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在人生財務的課題上,很多地方會牽涉到法律,租房子、和朋友一起投資、買東西送給另一半、親子間的贈與等。平常沒問題都不用上法院,不少人因此忽略了要避免爭議,從一開始就須處處留心。

「有時候官司的結果不是最痛苦的,而是過程比較痛苦。」有近20年律師經歷的包租公律師蔡志雄這麼說,因此以下針對人生常碰到的4個狀況,整理成7個問題幫大家解析,避免爭議,保住人財不兩失。

狀況1》和朋友一起出錢投資買房
Q.和朋友一起出錢買房子投資,要注意什麼?
最常見的狀況是朋友一起合資購屋,因為信任,只登記其中1個人的名字,最後房子被賣掉,另一方根本拿不回資金;也有人比較小心,會和對方簽訂「債權」契約,但同樣有風險,因為物權效力原則上優先於債權(詳見表1)。

 

先解釋為何對方可以隨意賣掉房子。假設A、B兩人共同出資購屋,但登記在A的名下,所以建物謄本和土地謄本、所有權狀上都只有A的名字,在外人眼中,這間房子的所有權人就是A,即A擁有物權,當然,A就有權賣掉它。

賣掉後,如果A把所有的錢都拿走,B想爭取自己應得的比例,拿出兩人之間的債權契約,通常仍需藉由民事訴訟來達成目的,這樣的官司往往都是B勝訴。不過,通常A在預謀拿走所有的錢時,早就已經做好脫產的準備了。蔡志雄表示,就算B勝訴,拿不到錢的機率仍高達6成∼7成,「被害人(B)想打贏官司,加害人(A)只在意怎麼脫產。」

自保的方式是,房屋在登記時就依出資比例登記,抵押權設定也可以分割,而這些動作透過代書就可以處理,並不需要另外找人協助。只是,假如原先你是首購族,具有相關的優惠貸款等資格,物權分割登記之後,將喪失首購資格,需考慮這方面的問題。

狀況2》租屋時與房東簽租賃契約
Q.新版租屋定型化契約,要注意哪些事?
新版的「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」和過去最大的差異有6點(詳見表2),主要針對押金、違約金和報稅相關的部分做修正,只要是長期將物件反覆出租,非偶一為之者,就納入《消費者保護法》的規範當中,也就是說,房子長期出租,個人房東亦應遵守新版的租屋定型化契約(詳見Tips)。

 

Tips_新版租屋契約可至內政部網站下載

「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」以及「房屋租賃契約書範本」可至內政部不動產資訊平台下載;進入首頁後,於左方「主題服務」的欄位,點選「契約書下載」,即可找到相關的資訊。

若在合約中出現違反「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」的條文,該條文視為無效,且可以《消費者保護法》開罰,最高可罰50萬元,並得按次處罰。

Q.簽訂租賃契約時,還有什麼要注意的事?
除了租賃契約中的條文不得違反「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」以外,建議簽約時注意以下3點,未來若有糾紛才能自保:

注意1》租金支付方式、雙方資料需載明
契約上的條文絕對要看仔細,尤其和報稅、法律相關的部分。譬如,房東提供的房租轉帳帳號及支付方式,若未載明,房客在報稅時無法提出有效的舉證,就無法視為列舉扣除額;其次,雙方的身分證字號、地址也要清楚完整,因為遇到糾紛時,需要有對方的身分證字號才能申請訴訟、有地址才能寄存證信函。

注意2》騎縫處要簽章
黑心房東可能會利用抽換合約的手法加入許多不合理條款,因此,契約一式兩份,兩份都需要房東跟房客在騎縫處簽名或蓋章或蓋指印,且用印的章一定要是自己的私章,而不是書局買來上面寫「騎縫章」的印章,以確保合約的完整性。

注意3》測試屋內物品並拍照
屋內物品最好一一測試拍照點交,可以自製「物品點交清單」,點交完後雙方簽名確認。清單上應載明:物品、狀態、修繕責任,譬如:某牌電視機(可寫上出廠年份)、狀態正常、損壞由誰負責,更可保留備註欄,日後寫上修繕紀錄。這麼做的好處,可避免房東誣陷房客更換便宜貨,也能避免房客損壞物品後卻不認帳等狀況,若上法庭,證據會幫你說話。

狀況3》夫妻購屋登記在其中一人名下
Q.婚後我出錢買房,但登記給另一半, 萬一將來不幸離婚,房子拿得回來嗎?
夫妻結婚後,很常見到這樣的狀況:由其中一方出資並貸款購屋,房屋登記在另一半的名下,萬一不幸碰到離婚官司,出資的一方常常會以「借名登記」(詳見名詞解釋)為訴訟時的訴求,要求另一半返還房屋。

名詞解釋_借名登記

當事人約定將自己的財產以他人名義登記,而仍由自己管理、使用、處分,也就是說,實際所有權人與登記名義人不同,且經雙方合意,即所謂的「借名登記」。

但出借名義登記的那方就會以「這是贈與」為訴求保住房子,因為依照《民法》,贈與的財產不需列入剩餘財產計算(一般來說,夫妻未登記夫妻財產制就適用法定財產制,離婚時,扣除婚姻關係存續所負債務後,如有剩餘,其雙方剩餘財產之差額,應平均分配,稱為「剩餘財產分配請求權」)。

清官難斷家務事,法官只好依證據作為判決參考,多半會參考以下3件事:
1.匯款紀錄
2.權狀由誰保管
3.地價稅、房屋稅等相關稅負由誰繳納
如果擔心日後有「爭房」的問題,建議保留以上3樣物品,或是其他相關的資訊,才能在訴訟中爭取到對自己有利的證據。

Q.房子登記在我名下,但權狀由另一半保管且不願給我,我能去申請補發嗎?
絕對不行!如果權狀由另一半保管,而你也知曉,此時卻去地政事務所申請補發,將觸犯《刑法》第214條「使公務員登載不實」,可以處3年以下有期徒刑,且此為公訴罪,觸犯後一定會移送法辦,須負擔相關刑責。

如果要拿到房屋權狀,最好的方式是,可以先寄存證信函給另一半,請求對方返還,如果對方回覆說「不見了」,此時去地政事務所申請補發就沒有法律問題。若對方不理睬,可以向法院提出訴訟,要求對方返還。

狀況4》父母與孩子之間的贈與行為
Q.立遺囑時,可以把所有財產都給同一個孩子嗎?
不行,《民法》中明確規範所謂的「特留分」,每個小孩的特留分為其「應繼分2分之1」,而應繼分則視繼承人數均分。

舉例來說,假如阿明過世,身後留下財產300萬元,而其配偶仍在世,夫妻有2名婚生子女,即繼承人共3位,所以配偶、2名孩子的應繼分各為100萬元(300萬元/3人)。如果阿明在遺囑中寫道將財產全數給大兒子,小兒子仍可以爭取特留分,最起碼可以繼承到50萬元(300萬元/3人/2)。所以,在立遺囑時須先考量到特留分,只要比條文規定的比例高即可。

Q.利用生前的贈與?相關的稅負有哪些?
延續上個問題,如果阿明真的不想給小兒子太多遺產,該怎麼做?建議可以用生前的贈與來達到目的。相關的法規為《遺產及贈與稅法》(簡稱《遺贈法》)。

每年度夫妻各有220萬元之贈與稅免稅額,也就是說,阿明和太太可以每年給大兒子共440萬元,超過的部分需課徵10%的贈與稅。例如同一年夫妻兩人合計贈與大兒子500萬元,贈與稅為6萬元(〔500萬元-440萬元免稅額〕×10%)(不過贈與稅稅率未來可能會調整,草案中為10%、15%、20%共3級累計稅率)。

另外,《遺贈法》規定:「父母於子女婚嫁時所贈與之財物,總金額不超過100萬元」,但是這100萬元並不計入每年220萬元的免稅額當中,換句話說,於子女結婚的年度,父母雙方的免稅額達640萬元(〔220萬元×2人〕+〔100萬元×2人〕),可利用子女婚嫁時贈與節稅。

值得注意的是,如以現金、股票贈與,價值以贈與時之時價為準;若為不動產,土地以土地公告現值、房屋以房屋評定現值來計算贈與的價值。

作者簡介_Smart 智富月刊

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