個人理財

常在報章雜誌上看到新聞:老一輩的把房產贈與給子女,結果子女卻對父母不理不睬、沒盡到奉養的責任,讓父母失望至極。還曾看過一則報導是: 老翁把房子贈與給兒子,結果他卻沒對父親盡到奉養的義務,於是老翁有天就雇用怪手,把他送給兒子的透天厝整個鏟平。如果你要照顧兒女,確實是不要這樣直接贈與,要留點後路先照顧好自己,把退休、老年安養都安排好了,再來把部分財產贈與給小孩,這一部分贈與出去的財產是不會影響你的退休安養計畫的。

如果要贈與不動產給子女應該要怎麼做,可以讓你贈與完還保有控制權?雖然民法有不孝條款贈與撤銷權,民法第416條有這樣的規定:

「受贈人對於贈與人,有左列情事之一者,贈與人得撤銷其贈與:一、對於贈與人、其配偶、直系血親、三親等內旁系血親或二親等內姻親,有故意侵害之行為,依刑法有處罰之明文者。二、對於贈與人有扶養義務而不履行者。
前項撤銷權,自贈與人知有撤銷原因之時起,一年內不行使而消滅。贈與人對於受贈人已為宥恕之表示者,亦同。」

但是這個要經過訴訟,律師費將是一筆不小的開銷,而且你還不一定會贏。如果要贈與不動產給子女,可能會有以下幾種情形:

1.房子給子女後辦設定抵押權

房子給子女後,為了怕子女以後不盡到扶養的責任,有些父母會去做一個動作: 辦設定抵押權。舉例父親贈與1,200萬的房子給兒子,設定抵押權額度800萬,變成是兒子對父親負債800萬。

設定抵押權的目的在確保債權, 如果債權已屆清償期而未獲清償,抵押權人就可以依據民法的規定:民法第873條:抵押權人,於債權已屆清償期,而未受清償者,得聲請法院拍賣抵押物,就其賣得價金而受清償。抵押權是指債務人將財產做債權擔保,如果逾期不還款,債權人則享有法拍該財產後的優先受償權。

這樣設定抵押權的目的是:對子女產生一牽制效用,子女可能不敢不盡孝道,或是私下把房子賣了。不過這其中也陷阱存在,如果父母設定抵押權額度設定太高,萬一父母過世抵押權額度會變遺產,列入遺產總額中計算遺產稅。抵押權額度設定太低,子女可能再去去辦二胎貸款,欠下負債等。

2.不動產贈與子女要避免被追贈與稅

有些人贈與房子,是直接買房子登記在子女名下,因為無資金來源證明,無法證明子女是有能力買房的,這樣子就要小心國稅局會認定是贈與,追你贈與稅。

國稅局曾公告一案子,父親購買預售屋,完工交屋時登記兒子名下,房屋及土地之買賣總價款3,500萬元,父親繳了自備款1,100萬元,剩下金額是銀行貸款繳付,再由兒子按期償還銀行貸款及利息。國稅局認為其子剛退伍,收入不高,並無相當資力購置該等不動產,而且也無法提供資金來源證明,最後被國稅局核定以贈與論,被課徵贈與稅近100萬元。

另外,如果房子給子女是採用附有負擔的贈與,亦即父母將房子辦貸款後,再連同房貸一併贈與過戶給子女。這樣做的好處是可省下贈與稅,也可一次移轉省下稅務規費。按:遺產及贈與稅法第21條:贈與附有負擔者,由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除。所以兒子承接的房貸是可以自贈與總額中扣除的,以降低贈與總額,亦即該房子的土地公告現值及評定課稅價值的總和,扣除房貸金額後再據以計算應繳納的贈與稅。

舉例:如果你要贈與給子女的房子,土地公告現值與房屋課稅現值總計8,900萬,貸款3,500萬,土地增值稅與契稅280萬。這時你要繳的贈與稅是:(8,900萬-220萬贈與免稅額-3,500萬貸款-280萬土地增值稅及契稅)×15%-125萬=610萬(應納贈與稅額),贈與的淨額是已經扣除貸款金額,所以要繳的贈與稅降低了。

贈與稅速算公式

 

這時要注意的是貸款的額度多少,如果以貸款3,500萬,貸款利率2%、貸款年期20年計算,1個月房貸是17萬6,765元,1年是212萬,還沒超過贈與免稅額220萬,因此父母可以每年贈與子女212萬讓子女來繳房貸。如此就能讓父母贈與房子後,每年分次贈與現金給子女,幫子女繳房貸,可合法節稅。



不過要注意的是:父母贈與給子女的房產,不能在短期內出售,否則會面臨高額的稅負。現在房地合一稅的稅率認定,以其持有房屋、土地期間長短,會適用不同的稅率:
1.持有期間在1年以內:45%。
2.持有期間超過1年、未逾2年:35%。
3.持有期間超過2年,未逾10年:20%。
4.持有期間超過10年:15%。

而如果符合「戶籍登記自住」、「居住滿6年」、且「無出租或供營業使用」這些條件,則以後出售可適用10%優惠稅率,並享有免稅額400萬元。

要贈與不動產給子女,又怕子女不孝,或亂處分不動產,其實你贈與房子後可以這麼做:

父母贈屋給子女後以不動產做「自益民事信託」:以父母為受託人,子女為房屋的委託人與受益人,這時候受託人為房屋所有權人,能全權管理處分房產。辦理信託後房子會被註記為信託財產,如果子女要用房子去辦貸款,銀行一看登記簿謄本房子是信託財產,銀行將不願意借款。而信託專簿謄本中如果已註明: 信託契約載明信託目的包括出售(或處分),則委託人已經失去自行出售(或處分)之權利,因此無法買賣。

信託可分為2種,一是自益型信託,也就是委託人和受益人是同一人; 二是他益型信託,委託人將信託利益贈與受益人。如果是他益型,委託人在生前就成立信託、把財產轉入信託時,屬於贈與行為。這時因為我們做的是自益信託,不用繳增值稅贈與稅,但是如果你做他益型信託(例如委託人是父母,受益人是子女) ,這樣是算贈與,信託成立、移轉財產就要繳贈與稅增值稅。

做自益信託的好處是什麼?

1.不用繳土地增值稅與贈與稅,相關法規如下:

§.土地增值稅
土地稅法第28條之3第1款: 土地為信託財產者,於因信託行為成立,委託人與受託人間移轉所有權,不課徵土地增值稅。
§.贈與稅
遺產及贈與稅法第5-2條: 信託財產於左列各款信託關係人間移轉或為其他處分者,不課徵贈與稅:
一、因信託行為成立,委託人與受託人間。
二、信託關係存續中受託人變更時,原受託人與新受託人間。
三、信託關係存續中,受託人依信託本旨交付信託財產,受託人與受益人間。

遺產及贈與稅法第5-1條:信託契約明定信託利益之全部或一部之受益人為非委託人者,視為委託人將享有信託利益之權利贈與該受益人,依本法規定,課徵贈與稅。

意思是說他益型信託,例如委託人是父母,受益人是子女,受益人跟委託人不同人,是要課贈與稅的。

因此如果我們成立的是:委託人和受益人是同一人的自益型信託,信託的委託人和受益人都是子女,所以不用繳贈與稅。而受託人是父母,這時因為是委託人與受託人間移轉所有權,所以不課徵土地增值稅。

2.不動產註明為信託財產,子女無法買賣處分
如果你把不動產贈與給子女,不想讓他們隨便買賣處分的話,註記為信託財產就有這樣的作用。當你要買房子時,你一定要先申請土地建物登記謄本,查看產權是否清楚。這時如果發現該產權尚有註記「信託財產內容詳信託專簿」、「委託人XXX」時,應向登記機關申請影印信託專簿,才能知道賣方是現登記名義人(即受託人)或原所有權人(即委託人)。

若賣方是受託人,他是否獲有出售該房地的授權,看信託契約書信託目的欄就可以知道;若賣方是委託人,而信託契約已載明信託目的包括出售(或處分),則委託人已經失去自行出售(或處分)之權利。換句話說以父母當受託人,子女為委託人的自益信託,信託契約也有載明信託目的包括出售(或處分)時,子女就無法出售或處分該不動產了。

按:土地登記規則第131條信託登記完畢,發給土地或建物所有權狀或他項權利證明書時,應於書狀記明信託財產,信託內容詳信託專簿。

第132條土地權利經登記機關辦理信託登記後,應就其信託契約或遺囑複印裝訂成信託專簿,提供閱覽或申請複印

信託專簿又是什麼呢?信託專簿是信託登記案件影本,地政事務所除了有「登記簿謄本」外,還有「信託專簿謄本」也是公開的資訊,任何人也都可以申請調閱。信託專簿謄本就像一般的土地建物謄本一樣;只要有地號(建號)等基本資訊,就可以申請信託專簿謄本。藉由信託專簿,你就可以知道如果該不動產是信託財產時,與你做交易的賣方是否有權利可以出售該不動產,以避免掉買賣糾紛。

雖然天下父母心可能都想照顧子女,讓他們過較好的生活,因此會贈與子女財產等。不過最好是有個完整的規畫,要預留後路,先把自己退休養老顧好,再來談照顧子女。不要像這些報導中的例子,把房產贈與給子女後,結果子女不奉養盡孝,自己的生活就會出問題,無法安心養老。


作者簡介_廖義榮

作者擁有國際理財規劃認證CFP證照,是專職的獨立理財顧問,提供客戶理財規劃顧問諮詢服務,公益/私益信託設立諮詢,及在企業推廣EAP員工協助方案:員工理財教育與諮詢。接受企業、團體預約退休規劃或理財投資相關課程講師,員工理財規劃諮詢,或個人/家庭理財規劃諮詢,聯絡信箱:jose.b123@gmail.com。

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