我們想讓你知道的是：2021年在寬鬆貨幣環境、原物料飆漲、台商回流等因素下，激勵了各地房市價量齊揚，也衍生出了許多熱議的話題，包括了房市泡沫現象、居住正義、打炒房政策等等，本文將從數據及基本面來探討目前的房市概況，以及展望未來台灣房地產可能的發展路徑。
台灣房市供需是否健康，有無泡沫，或過度投機和非理性的漲幅？以下我們列出3大指標來做衡量：
1.低度使用住宅比率（空屋率）
由於空屋的統計較為困難，此比率主要是針對「平均用電度數≦60度」的住宅進行統計，當用電度數低於用電門檻時，則視為空屋。當市場上的空屋較多時，代表購房者較多是基於投資和投機的動機，較不利於房價後續走勢。而目前內政部公布的低度使用住宅比率在2021上半年再度下探至9.13%，續創歷史新低，也代表著房市的需求仍相當旺盛，而且較多為剛需所帶動。
2.新建餘屋數（待售屋）
上述的空屋率主要統計的是「成屋」的用電狀況，仍要搭配「預售屋」和「待售屋」的數據才能更精確衡量房地產的供需。內政部是將屋齡5年內、維持第1次登記且有銷售可能性的住宅，定義為新建餘屋（待售屋），如果說預售屋是房市的「供給」，餘屋則可視為房市中的「存貨」，當餘屋增加時，代表房市的需求沒有建商預期的多，導致待售住宅逐漸增加，後續的房價容易修正 。
從歷史來看，自2013年開始，台灣的建案推案量出現大幅地擴張，最主要是大背景下有2009年次貸海嘯後開啟的量化寬鬆政策，房貸利率被大幅壓低下促使大批購屋者湧入房市，核發建造面積穩定維持在高檔，而一個建案從領照到完工大概需要3年的時間，在後續房市需求逐漸跟不上供給時，也醞釀出之後暴漲的新屋餘量（存貨），最後房價壓力逐漸在2014年開始出現。
但在近幾年的新建餘屋數已經沒有明顯的攀升，甚至出現下滑，意味著目前市場的需求在中美貿易戰和台商回流下有所回升，待售住宅逐漸被消化，也代表著目前房市供需是在好轉的狀況。
3.房價增速vs. GDP年增率
我們同步可以從房價的變化做觀察，當房價增長遠快於經濟增長時，代表房市市值有過度膨脹的狀況，此時就必須留意房市有泡沫的風險。在2021年Q3時兩者的差值雖然有快速地拉升，但相較於歷史高值並沒有過度非理性地漲幅，顯示台灣房價上漲一部分原因也是經濟成長帶動，且在大寬鬆的環境全球房地產飆漲下，台灣的房價漲幅也相對較中性。根據Knight Frank統計，台灣2021年Q3的房價漲幅差不多等於全球平均年增率的9.4% ，56個國家中排名第30位，低於許多先進國家包括美國（18.7%）、加拿大（17.3%）、德國（12.5% ）等。
展望2022年的房地產，在聯準會邁入升息循環後，台灣央行預計也將跟進提前升息，加上2022年底九合一選舉壓力下，政府打房的態度很難有所改變，可預見有更多相關的房地產政策相繼出籠。不過觀察至今，政府政策的打擊目標主要是針對投機性買家，且透過幾的數據來看，包括低度使用住宅率、新建餘屋、房價增速vs.GDP年增率、購置住宅貸款違約率、房市循環指標，尚未顯示說台灣的房市有泡沫現象。
本文獲「財經M平方」授權轉載，原文：【總經Spotlight】2022 年台灣房地產展望，五大圖表觀察房市泡沫！
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