少子化房價就會降低？你必須釐清的幾個關於房地產錯誤觀念。
一、當前房屋過剩，房價會下跌
的確，在經濟穩健成長、科技漸成主力產業、營建勞力缺乏的當前環境下，要期待房價會大幅下修會是一個不切實際的幻想。
台灣的房屋數量確實不少，但大多是安全性差、居住性不佳的老朽建物，並不能滿足民眾已經提升的居住需求水準，所以網上一些所謂「當前房市空屋過多、新屋供過於求」的言論根本站不住腳；反而我們只見到建商更積極獵地搶地的情景，建商不是傻瓜，而是一群逐利的商人，他們遠比一般民眾更了解房地產市場，建商新房空著不降價求售，只是因為他期待更高的房價回報，而不是賣不出去，所以這個時候，民眾更有需要客觀的衡酌環境，而不是人云亦云，最後一再錯失機會，淪為被收割的韭菜。
二、少子化、老齡化造成的房市危機
依國發會的研究報告估算，150年台灣人口數將降為1,710萬～1,950萬人，約為105年的72.5%～82.8%。但要自民國125年起人口才會出現較顯著的人口遞減現象，但縱使採用低推估的72.5%計算，每年的平均人口減少數也只有不到0.7%，10年6.9%，充其量最大也只是每10年減少大約160萬人的規模，亦即每10年減少約64萬戶（每戶以2.5人計）的住宅需求，平均每年減少16萬人（6萬4,000戶）。
從家戶及每戶人口數來看，根據統計資料，台灣當前全國戶籍戶數逐年增加，由民國99年底793萬7,024戶，遞增至108年底883萬2,745戶，10年來增近90萬戶（每年約9萬戶），增幅達11.29%，這個比率就比人口遞減最嚴重時期的減幅（6萬4,000戶）要大；戶量則逐年降低，由99年底2.92人，降至108年底2.67人，10年計減0.25人。家戶人數結構方面，各年度以2人以下家戶占比最高，且比率逐年上升，自99年底47.71%逐年攀升至108年底53.72%，增幅達6.01個百分點；4人以上家戶則呈遞減，自99年底34.11%減至108年底28.11%，減幅達6個百分點。戶籍戶數逐年增加，戶量則逐年減少，反映著家戶型態的樣貌改變，亦即房屋的需求量在增加，房屋需求坪數變小的房市趨勢。
但從另一方面，從房屋老化的速度來看，房子的老化速度其實是遠遠快過住宅的需求減少量（把堪用的屋齡標準拉低到50年以上，那麼全台有每年會7萬棟要汰舊換新，這個數字也是大於住宅需求的減少量（6萬4,000戶），這種情形在幾年後（屋齡大於60年的房子逐年增加之後）會更明顯，要改變這種情況，除非危老改建推動的「非常」成功；但現實上，老屋要大量改建會很困難，一方面是改建的成本（包括營造成本、整合成本和難度）愈來愈高，改建的分回會愈來愈少，因此，在新屋少於老屋的情況下，筆者預估至少在10年、15年內少子化、老齡化對房市不會有負面影響。
三、房市兩極化的趨勢
但是也不是說少子化、老齡化造成的房市危機不會發生，而是不優的房子會首當其衝，淪落為沒人要的棄屋。
房市走向兩極化已是必然的趨勢，大城市的優質好宅的需求強勁，小城市、大城市偏郊地區的房宅將無人青睞，此處已有日本房地產市場的現況可以參照，在此就不再贅述，有興趣的讀者可以參閱筆者的另一篇文章「疫情下半場的房市新發展—房市分化、貧富不均加劇」。
本文獲「台灣商務」授權轉載
胡偉良的房市觀察_胡偉良
胡偉良博士，台大土木系畢業，具工、商、法的跨領域學術背景，為品嘉建設、尚禹營造創辦人。
目前積極建構房地產生態系，工作之餘勤於筆耕，矢志以公正、不偏私的態度，分享正確、專業的房地知識，協助大眾買得起、住得進好屋。
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