶。

以2021年度的申請期間來看,第1梯次,受理時間為2021年8月2日至8月31日(詳見Tips),曹筱筠說明,以過去的實務來看,10月底會審查完成,但需等待部分申請人補齊資料等狀況,所以寄出租金補貼核定函多半會在12月,故申請人通常領得第1筆租金補貼會在2022年的1月。

租金補貼依照縣市別和申請人的狀況,每個月補貼金額為2,000元至8,000元不等,雖然補助款項是由申請人領得後再繳交房租,但對房東來說,房客能有穩定、足夠的收入繳租,就能盡量避免空租期或頻繁招租的困擾,尤其近來疫情關係,市場傳出不少簽了租約無法履行、房客收入銳減甚至失業的狀況。

萬一房客領得租金補貼卻又不繳房租,且達終止租約的條件時,確認租賃關係消滅後,房東可去各縣市住宅補貼的主管機關通報,如果經查確認無租賃事實,房客的租金補貼就會被暫停,且終止期間溢領的補貼,主管機關將依法追繳,房客就必須返還補貼款項。

因此,吳懿倫建議,房客可以試著與房東溝通,因為租金補貼是「我不付租金,也領不到補貼」,所以房客申請租金補貼是為了更加穩定地付租金,反而對房東有利。

TIPS_租金補貼規定可至內政部網站查詢

2021年的租金補貼相關規定已經出爐,第1梯次的受理期間為2021年8月2日~8月31日、第2梯次為2022年2月14日~2月25日,補貼計畫戶數為12萬戶。申請資格及相關規定,可至內政部不動產資訊平台查詢。

 

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