房地產

買房免付錢,挑戰你的財商高低
「買房不用錢,這是真的」這樣的講座廣告忽然出現在我的眼前,有許多人說這怎麼可能?買房的第一件事情就是準備頭期款,準備好頭期款後開始要每個月支付房貸利息。之前也曾寫過關於買房的準備流程(買房是值得參考的投資流程)文中可沒提到買房子不用錢啊。

買房不用錢,關鍵字在「估價」
首先要釐清一件事,買房不用錢是指取得房子的過程中自己不用支付半毛錢,後續房貸利息的這一塊仍是要付的。但事實上透過財商的技巧仍有可能連房貸都不需支付。很不可思議對吧!讓我一步一步說給你聽。

步驟一:拆解買房步驟
正常的步驟都是從看房子開始的,先依據自身的環境需求挑選房子地點跟大小,確認後再尋找預售屋或是中古屋並估價。再來是準備頭期款、最後才是貸款買房子。

Step 1 : 看房子
Step 2 : 預售屋或是中古屋估價
Step 3 : 準備頭期款
Step 4 : 買房並辦理貸款
Srep 5 : 產權移交並開始支付房貸

Step 3 就是所謂的買房不付錢的重要關鍵。過程中若是沒有頭期款支付就無法取得產權,那有沒有什麼方法可以不用支付頭期款就能取得房子呢?確實是有,而這需有一點財商觀念。

步驟二:找正確標的或是高成數估價
這部分的討論會比較多元一點,我這邊只做兩個技巧說明給各位參考:

第一種為「零首付」標的
是指房子簽約到移轉產權過程中,買方不需要預先支付任何前期房屋款項。我們一般常見會像圖片所示的狀態,這屬於「低首付」。一般低首付會要求支付1~2成的款項,也就是自備款的需求。

 

市場上偶爾會有免首付的銷售案出現,那樣的房屋就能不用支付任何前期費用取得(代書費跟印花費是跑不掉的)。而另外一種則是出現在中古屋市場的零首付案件,這大部分要透過房仲業者才能買到。

第二種則稱為是「高成數估價」
這要先從因銀行端來切入,買房子時很少看到有人用現金直接買進的對吧?!因房產對大多數人來講算是人生中最大筆金額的投資,要一次拿出那麼多錢來買進實際上有困難,大多是透過銀行貸款我們才能取得足夠的資金買入房產。

銀行願意放貸的成數越高,自備款的壓力越低。「成數」是什麼?這是指銀行願意貸款的金額跟你支付房子價金的比例。所謂的放貸七成、八成都只是銀行估價後願意放貸的金額。銀行放款金額的依據並不是你的買價,而是他的估價。做個假設好了,你看上一間房子,價格議價後為1,000萬,然後興沖沖的跑去銀行說我要貸款8成。所以銀行就貸給你八成?不不不,他會用他的區域行情的資料庫評估房子值多少錢,依據他的估價結果貸款給你。如果他的資料庫比對後認為你的房子只值800萬,銀行的八成貸款就只有640萬,對你來講銀行只放貸了六成四給你。

若想要不付錢買到房子就只有兩種方法。第一是壓低買進的金額,讓銀行可放貸的額度高於你的買進價(如:買進價為500萬,但是銀行願意放貸550萬,不僅沒花到錢就買到房子,還多了一筆資金可以運用)。

第二是找正確的管道拉高放貸成數。既然銀行放貸的成數是關鍵,要不壓低買進價格,要不就是拉超成數來達成免付錢買進的目的。不同的銀行跟管道所獲得的成數效果都不太一樣。或是直接透過熟市銀行管道的代書來確認可放貸金額也是一種方法。

還有沒有其他方法可以不支付錢就取得房子?當然有囉,但大抵上是透過特殊事件來降低取得成本讓放貸成數可以100%覆蓋過去。有興趣就自己找找看吧。

步驟三:沒要自住就找房客幫你付房貸
在Step 5 取得房產後便要開始支付房貸,這時要考慮的是有沒有要自己住。如果沒要自住,那就找房客來幫你付貸款。要知道,當貸款開始,房子的完整權利就被抵押在銀行端,唯有貸款還清才是真正屬於你的。

若我們從頭到尾就沒打算支付半毛錢就取得完整房產,第一布就是找出零首付或是高成數估價讓自己不用出到頭期的半毛錢,接下來的房屋貸款就是找人幫你付。這時候包租公的身份就出現啦。

當你的出租租金可以完全支付每個月房貸本金與利息的時候,那基本上這間房子只要時間到了就完全屬於你的。而這個過程你可能沒付出半毛錢就讓別人幫付完所有該付的錢,你唯一的工作就是跑流程跟找房客。

這就是房屋現金流在玩的遊戲,用別人的錢幫你付房貸。只要你能夠找到好幾間這樣的標的,這樣的遊戲就可以繼續下去。當你看到新聞媒體說有些炒房地產的人手中房產有幾十戶時,那就表示他找到幾十個這樣的標的,而每個標的都有房客在幫你付房貸。

覺得不公平嗎?財商就是單純考驗你怎麼運用資源創造財富的能力。即使知道了方法也不一定會去做,因為我們都害怕風險,而風險阻礙了你的行動,最終什麼都沒做,知道自己在幫房東付房貸卻還是繼續幫他付。

股票市場也是這樣子,在資訊發達的現在有許多投資訣竅幾乎都免費提供給你,你仍無法賺到半毛錢。害怕虧損所以不敢投資是每個人的通病,我們觀望的多、遇到一點虧損就放棄的人也多,而真正完整執行投資技巧的卻少。所以市場贏家永遠是少數。

想改變你的命運嗎?從多看一點財商相關的書籍改變觀念開始吧!



作者簡介_股魚

專業投資人,不定期在各財經媒體發表專欄文章。深耕於財報投資領域,堅持不看盤是投資方式也是一種生活態度。出身於散戶,瞭解散戶常見的投資問題,透過教學互動的過程持續推廣投資理念。

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