房地產

大概在7、8年前,我花了約新台幣200萬元在上海投資了一套小公寓,將它出租。當時每月租金是1萬元。4年後,我賣了這套公寓,售出價格約新台幣300萬元。

同年,我在台灣蘇澳買了一間房,售價約200萬元,由於可以貸款,因此當下只花了45萬元。我同樣拿來出租,租金一樣是每個月1萬元。4年後,售出價格也約300萬元。

2間房價都是200萬元,但我投入的本金卻不同。上海小公寓我投入200萬元,蘇澳的房產我只投入45萬元,同樣過了4年,都是以300萬元賣出,可是利潤卻完全不同。

當初投入200萬元的上海公寓,總利潤4年有74%;而蘇澳的房子只投入45萬元,4年獲利328%。兩者利潤整整相差4.5倍,讓我非常驚訝。這個親身經歷讓我感受到「成本和利潤」絕對是做生意時非常關鍵的事。

可以說,投入的資本與獲得的利潤可能是做生意賺不賺錢的重要關鍵,或是會不會做生意的評鑑標準。投入的本即使都會生錢,但本愈低,利潤就會相差很大,因此最會做生意的人,就是能用最少的成本賺取最多的錢。

分享一個有趣的故事

川普是現任的美國總統,無人不知無人不曉!川普就讀大學時,發生一件很值得玩味的事。許多人在大學時多是讀書和玩樂,享受青春,而川普在大學期間卻企圖重建一套房地產。那是一個小有規模的公寓社區,根據他的自傳描述,大概有1,200套公寓。川普看準這塊房產,跟他爸爸討論後,以大學生的身分設法融資,買下了這個公寓社區。

但這個公寓社區有許多問題,由於社區老舊,外牆磁磚剝落且四處髒亂,窗戶和門都是廉價的鋁門窗,最嚴重的是,有三分之二是空置房,還常常收不到租金。

買下這個公寓社區後,川普想辦法向銀行借貸,花了10萬美元整修。他用這些錢整修了哪些地方呢?

在川普的自傳中,他有趣地描述,當初他一看就知道要整修哪裡,也就是外觀最明顯的地方:窗戶和大門。把外牆的磁磚翻新,也把窗戶全部換成白色的百葉窗,最後把公寓大門從廉價的鋁門換成美觀的木製門。向銀行借貸的10萬美元就是花在這些地方。

他說,自從換了外牆和門窗,三分之二的空置房一下子就租出去,也就是說10萬美元讓公寓出租率提升2倍。數年後,租金全部調漲。這套房產當初買進價是600萬美元,數年來的租金,加上出售價,川普還多賺了600萬元。

你覺得川普會不會做生意?這10萬美元是不是花得很精準?

我在上海買過一套小別墅,屋況還不錯,並不一定要整修,但我思考過後,仍然決定花點錢做了跟川普一樣的事。
我在正面外牆上做了一個很寬的窗台,讓建築物看起來更立體。此外,我也重新粉刷門框,換了門牌,還在門口豎立一個用木製小郵箱,採用鄉村風的設計,總共花了約新台幣30萬元,而且花得非常值得。由於這些裝潢讓租金能夠從4萬元漲到6萬元,足足提升了50%!

換個角度來看,這新台幣30萬元的回饋是長時間的,這棟別墅至今已經出租6年,每個月的租金都比周圍的房產多出了50%,等於比別人多賺新台幣2萬元。我當初投入的新台幣30萬元,總體結算至今,已經讓我賺進100萬元!

以我賺到的利潤除以當初投入的本金,就可以評估這筆投資是不是划算。投入的資本怎麼運用才能賺到錢是最重要的。

有次,我去上廣播節目,主持人曾描述她家附近有攤生意非常好的小吃路邊攤,後來老闆租了一間寬廣的店面營業,裝潢也不錯,還有冷氣,但不知道為什麼,換了店面後,生意似乎變差了,客人變少很多。主持人有感而發,換店面和刻意裝修,卻沒有帶來更多人流讓生意變更好,投入的裝修費實在可惜。做生意投入的本和賺的利之間所產生的效益,其實是最重要的評估點。

回頭來說:「一檔股票就是一門生意」,想要觀察一間公司會不會投資?會不會賺錢?投入多少又賺了多少?「本與利」就是評估一家公司強不強、健不健康的指標,也是會不會做生意的關鍵。


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作者:李雅雯(十方)
出版社:采實文化
出版日期:2019/03/07

作者簡介_李雅雯(十方)
台灣師範大學國文系博士,成功大學文學碩士。曾經擔任國文老師,後隨先生工作移居上海多年。其意外踏上理財之路,並成功致富的故事,《我用菜市場理財法,從月光族變富媽媽》出版後,不但獲《今周刊》封面人物報導,亦在網路瘋傳,吸引廣大網友關注,並獲三立新聞台、東森新聞台等多家媒體專訪。