台灣媽媽跟川普學當包租公，5千萬身價富有媽：會花錢的人，就是會賺錢

摘要

大概在7、8年前，我花了約新台幣200萬元在上海投資了一套小公寓，將它出租。當時每月租金是1萬元。4年後，我賣了這套公寓，售出價格約新台幣300萬元。

同年，我在台灣蘇澳買了一間房，售價約200萬元，由於可以貸款，因此當下只花了45萬元。我同樣拿來出租，租金一樣是每個月1萬元。4年後，售出價格也約300萬元。

2間房價都是200萬元，但我投入的本金卻不同。上海小公寓我投入200萬元，蘇澳的房產我只投入45萬元，同樣過了4年，都是以300萬元賣出，可是利潤卻完全不同。

當初投入200萬元的上海公寓，總利潤4年有74％；而蘇澳的房子只投入45萬元，4年獲利328％。兩者利潤整整相差4.5倍，讓我非常驚訝。這個親身經歷讓我感受到「成本和利潤」絕對是做生意時非常關鍵的事。

可以說，投入的資本與獲得的利潤可能是做生意賺不賺錢的重要關鍵，或是會不會做生意的評鑑標準。投入的本即使都會生錢，但本愈低，利潤就會相差很大，因此最會做生意的人，就是能用最少的成本賺取最多的錢。

分享一個有趣的故事

川普是現任的美國總統（編按：撰文時間為2020年），無人不知無人不曉！川普就讀大學時，發生一件很值得玩味的事。許多人在大學時多是讀書和玩樂，享受青春，而川普在大學期間卻企圖重建一套房地產。那是一個小有規模的公寓社區，根據他的自傳描述，大概有1,200套公寓。川普看準這塊房產，跟他爸爸討論後，以大學生的身分設法融資，買下了這個公寓社區。

但這個公寓社區有許多問題，由於社區老舊，外牆磁磚剝落且四處髒亂，窗戶和門都是廉價的鋁門窗，最嚴重的是，有三分之二是空置房，還常常收不到租金。

買下這個公寓社區後，川普想辦法向銀行借貸，花了10萬美元整修。他用這些錢整修了哪些地方呢？

在川普的自傳中，他有趣地描述，當初他一看就知道要整修哪裡，也就是外觀最明顯的地方：窗戶和大門。把外牆的磁磚翻新，也把窗戶全部換成白色的百葉窗，最後把公寓大門從廉價的鋁門換成美觀的木製門。向銀行借貸的10萬美元就是花在這些地方。

他說，自從換了外牆和門窗，三分之二的空置房一下子就租出去，也就是說10萬美元讓公寓出租率提升2倍。數年後，租金全部調漲。這套房產當初買進價是600萬美元，數年來的租金，加上出售價，川普還多賺了600萬元。

你覺得川普會不會做生意？這10萬美元是不是花得很精準？

我在上海買過一套小別墅，屋況還不錯，並不一定要整修，但我思考過後，仍然決定花點錢做了跟川普一樣的事。
我在正面外牆上做了一個很寬的窗台，讓建築物看起來更立體。此外，我也重新粉刷門框，換了門牌，還在門口豎立一個用木製小郵箱，採用鄉村風的設計，總共花了約新台幣30萬元，而且花得非常值得。由於這些裝潢讓租金能夠從4萬元漲到6萬元，足足提升了50％！

換個角度來看，這新台幣30萬元的回饋是長時間的，這棟別墅至今已經出租6年，每個月的租金都比周圍的房產多出了50％，等於比別人多賺新台幣2萬元。我當初投入的新台幣30萬元，總體結算至今，已經讓我賺進100萬元！

以我賺到的利潤除以當初投入的本金，就可以評估這筆投資是不是划算。投入的資本怎麼運用才能賺到錢是最重要的。

有次，我去上廣播節目，主持人曾描述她家附近有攤生意非常好的小吃路邊攤，後來老闆租了一間寬廣的店面營業，裝潢也不錯，還有冷氣，但不知道為什麼，換了店面後，生意似乎變差了，客人變少很多。主持人有感而發，換店面和刻意裝修，卻沒有帶來更多人流讓生意變更好，投入的裝修費實在可惜。做生意投入的本和賺的利之間所產生的效益，其實是最重要的評估點。

回頭來說：「一檔股票就是一門生意」，想要觀察一間公司會不會投資？會不會賺錢？投入多少又賺了多少？「本與利」就是評估一家公司強不強、健不健康的指標，也是會不會做生意的關鍵。