房地產

年輕人出社會一陣子,就會累積一筆財富,當積蓄達到100萬元~200萬元左右,這筆資金如何運用?要先買房?還是先存股?今天稅務理財由生活選股達人阿格力親身經驗分享:

小資族有資金,要先買房好?還是存股?

很多人都會有疑問,出社會求職後,存了一桶金,大約100萬元~200萬元,到底要先買房,還是投資股票?如果以2022年來看,阿格力認為今年處於「股市的修正期」,例如今年以來全市場指數型ETF都下跌超過10%,以現況來說,股市修正期還有一段時間,風險較高。

如果有買房的自住剛性需求,建議先買房,有額外的資金再存股。

資料來源:moneybar

美股本益比目前近20年來到高峰,有回檔的風險,相對來說投資風險高。

資料來源:moneybar

那斯達克指數2022年也跌超過20%。股市受到升息干擾波動較大,再加上2022年6月聯準會(Fed)縮表、美國第1季的GDP也是季減狀態,對股市干擾因素多。

假設有200萬元資金,以股票較好的殖利率來說,大約5%,如果持續收益4年,大概可獲利約40萬元,雖然收益不錯,但如果有買房自住的需求,存股的收益,恐怕比不上房價上漲速度。

另外,股市因為容易交易,遇到政策環境影響,股價就會波動大,如果撐不住就賣掉,實質虧損可能更多。

房市長期易漲難跌

2020年3月,全球新冠肺炎疫情肆虐,大環境影響金融市場,Fed進入無限QE,各國政府不斷的印鈔票、拯救經濟,但這也迫使「錢幣變薄」,資金轉投房地產,使得房地產不斷上漲。

資料來源:moneybar

根據上圖,顯示當Fed施行無限QE,對比台灣房價指數都是正相關變化,兩者趨勢相同。只要世界還是持續QE、貨幣寬鬆,在大政策不變的前提下,未來房地產還是易漲難跌。

至於許多人疑惑,台灣少子化為什麼不會讓房價下跌?事實上房地產不是只有供需層面的問題,會跟著通膨、金融政策一併受影響。

房地產優勢是能有5倍槓桿,所謂的「5倍槓桿」,就是買房時需自備2成自備款,剩下的8成是跟銀行借的,這8成可以放大房地產波動。

大家要記得一個觀點,如果有自住需求,請先去買房,可以省下租金;如果先選擇存股,根據歷史經驗,存股的股利追不上房價漲幅的速度。

阿格力分享一個新竹買房經驗,當時以1坪20萬元入手,頭期款約付200萬元,短短2年內,漲到1坪40萬元,因為房地產增值了,他便能再向銀行多貸款400萬元。以當時取得利率約1.7%來計算,如果股市殖利率是6%,資金成本利率1.7%,一來一往就賺了4%的空間。

不過,如果是要自住買房,會不會來到高點?如果房價下跌怎麼辦?

如果是自住需求,建議先買房,買房不用一次到位;如果擔心買到高點,其實也不用太擔心,因為未來如果有換房需求,大坪數的房子會跌更多。

例如,房價1坪跌了5萬元,當時購入20坪,因此共跌了100萬元,但這時候有換大房的考量,40坪的屋子同樣也會跌價,會跌約200萬元。

如果有自住需求,只需擔心每個月還款的金流可否如期繳納,買的房型先求有再求好,否則薪資漲幅的速度、投資的股利,都很難追上房價漲幅的速度。

2年換3房,買房要買「保值宅」

阿格力2年內換了3間房子,因為有育兒的需求,房子由小換大,而賣掉的2間房子,都在1個月內就售出,且皆有獲利,代表房屋保值性、接手性均佳。阿格力買房有2個決策條件:

1.交通機能好,主選捷運宅、交流道宅、快速道路宅:阿格力第1間買的房子是在江翠重劃區,距離江子翠捷運站步行約500公尺,實屬捷運宅,藍線交通快速方便,當時賣掉有不錯的獲利。

第2間選在林口,距離機場捷運站大約1公里,雖然距離捷運站較遠,但住宅距離交流道只需3分鐘。

2.廁所都要有開窗:阿格力買的3間房子廁所都有開窗,一般來說,如果廁所都要有開窗,通常有2項優點:①邊間房屋、採光面足夠;②建商對於房屋格局有較好的規畫。

營建股、REITs怎麼挑?REITs較穩健

1.營建股:雖然殖利率高,常有6%~7%,但股利需要等到交屋的時刻才會認列在建商的財報;一般民眾發現高股利的時候,都會想投資進場,不過這時進場可能就太晚,如果建商後續案子沒有入帳,投資人反而容易賺了股利、賠了價差。

2.REITs:投資人將資金交給REITs公司,REITs將拿到的錢買進實體房地產,購入的房產出租給企業,所獲得的租金收益再透過REITs公司分配給投資人。像美國REITs有規定,REITs收益的90%需要分配給投資人,是個穩健的投資項目。

資料來源:moneybar

至於REITs要怎麼挑?阿格力建議選擇產業型的REITs,因為產業型的REITs是投資產業方向,並非一般住宅,相對穩健。尤其是電信商、電塔類,它的特點為電信商不易撤出、穩定的收益來源。

新手投資要注意哪幾件事?哪些千萬不要碰?

新手小白如果存了一桶金,有100萬元~200萬元的存款,在投資上有哪些要注意?哪些事情千萬先不要做,是投資的最大禁忌?

1.NFT:不要購買NFT「所有權」,每個人都會有「使用權」,當每個人都有使用權的情況下,所有權的價值性就低。

2.虛擬貨幣:虛擬貨幣近幾年很夯,不過高點跟低點波動相對大,主要是因為近2年新冠肺炎疫情影響,Fed實施無限QE,導致市場的錢無處可去,因此虛擬貨幣成了投資的出口。不過以現在市場來看,Fed縮表,虛擬貨幣的價格可能會大幅下降。

3.融資買股:股市交易波動大,例如2022年上半年,台積電(2330)一路從680元跌到500元以下,如果透過融資買股票,就會承受龐大的壓力,包括承擔帳面上的虧損和承擔付給銀行的利息、券商融資的利息等,當投資心態受影響,就容易做出不正確的決定。

本文獲「moneybar」授權轉載,原文:先買房還是先存股?買房收租、REITS、營建股哪個好?

延伸閱讀
小資定期定額,現在該停損停利嗎?記住2口訣,股債市修正也能成功獲利
想當包租公,如何提升房屋價值和租金?如何找房客?常見8問一次解惑
掌握大變局年投資關鍵


作者簡介_Moneybar

moneybar是財經商業社群網站,幫助你實現財富自由,快樂退休。我們打造「個人化」財商FQ知識,提供:國際金融資訊、台股及ETF投資趨勢、高手實戰經驗。追蹤我們,提升你的 「資」識力,成為投資高手!