房地產

大選後房地產怎麼買?謹記2、4、6、8原則

大選後房地產怎麼買?謹記2、4、6、8原則
摘要

1.地方大選後,許多縣市更換政黨執政,但對房地產影響較大的仍是中央政策,如:房地合一稅制、平均地權條例修正、銀行融資利率與成數等。

2.2022年房市反轉下修,市場上被套牢的多數是大坪數高價格的住宅,2房以下的住宅流通性佳、受市場歡迎,可以持續關注。

3.因應台灣央行升息,房地產的年報酬率應要求能達到4%,除了能因應未來利息調漲的風險,也可以抑制某些地區房價過高的現象。

「子房哥,這次選舉在野黨大勝,有台商說兩岸關係出現曙光,房市未來也會更加穩定吧?」運動酒吧牆上播著FIFA世界盃的轉播,史考麗律師看著賽事球場一直出現中國品牌廣告,冷不防的問我一句。

「嗯,其實對房地產影響較大的都是中央政策,例如房地合一稅制、平均地權條例修正、銀行融資利率與成數等。而且大部分政策都有延續性,選後房市政策就跟我這杯啤酒一樣,續杯味道相同。」我把空杯交給吧台,又換回滿滿一杯。

「但房地產業偏向在地化?縣市首長執政團隊換人,應該還是有影響吧?」在邏輯思考清晰的史考麗律師面前,說沒影響是不可能的。

「嗯,過去各地方政府已經調高的房屋稅與地價稅,短期內要調降不太可能。不過未來在北北基桃、嘉南高屏屬於同黨首長執政下,也許在跨城市的交通與建設規劃,會有更多的資源合作,長期來看,對於打造宜居城市生活圈、穩定區域房市是有幫助的。」我說。

「待會兒我要去見客戶了!她剛剛Call我說,看選後結果不辦移民了,想留下來做些房地產長期投資。她知道我跟你交情不錯,請地產軍師指點一下囉。」史考麗律師露出拜託的眼神,從包包拿出精緻的筆記本跟鋼筆。

「呵呵,那妳先寫下2、4、6、8四個數字,我跟妳一一說明囉。」我笑著說。

數字「2」:2房以下自住收租皆宜

因為年輕世代工作就業的頻繁移動、國內少子化導致小家庭,以及銀髮族退休養老等需求,不大不小的2房產品深受購屋族喜愛。不管是買新建案的2房產品,或是買下大間舊公寓,再分建、隔成2戶的2房產品,近期已成為自住、收租兩相宜的搶手產品。因擁有相對低價的買賣優勢,以及滿足租客想住大空間的吸引力。觀察2022年房市反轉下修,市場上被套牢的多數是大坪數的高價格住宅,2房以下的住宅流通性佳,可以持續關注。

數字「4」:房貸利率變化提高年投報要求4%以上

美國聯準會(Fed)在2022年已經第六度升息,連續4次升息3碼,展現不惜經濟衰退也要打擊通膨的決心。台灣央行也緩慢進行升息,預估到年底仍會維持緊縮政策。近期金融投資圈,已經有銀行推出美元外幣定存利率突破4%的產品。作為相對穩定的房地產投資,在整體資本化率(Cap Rate)緩慢提高的狀態下,在投資組合上也應該要求年報酬率達到4%。除了能因應未來利息調漲的風險,對於目前某些房價過高的區域,也能起到適度冷卻入手價格的作用。

數字「6」:尋求長期收租投資產品持有6年

根據房地合一稅2.0稅制,持有自住房地並設籍滿6年,獲利所得稅率為10%(課稅所得400萬元以下免稅)。若持有超過5年未逾10年,課稅所得的稅率是20%。即使此次選舉,許多縣市翻盤,高房價所得比仍是民怨之首,也是歷史共業。執政黨與在野黨都口徑一致反對「炒房短期獲利」的行為,而作為房地產專業投資者,我也支持良的好居住環境,能促進地區的就業機會增加。

由於這類的投資都是長達5+1年,因此也要能預估投資標環境在5~6年間的發展。附近會不會有新捷運站?周邊會不會有大型建設或指標產業進駐?社區環境是越來越好,還是越來越差?這都需要用長遠的眼光來評估思考。

數字「8」:八面玲瓏資金佈局海外房產避險

海外投資是一門進階的房地產投資學問,建議拿多餘的閒錢嘗試,不要動到保命錢。就我來看,海外房產投資有:國家GDP、城市競爭力、匯率變化、當地借款利率、房產持有架構、合理租金收益率、房產交易成本、房產管理成本共8個面向需要考慮。

例如很多人看到目前日幣相對便宜,對投資日本房地產就很有興趣,讀者可以參考我上一篇文章「日本買房出租4大障礙:競爭大、折舊高、人工貴、租客嬌」,從熟悉的區域,思考海外投資的第一步。

「子房哥,你這2、4、6、8四個數字口訣看起來很簡單,但是要做到也不簡單啊。」史考麗律師停下筆來,若有所思的說。

「找好案子當然不簡單,但投資看得到也摸得到的房地產,其實比投資看不懂的虛擬貨幣、還可能求償無門,簡單踏實多了。」我笑著回答。

責任編輯:陳瑋鴻
核稿編輯:倪旻勤

作者簡介_紅色子房


紅色子房,CCIM國際認證不動產投資師,現任紅色子房投資團隊執行董事、國立大學兼任講師與商周專欄作家。長期擔任地產投資法人招商引資顧問,創設私募平台鼓勵優質地產經營團隊發展,並開設子房學院支持有溫度的「美好生活投資學」,結合大數據分析的「幸福角落置產術」。筆名「紅色」代表創新積極,「子房」則以西漢著名軍師張良自許,成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。