前幾天在宴席間遇到一位豪宅業者，言談之中聊到南部豪宅的銷售情況非常好，因為我對於南部不動產市場不熟悉，於是提出了一個疑惑，詢問今年南部豪宅銷售不錯的原因，從業者第一線敏銳的角度可以分享原因嗎？
這位老闆銷售房產經驗豐富，但是對於原因的分析就說不上來，看著老闆眼神中也是充滿了疑惑，同桌的大家你一言、我一語地嘗試找出銷售很好的原因，大家雜七雜八地說了幾點，像是中美貿易戰導致資金回流，還有像是南科興起，台積電買了不少的廠房，也讓人才進駐進而帶動了豪宅，再加上低利率時代，資金充沛到處流動，南部豪宅的銷售自然好到不自覺地笑了起來。
只是大家對於這些原因是否與豪宅銷售良好有因果關係，大家在吃飯聊天之餘當然也不會深究，隨著天南地北的閒聊，又不知道怎麼轉回了少子化的議題，這位老闆又說到他確實擔憂少子化對於房地產的長期影響，不過他目前也有與一些經營不下去的大學院校合作，打算把既有校舍改建成長照中心、老人公寓等。
我也提供了一些少子化對於房地產影響的看法，假設27歲規畫買房，目前購屋主力是出生人數32萬的階段，一般人所謂少子化是每年出生人口20萬的階段（2005年出生人口降到20萬6,000人），還要大約10餘年才會開始成為購屋主力（詳見圖1）。
圖1：各年度出生人數與購屋主力趨勢圖
簡單來說，目前的購屋主力與最高峰相差不多，所以需求力道還算強勁，但隨著少子化的那一代逐漸長大成為購屋主力，需求力道將會逐漸減緩，除非外來人口逐漸引進、台商大幅度回流、印鈔持續瘋狂的印，需求才有機會反轉。
何必買房，等繼承就好
只是除了購屋主力需求的逐漸降低，遍地開花的重劃區讓供給大幅度提高，繼承集中化的趨勢，房屋稅未來可能走高，這些因素正逐漸地改變房地產供需的狀況，讓我們來看一些數據…。
如果不區分都市與鄉村，以全國平均數來看，在金融海嘯前後，大概是國內房地產的高潮，自此之後，所有權第一次登記與買賣的數據，兩者相加的總和不斷下滑（詳見圖2），深藍色線是「第一次登記+買賣」筆數的總和，最低數字在106年的第3季，幾乎只剩下最高者（98Q3）的40%，近期雖有反彈到5萬筆，但整體來看還是在谷底震盪盤整。
圖2：「第一次登記+買賣」與「贈與+繼承」趨勢圖
圖2中另外一條淺藍色的走勢線，是所有權「贈與+繼承」筆數相加的資料，趨勢很明顯地呈現上揚的走勢，從98Q3大約1萬筆，今年第1季已經突破了1萬8,500筆，成長幅度相當驚人，是「繼承集中化」的證明數據之一，未來可能會往3萬筆邁進，可預見的10年、20年之後，繼承與贈與的筆數可能會逐步接近第一次登記與買賣的筆數。
年輕人必須花更多錢才能買一間房子
從銀行鑑價資料可以發現房屋價格從2009年第1季的636萬元到2020年第2季的1,109萬元，近10年房價大約上揚了近75%（詳見圖3）；據此可以知道現在購屋者的購屋成本正逐步墊高，買不起房子只好靠父母，許多購屋廣告鼓勵買房子傳給下一代，甚至於直接鼓勵父母替孩子出資買房；此外，買屋人的負擔也加重，從2012年1月的309萬元到2020年4月的428萬元，貸款數額增加了快40%（詳見圖4）。
圖3：房貸平均鑑估值
圖4：個人房貸平均金額
換言之，要說這個世代購屋者壓力愈來愈重，也還真的不為過，在薪資沒有明顯增加的前提下，要存夠錢購屋只好延後幾年再買，或者是購買坪數少一點（總價可以低一點），或者是選擇與父母同住，命好一點的家族產業從忠孝東路西邊一路來到東區，只需要等待繼承，根本不用買房子。
結論》人口結構是影響房地產的主因
最後，人口結構趨勢是房地產影響主因，其餘中美貿易戰、特定科技產業崛起，都是短暫性影響因素，短期因素如果無法影響本質，未來人口結構還是最大的影響因素；因此，讓我提出幾點結論，供有意購屋者參考：
1.政府鼓勵資金回流，加上中美貿易戰促使台商資金回流，短期有助於房地產走勢。
2.低利率時代持續：人口老化的未來，整體內需低迷，低利率是不得不存在的標準配備，在未來的10年可能都會維持低利率。
3.繼承集中化持續發展，以及少子化因素逐漸發酵，未來不動產需求面將逐步減少，政府應吸引外來人口，補足人口結構上過老的傾向。
4.如有房地產要留給下一代，可以考慮以信託方式，避免下一代把家產都敗光了。
5.都市集中化導致鄉村房地產需求惡化：都市房價依舊居高不下，鄉村雖然便宜但生活機能較差，有購屋需求者可以挑選鄰近都市、有交通題材且機能完善的重劃區，在價格與生活機能之間取得平衡。
本文獲「大數聚」授權轉載，原文：為什麼今年豪宅賣得特別好？台灣房市的未來變化會谷底反彈嗎