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許多年輕人剛出社會，若是到比較遠的地方工作，尤其是離開家到外縣市，剛開始應該是租房子，但如果有打算長期在此城市定居工作，或是要結婚生小孩時，最終都還是會面臨到一個問題，我該長期租房子還是買房子？
在思考這個問題之前，我們了解一下買房與租房的優缺點與風險。
租房的優缺點與風險
優點：居住費用相對較低、可依照工作地點更換居住地，不會被房子限制住工作機會、不需要負擔房屋修繕與政府稅金、若不喜歡居住環境或鄰居，可於租約滿後隨時搬離、可能可有較多資金進行投資儲蓄。
缺點：屋主可能隨時收回房子、年老後不容易租到房子、未來幾十年都需要支付房租、無法任意裝修或更換家具、租金調漲。
風險：遇到惡劣的房東、沒有如計畫的增加儲蓄與投資、年老後租不到房子。
擁有房產的優缺點與風險
優點：有安心與踏實感，不用擔心屋主不續租、繳完房貸就不需要再每個月支出房租、每個月支出固定，不用擔心房東每年調漲房租、房產未來可能增值、繳房貸也等同於在儲蓄，退休時可當作退休金來源、可任意裝潢調整家具。
缺點：目前的房價負擔相當高、工作地點受限於房子地點、人生各階段所需的房子不同，要換屋的時候相當耗費精神（買賣房子）、要承擔房子因天災人禍所造成的損失（漏水、火災、地震）、負擔房屋每年要繳的稅金與維護費。
風險：房價下跌造成資產縮水、房屋建造品質不良或天災導致永久性損失（海砂屋、輻射鋼筋、地震、火災）。
簡單的區分兩者的風險，租屋者必須要每個月支付居住費用，就算是60歲、70歲退休後也還是要有能力負擔這筆費用，退休金規畫上就必須要把這筆居住費用計算進去，而買房者則是將一大筆資產獨壓在一棟房產上，如果這棟房產因天災人禍有任何損傷，對於資產減損上會是很大一筆資金。
決定要擁有房產的人，除了要存到大筆的頭期款之外，應該都會擔心2件事情，一個是房貸能不能每期都付得出來，另一點是房價會不會下跌，房貸負擔的部分需要量敵從寬，不要把自己的生活費用壓縮到自己很難忍受，畢竟這筆房貸一付就是20年、30年。
我也不會設定房貸不要超過收入的三分之一這種條件，因為每個人的收入與需求不同，對於月收入20萬元的人來說，若他的生活習慣本來就很節省，每個月只需要用到5萬元，他可以背負到10萬元的房貸（二分之一）也不會對生活造成影響。
對於房價下跌，對購屋者來說會是一個心理層面的痛，也可能影響到退休規畫，很多人說自住的房子無所謂房價漲跌，但我卻不這麼認為。
第一，如果你花2,000萬元買的房子在20年後跌價到1,000萬元，等於你繳出去的2,000多萬元房貸（含幾百萬利息）最後只值1,000萬元，這是擁有房產最直接的資產淨損，就很像是買3C產品一樣，早買早享受，晚買享折扣，但這筆資產淨損的金額太高了。
第二，如果你這間房產是有在你的退休規畫裡的，原本打算退休後可以將房子賣掉，拿回2,000萬元，到偏遠一點的地區花700萬元買間小房子養老，1,300萬元可以當作退休養老金，但房子貶值剩1,000萬元的時候，可能原本計畫要花700萬元買的房子價值剩400萬元，手上退休可養老的資金只剩600萬元，再加上幾十年下來的物價通貨膨脹，這筆損失會大大影響原本的退休規畫。
房價會跌嗎？
既然房產貶值的影響這麼大，我們應該評估一下發生的可能性有多高，根據一些客觀因素來看，房地產要大幅跌價的可能性相當低，我們不能排除1成、2成或甚至3成的回檔，但要貶值一半的機率相對很低，原因有幾點。
房地產、土地、重劃區等一大持有者是保險公司，保險公司每年都需要支付保戶的理賠金與紅利金，他需要透過收到的保費做投資取得更高的回報，除了金融商品之外，台灣的保險公司也大量投資房地產與土地，透過商辦收租、土地買賣增值等方式收取獲利，金融保險公司不會願意看到房地產大幅貶值。
而且台灣的立法委員有很大的比例都擁有相當多的房地產與土地，透過修法、交通建設、城市規畫、與土地變更來讓自己手上的土地倍數增值，這些既得利益者也不會輕易的讓自己手上的資產貶值。
還有一些環境客觀因素，譬如建設公司過去10年買進的土地成本愈來愈高，原物料上漲也讓建築成本提高，如果房價貶值幅度過大，建設公司推出的新案子就無法獲利，所以新建案的開價價格可能會略減一些來搶客，但不太可能價格會一直降到低於土地與建築成本。
對於已經持有房產的人而言，若沒有非不得已的原因，相信沒有人會願意虧損賣房，假設某屋主當初以1,000萬元買進一間房子，就算房地產市況再慘，要賣屋的時候也會希望至少可以拿回1,000萬元，先不考慮當初的裝潢成本是否要回收，當初繳給銀行的利息是否也要賺回來，光委託給仲介賣房的4%手續費就不想要虧。
所以屋主的賣房底價通常至少會是當時購屋成本加上仲介費，也就是1,040萬元，再加上一些稅金等雜費，屋主可能至少會希望賣出1,050萬元，房子每轉手一次就要再提高4%，如果屋主連當初買房子付的2%仲介手續費也想拿回來，房子每轉手一次就會漲價6%，基於以上種種因素，房地產要跌價的機會相當低，而且只要房市熱絡交易頻率高，房價增長的速度還會愈快。
房地產要下跌的最大影響因素就是經濟景氣，要讓屋主願意虧錢拋售的最大原因通常會是貸款繳不出來了，貸款繳不出來會被銀行催繳，甚至最後房子被銀行法拍，而且會影響到個人金融信用，大部分人這時候會願意虧一點將房子趕快處理掉。有很多因素可能導致貸款繳不出來，譬如失業或被減薪、生活突然增加一筆必要花費（小孩教育、醫療看護）、或是利率升息造成房貸金額增加。
失業或生活費突然增加可能會發生在一小部分人身上，這些零星個案尚不足以造成全台房市下跌，但若是發生金融風暴之類的全面性經濟影響，造成大量公司裁員或無薪價，就有可能讓很多人必須要在短時間內拋售房產，這個可能性通常可能是短期因素，不會造成房地產長期下跌。
另一個因素是政府升息，現在房貸利率接近2%，負擔相對輕，但如果政府長期升息導致房貸利率提高到5%，可能就會有很多人無法負擔了，不過這個可能性在目前看起來也也不高，美國已升息來到4.50%～4.75%區間，台灣目前的重貼現率只有1.75%，看起來，台灣政府並不敢跟上美國的升息幅度。
另外一個是少子化問題，少子化是否會影響房價，我也在上禮拜的文章裡分享過，目前評估在15年內，房價會因為少子化因素而下跌的可能性尚低，而且在這15年的過程中，房價更可能會繼續上漲。
租房族會受影響嗎？
愈來愈高的房價，不但讓想買房子的人買不起，同時也會造成想租房子的人租不起，最近10年台灣的房價大漲，讓越來越多買不起房子的年輕人只能繼續租房子，租房需求人口增加，造成都會區的租金漲幅快速，就以新北市捷運沿線較熱鬧的區域來說，5年前1個月租金8,000元的套房，同等條件，現在已經都要1萬2,000元以上才租的到。所以房價上漲影響的不僅僅是想要買房子的人，同時也是會影響到租屋族。
針對打算終身租屋族可能會面臨到的一些困難，其實也有應對的方式，譬如年老的時候可能會租不到房子，若是在60歲以前，可以以提高租金的方式來說服屋主租房給你，屋主想租2萬5,000元，你就提出願意用3萬元跟他承租，相信很多屋主還是會願意租給你的。
若是60歲以後要租房子，確實有些屋主會怕老年租客會在自己的房子裡過世而不願出租，如果你已經退休了，可以直接去住在養生村，雖然費用可能比一般租房較高一些，但環境與設施都相當完善，也有供餐，醫療資源充足，不外乎是一個更好的選擇，只是兩個選項都要看你的口袋夠不夠深。
買房者的風險莫過於天災人禍造成的房產價值損失，譬如火災、地震，其實這些風險，貸款給你的銀行比你還要擔心，這類風險只需要透過產物保險即可規避，至於輻射鋼筋與海砂屋，這是在過去某段期間較常發生的問題，目前可能10幾年內的新大樓建案幾乎都沒有這樣的問題。
至於建商的建築品質好壞，是否會漏水等小瑕疵，可以在網路上多做一些功課，盡量避免掉一些口碑不佳的建商的建案。但同一建設公司的不同建案是委由不同承包商來執行，施工品質不佳大多是承包商的問題，也可能是建商發包的監工不確實，所以名譽再好的建商蓋出來的房子，也多少難免會碰上房屋漏水的情形，這時候建商的處理態度就顯得相當重要，口碑好的建商可能比較能妥善處理善後問題。
我還是想買房，該怎麼做呢？
衷心的建議，在高房價時代想要買房的人，本身收入一定要夠高，如果月薪只有3萬元～4萬元的人，想要在雙北市區買房子，就算只是一間800萬元的獨立套房，8成貸款640萬元以利率1.8%貸30年，每個月須還款2萬3,021元，等於買了房子之後，每個月就只剩下1萬多元。
若是夫妻2個人一起負擔一間2房的房子，房價1,200萬元，8成貸款960萬元以利率1.8%貸30年，每個月須還款3萬4,531元，生活費僅剩3萬元左右，你願意這樣的生活維持10年嗎？對於35歲以下的年輕人，我會建議先做投資，不管是投資自己或是金融商品，讓自己每個月的收入增加到一定程度再來買房。
除了增加本身的收入外，透過投資增加一筆被動收入也是一個方法，若你在買房子後還能保有一筆240萬元的投資，以每年5%投報率或股利來計算，一年可以收到12萬元，相當於每個月可以為你分擔1萬元的房屋貸款，所以買房子時建議千萬不要梭哈身家，留一桶金來幫你投資獲利分擔房貸。
有錢人買房子就不需要太考量自己本業的收入，因為若他的投資收入每年有100萬元，他等於每年有100萬元可以拿來付房貸，若是房子還有收租金，可以負擔的房貸則更多，可以同時擁有許多間還在償還貸款的房產。如果有長輩或父母可以幫忙支付頭期款，貸款金額與還款年限就還可以再少一點，相信也會是一筆很大的助益。
需不需要買房，因人而異
如果不想在年老時還居無定所，還要擔心有沒有足夠的收入來支付房租，為年老時準備一間自住的房產是滿重要的，但擁有一間房產未必代表一定要自己買，有些父母已經累積了足夠遺留給小孩的房產，那麼小孩就可以等待繼承，雖然那時候屋齡已經很高了，但也不至於會落到年老時沒有可居住的地方。
需不需要買房是一件因人而異的決定，買房與租房都各有優缺點與風險，但如果是要期待房屋價格跌回到10年前只有目前一半的水準，基於以上討論的多種因素，這個期望很可能在未來20年都不會實現，如果決心要一輩子租房的人，就要擬定好投資存款計畫，將居住支出也計算在退休金裡，並且在未來數十年都能夠確切執行。
想要買房的人也不要期待房價大幅滑落，現在就可以開始擬訂計畫，先想辦法投資自己增加收入，盡量儲蓄進行投資，同時邊觀察房地產資訊與知識，在適合的時機到來時可以果斷買進符合自己需求的房子，一圓有殼一族的夢想。
本文獲「雨果的投資理財生活觀」授權轉載，原文：該租屋還是買房？
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作者簡介_雨果的投資理財生活觀
雨果以過去17年的生活理財經驗，分享日常生活中常見的理財與投資觀點，希望透過分享與討論的方式與各位共同建立一個正確且可行的理財退休計畫。本文內容會包含股市投資、保險規劃、理財觀念、與商業想法。