有朋友問，為什麼要試算大直受災戶重建後的房屋價值？受災戶怎會跟基泰合建？也有人質疑是不是帶風向？
對我來說呢，受災戶跟誰合建都與我無關，我也沒有任何利益可言，但很多人太小看基泰提出「1坪換1坪」的分配條件。這件事並不簡單，根本是細思極恐，而受災戶回頭接受與兇手共處並非毫無可能（延伸閱讀：「1坪換1坪」，基泰大直受災戶該答應嗎？房產專家曝玄機：先釐清怎麼算）。
多數人都覺得基泰「1坪換1坪」是為了吸引受災戶重建，這麼想無可厚非，就如同看到對手派妙蛙種子上場，自然會認為大招就是草屬性招式，自己趕緊換火屬性寶可夢上去應戰，但殊不知妙蛙種子大招是污泥炸彈，一招就把火屬性寶可夢給KO掉。
所以，我們要釐清的是「1坪換1坪」潛藏了什麼招。
基泰打「1坪換1坪」這張牌，葫蘆裡藏什麼藥？
除了爭取受災戶同意，還能達到什麼樣的效果呢？以下是我自己的推測，基泰是良心建商，思路與腹黑的何世昌不一樣，若不幸雷同純屬巧合，請不要告我。
1.裂解住戶的團結
一定會有部份住戶被重建條件所勾引，內部團結力立即瓦解；當住戶分為兩派時，更容易個別擊破，降低建商的壓力。我們要暸解，基泰先前已在這裡談重建了，每個住戶的狀況多多少少都有掌握，否則不會迅速提出「1坪換1坪」的方案。
2.降低傷害
眾所周知，受災戶「重建」、「求償」這2件事是分開的，需分頭進行。但我以小人之心度君子之腹，基泰可能會把「房地價值減損賠償」包在「重建」裡面；也就是說，「1坪換1坪」方案可能已包括部份賠償額了，賠償金可能不付、或者賠一點點意思意思。當然，這只是我個人猜測。
原本談的合建內容「1坪換0.7坪」是塊肥肉，現在「1坪換1坪」肥油都沒了，縱使肥肉變瘦肉，仍起碼是塊肉，有肉總比沒肉好，起碼還能賺一點利潤，且讓事件盡快落幕，同時降低商譽損失。
要是連合建機會都沒了，還要遭到住戶求償，還有手上在談的其他合建案住戶可能也要說掰掰，連鎖效應會讓傷害值擴大。可是如同前幾篇所說的，基泰合建意向書「沒有道歉的誠意」，因為用字遣詞含糊不明、又綁「霸王條款」，或許讓部份住戶感到不滿。
3.阻止潛在競爭對手
我認為這點才是基泰「1坪換1坪」的關鍵，也是為什麼要計算重建價值的原因之一，因為這招實在太絕了。
你想想，基泰「1坪換1坪」條件就擺在那裡了，你知、我知、獨眼龍與全台灣建商都知道，就算台北市政府舉行公辦都更招商，有多少建商願意參與評選？要知道，建商在商言商，參與投標前要花時間、人力進行規畫、評估、設計，首要目標當然是成功拿下案子。
建商自己算一算，1坪換0.9坪或許還能跟基泰一拚，就會參加投標，但若算完只能給1坪換0.7坪、1坪換0.8坪，我想大部份建商索性都不投標了，因為跟基泰方案差太大，就算被選為公辦都更最優申請人，住戶若回頭擁抱基泰，那參與評選的建商根本白忙一場、空手而歸。
商場是殘酷的，老屋重建也是。假如有建商給你們社區1坪換1坪的好條件，然後你拿著這個標準再向其他建商索要更好條件，建商應該會請你喝茶、送你回家，然後再給你一句「去找原本建商做就好啦，不要再來問了」。
所以，千萬別小看基泰「1坪換1坪」的後座力，這招真的太狠了，等於把潛在競爭對手全都KO，十之八九的建商看到都冷掉了。
除非台北市府給予的容積獎勵很高、很高、很高，高到參與評選的建商覺得有勝算，也能拿出接近或「1坪換1坪」的方案跟基泰拚。否則，哪家建商願意閒閒沒事去當個陪賽角色、然後一事無成回家？
本文獲「何世昌的房產知識Buffet+」授權轉載，原文
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馨傳不動產智庫執行長 何世昌
外號房地產肥永俊，體重與房價呈正比，擅長全球房地產政策影響評估、房市趨勢與新建案市況分析，樂愛鑽研大數據與房市研展。近年致力於介紹全球主各國不動產政策與市場機制，以期找到台灣房市政策新方向。
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