房地產

推升旅館房價變「盤子價」背後...除了缺工,還有租金壓力鍋

圖片來源:達志影像
摘要

1.根據交通部觀光局統計,2022年觀光旅館的平均住房率為48%,相比過去數據仍偏低;每晚平均房價卻高達4,200元,創下歷史新高。

2.旅宿業因為缺工導致服務量能不足,連帶影響營業額下滑,只好在週末、連假期間拉高房價,以維持營業額。但這種方式無法讓消費者感受到與高房價相襯的服務品質。

3.想減輕旅宿業的租金壓力,可採取「分時渡假」的商業模式。旅館將獨立客房賣給投資人,投資人在1年內可以住30天,剩下335天委託旅宿業者經營,並獲得分潤。

「子房哥,猜猜我住的這間飯店房間,一個晚上多少錢?」

親友A趁著春假連假,去韓國首爾玩了8天。除了跟我分享滿滿櫻花照,也與我分享他的住宿體驗。

「我猜大概一晚新台幣4,000~5,000元吧。」我看這飯店位置很好、裝潢設備新,四星等級,夫妻加上一個幼童可能需要這個價位。

「我們家住了7晚,每晚不到新台幣2500元!」A得意的說。對比我曾思考安排春假的國內旅遊,看到平日一晚4,000元的品牌旅館,客房竟賣到上萬元。打電話詢問認識的經理人,他回覆考量人手不足只開了7成房間,在龐大營運壓力下,總部下達這樣的開價指示。

《商業周刊》第1847期雜誌的封面標題是「窮到不如去日本?國旅漲價真相」,內容報導餐旅業因為疫情大缺工,使得餐飲、旅宿的價格創新高,但消費者卻沒有感受到與高價相襯的價值感。根據交通部觀光局統計,2022年觀光旅館的平均住房率為48%,相比過去數據仍偏低;每晚平均房價卻高達4,200元,創下歷史新高,尤其連續假期的高房價拉高了平均值。

疫情結束復甦了旅宿業,卻找不回服務人力

我們的團隊也發現,這半年來,的確市場上釋出的旅館與民宿愈來愈多。有些旅館業主是家族投資,在疫情期間轉型為防疫旅館,也資遣了近一半員工。結果旅宿市場快回復疫情前狀態,發現人力已找不回來,乾脆開價賣掉較省心。

另一方面,很多品牌旅館集團長期以來是透過租賃物業的方式快速展店,或承接政府公部門資產的委託經營案。但由於租金已回升到正常水準,旅館卻因為缺工影響營業額下滑,逼得業主只好在週末、連假期間拉高房價,以期衝高營業額,才得以將租金成本壓在營業額30%以下的健康水位。倘若長時間無法達到這個標準,業者乾脆選擇私下頂讓。

至於民宿業者,多是退休後展開新事業的夫妻。隨著業者年紀越來越大,遇到仗著網路聲量的奧客也不少,讓部分民宿主人開始思考,把精心打造佈置的民宿給轉租出去。但礙於法規限制(詳見文末名詞解釋),由法人接手經營仍存在風險。

如此看來,國旅漲價的原因,除了國內餐旅業的人力不足,在旅宿地產方面也需要房東的體諒與配合。

解決缺工的方法包含調整組織經營、提高產業待遇,甚至鼓勵外國人來台工作。但旅宿地產呢?靈活的「分時渡假」商業模式,或許是一解方。

「分時渡假」,就是旅宿業者將獨立客房賣給許多投資人,投資人在1年內可以住30天,剩下335天委託旅宿業者經營,並獲得分潤。如此業者能減輕租金壓力,投資人也可以確保連假檔期的住宿,享受假期時光。

分時渡假制度在歐美國家盛行,台灣也曾經流行過,但因早期有部分不肖業者,賣出旅館房間後捲款而逃,導致人們對這個制度仍有不少負面印象,非常可惜。

台灣若想在觀光產業上持續吸引國際遊客,政府能否在旅宿業的「人力資源」與「開發投資」2個方面,提供更好的政策支持與監管機制,就有賴執政者的智慧了。

責任編輯:陳瑋鴻
核稿編輯:林易萱

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民宿屬於個人投資

依據交通部「民宿管理辦法」所稱民宿,指利用自用或自有住宅,結合當地人文街區、歷史風貌、自然景觀、生態、環境資源、農林漁牧、工藝製造、藝術文創等生產活動,以在地體驗交流為目的、家庭副業方式經營,提供旅客城鄉家庭式住宿環境與文化生活之住宿處所。並依規定需由建築物實際使用人自行經營。

作者簡介_紅色子房


紅色子房,CCIM國際認證不動產投資師,現任紅色子房投資團隊執行董事、國立大學兼任講師與商周專欄作家。長期擔任地產投資法人招商引資顧問,創設私募平台鼓勵優質地產經營團隊發展,並開設子房學院支持有溫度的「美好生活投資學」,結合大數據分析的「幸福角落置產術」。筆名「紅色」代表創新積極,「子房」則以西漢著名軍師張良自許,成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。