房地產

很多人說,要達成「財富自由」有3種方式:房地產、股票、創業成功,其中很多人的夢想是當包租公,有穩定的收益,但要當房東其實不簡單,邀請Zuker的創辦人來分享一些技巧,如何提高房屋價值,讓收益最大化等。

問題1》什麼條件的房子更好出租?

資料來源:moneybar

「房子好不好租沒有絕對,問題只在租金設定有沒有精準。」即使房子很爛,只要租金夠低也是租得出去,所以如果要維持租金行情,離不開幾個要素:交通方便、生活機能佳、室內格局完整、社區環境。

至於有小問題的房子,好出租嗎?一般來說,有些戶別(如車道上方、水箱層旁邊、4樓、風水瑕疵等)價格會相對便宜,自住客會在意這些瑕疵很正常,因為投入一大筆錢,而且會長期居住,但對租客來說,最在意的還是租金與室內空間格局,只要不是真的會嚴重影響生活,租客並不會太在意,當然也就不會影響租金。

如果買新房子出租,划算嗎?以現在房價來說其實不划算,因為房價上漲很多,雖然租金行情也上漲,但幅度相差太多,現在買新房子出租很難賺到錢。

問題2》該怎麼訂租金?如何提升租金?

在網路上搜尋跟你差不多地點、坪數、格局的房子,抓出房子品質對應市場租金行情的平均,再依據自己能多提供什麼家具或服務來增減租金。

要注意的是,有些房東會認為自己的房子最好,或是取得成本很高,因此租金開很高,這會使得出租變得困難。

想要提升租金,用投資的角度來看,重點是如何去找投報率高的房子,可以往2個方向找物件:

1.屋況雖然較差,但整理完之後,可以提升房屋很多價值(入手成本低)。
2.屋主訂的租金低於市場行情,你覺得做些什麼可以再拉高租金(有利潤差)。

資料來源:moneybar

1.隔套出租:從空間切隔出不同套房來提高坪效,要花較多成本牽管線,施工也麻煩,需要上下層的同意書等。

2.分租:不用牽管線施工,可以原屋況格局或是簡單隔牆即可出租。提升公共區域品質能提高租金,如舒適客廳、乾淨衛浴、設備齊全的廚房等。

3.重新裝潢:不要吝嗇花裝潢錢,房屋品質提高、租金提高、租客素質也容易提高,整體來說對房客、房東都有好處。

資料來源:moneybar

此外,在台灣,如果能提供一些家電或家俱,房子會更好出租。站在房東的立場,花一些成本讓房屋加分金提升,租客也能住得更開心長久。

重要程度依序排列如下:冷氣>洗衣機=冰箱=床=書桌椅=衣櫃>電視,現在大家都有手機,電視可有可無,加分作用居多。

問題3》該怎麼找房客?如何篩選房客?

現在想出租房子,比較少會像以前去公布欄張貼資訊,絕大部分都是透過網路找租客:

1.租屋平台:像是591、zuker、寄寓等,比較屬於被動等租客聯絡。

2.Facebook租屋社團:很多社團成員數都上萬人起跳,大部分是年輕人在使用;如果房子適合年輕人承租,很推薦來這裡找租客,而且會被FB演算法推薦給需要的人。

至於要如何篩選房客呢?

1.面對面了解:透過聊天,詢問基本的身家背景、工作、薪資水平等,甚至期間也可以觀察對方的講話方式或應對,看是不是奇怪的人,是否可能會影響鄰居或破壞房子等。

2.網路足跡:在租屋社團招租,可以透過房客FB去了解對方過去在網路上的生活、發文等,也多少能得到一些資訊。

事實上,這些篩選的幫助其實有限,很難真正的去了解房客的生活習慣或未來會不會出事,這都只是機率問題,房東真正要準備的,反而是如果房客出事該怎麼去處理。

問題4》房客不繳房租該怎麼處理?

房東最頭痛的問題就是,房客不繳租金、不願意配合,甚至破壞房子;但除了這些,也還有一些常見的問題,一起跟大家分享:

1.破壞房屋、家具:如果房客願意配合,都還算好解決,可以跟房客協調看要該怎麼賠償,至少手上還有押金,不至於損失太多。

2.和鄰居有摩擦:鄰居不可控,而且鄰居也不會搬走,只能依照鄰居情況盡量請房客配合,如果真的不行,那就只能換房客。

3.不繳房租也不搬走:依照合法流程,你要寄存證信函,然後調解或是走法院流程,常常可能要長達1年,整個流程才會結束,得以把房客請走。

然而,在不違法的前提下,也是可以給房客壓力,像是每天找警察、里長去敲門、按門鈴,讓房客知道你很關注這件事。

問題5》市場上隔套的產品可以買嗎?

市場上有些物件,主打已經隔好套房,房仲也會直接幫你算好投報率,讓你當現成房東,但真的是這樣嗎?

建議新手房東最好不要買這種物件投資,一來,這種房子通常都有一定的屋齡,裡面的管線或一些看不到的地方,屋況問題很難發現,甚至房仲自己也不清楚哪裡有問題,如果貿然地買這種房子,要承擔很高的裝修風險;二來,這種產品單坪價格比行情還高,格局也不是一般人會買,正常的3房可以賣給自住客,但隔套產品就只能賣給投資客,未來脫手很受侷限。

問題6》出租房屋裝修預算怎麼抓?

一般自住客抓中古屋裝修預算,1坪大約11萬元,但是以出租的角度來看,裝潢費其實不用這麼高。

如果在房子天花板、地面、牆壁都沒問題的情況下,出租的預算會用房間數去抓,只做表面拉皮整理,每間房間預算可以抓20萬元~30萬元之間。

問題7》政府推的「公益房東」方案,適合一般人參加嗎?

政府推的社會住宅方案很不錯!釋放利多給市場和業者,參加計畫的房東,除了可以免除部分地價稅和所得稅之外,跟政府合作的包租代管公司也會直接幫你招租,讓原本在灰色地帶沒繳稅的房子,可以有比較多機會納管,也讓經濟相對弱勢的族群可以租到便宜的房子。

問題8》二房東是什麼?二房東合法嗎?

近年新興的一個詞「包租代管」,就是大家常聽到的「二房東」,其經營模式是透過轉租來賺取價差。

對屋主來說,把房子租給二房東就不用事必躬親,只要等著收租金;對二房東來說,不用買房子,只要付租金就能做生意。但是要如何從轉租中獲得利潤?中間其實有很多學問。

多年前,二房東的概念還是灰色地帶,並沒有明確的法律規範,但是在知名惡房東張淑晶事件後,政府加速立法,也因應社會住宅相關政策,希望能有更多屋主釋出空屋,因此有了包租代管相關法令。

現在合法的包租代管,除了要有專業執照外,還需要加入「租賃住宅服務商業同業公會」,並用公司行號的身分來經營,如果要租屋,當發現是二房東時,最好留意一下是不是合格的,對你才更有保障。

給想當房東的建議

1.要當房東,或多或少都要先付出一筆錢,不管大小筆,至少都要先思考「裝修成本」、「出租方式」、「如何執行」等。

2.了解該如何照顧房客,怎麼負起當「房東的責任」很重要!

3.如果不想直接處理房客問題或覺得麻煩,可以考慮找「包租代管」或參加政府「公益房東」計畫。

本文獲「moneybar」授權轉載,原文:Zuker房東心法大公開!教你如何提升房屋價值和租金!

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