房地產

圖片來源:達志影像

最近身邊一個朋友買了房,他聽到我還是不買房,依然是到處租新房子住,納悶的問我都不會擔心未來沒地方住嗎?

說實話我確實不擔心,因為台灣未來的空屋率一定高得驚人,除了市中心之外,郊區隨便住應該不是問題,想找個窩並非難事。

我之所以這麼肯定,是因為早就看到了少子化趨勢,且台灣必然會跟上日本的後塵。

根據報導,日本政府數據顯示目前日本有880萬棟空屋,空屋率高達13.6%,部分區域已經超過20%,而野村的報告指出,日本人口每天減少約1,500人,按照這個人口下降速度,預計2038年空屋數量將超過2,200萬棟,空屋率會達到驚人的30%以上,當房屋供給遠遠高於需求,房價下行壓力會變得更大。

相對的,台灣少子化和人口高齡化的趨勢愈發明顯,生育率已經是世界最低,未來人口高齡化的發展就不難想像,人口愈來愈少搭配空屋率拚命攀升,幾乎是必然的結果。

因此,我很久之前就說過,未來最不值錢的就是房子,不要把錢押在上面。

否則,當整個經濟結構因少子化出現轉變,原本被你視成寶藏的房子,可能會漸漸變成最大的拖油瓶。

畢竟,一旦房市供給遠大於需求,房價頻頻下跌後,不但轉手難度更高,要把持續貶值的房子抵押給銀行借貸也不容易。

屆時,你辛苦大半輩子買到的房子,畢生積蓄都丟進去的房子,除了有遮風蔽雨的功能之外,沒有辦法給你生活上其他方面的支持,最終為了生活,還是得變成下流老人老年打工。

更不用說現代房屋結構頂多維持50年~60年,年老還要住危樓,痛苦只會倍增。所以說,我一直覺得華人有土斯有財的思想,到了現代已經變成一種詛咒。

未來沒有人口紅利推動房價

道理很簡單,時代已經不一樣了,現在不是全球人口紅利飛速上升並推動房價的時期,未來推動房價的不是剛需,而是央行的印鈔機,但在剛需減少的拉力下,印鈔機的推力也有限,所以房市的大多頭已經接近尾聲。

可惜的是許多人的思想沒有跟著時代改變,這種詛咒逼迫人們繼續追高買房,花30年、40年讓自己坐牢,如果真的碰到房市多頭結束,那這30年、40年的犧牲就非常不值得。

這時,一定會有很多人反駁,不買房難到要拿去買股票嗎?

是的,答案就是這麼簡單。

我奉勸大家不要把錢押在房子上,並非是要大家永遠租房,而是希望大家靜下來好好想想,當房市無利可圖,資金會往哪個方向湧去顯而易見,不是實業就是股市,就算資金流入實業,也等於間接進入股市,代表房市不再向上發展後,股市的長線大多頭也不會結束。

數據顯示,台灣房市平均年化報酬率約是3%,0050的年化報酬則是約9%,風險更低的VT年化報酬也有約7%,且別忘了人口持續減少後,這種差距會被拉得更開。

這樣看可能還不夠直觀,那我們來講個簡單的情境:

台灣房市年化報酬3%,小明買2,000萬元的房子,頭期款200萬元,算上1.3%利率,房貸支出約6萬元,總共還30年。30年後該房子會漲到4,854萬元,小明的總支出約2,400萬元,代表小明的資產增值了 2,454萬元。

雖然聽起來不少,但在類似的條件下,小王投資年化報酬7%的VT,第一筆投資金額200萬元,30年間每個月投資3萬元,還要付房租2萬元,在複利的影響下,30年後小王的資產將從1,280萬元增值到5,283萬元,共增值4,003萬元,即使扣掉房租支出720萬元,還是買房的約1.5倍。

更重要的是,別忘記數十年後少子化導致房市剛需下降,可能讓房市年化報酬減少,房市與股市的年化報酬差距只會更大,只要年化報酬差距各拉大1%就好,兩者資產增值就會變成相差4倍!

最終一種是老時窮得只剩房,另一種是老時想換房就換房,哪個選擇更好,答案應該非常明顯。

總之,我想告訴大家的是,思維要跟著時代改變,買房已經不該是人生的首要目標,AI蓬勃發展的現代,人類的勞動生產率被大幅提高後,愈來愈多人在家工作也將成為趨勢,住在都市也非必要。

透過上述情境也能知道,面對一個未來必然走弱,和另一個必然持續走高的市場,選擇必然走弱的市場,要付出的機會成本實在太大,甚至可能讓自己變成下流老人。

與其如此,還不如盡快改變思維,順應趨勢學習AI和投資技能,才能讓自己邁向Happy Ending。

最後,希望大家能記得,其實人生沒有什麼早知如此何必當初,不管是哪種投資都不該衝動行事,在錯誤的道路上付出努力,沒有人應該同情你。

本文獲「狄驤的資本主義求生筆記」授權轉載,原文:未來最不值錢的就是房子!在錯誤的道路上付出努力,沒有人應該同情你...

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