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我的朋友小虹明年要結婚了，聽她分享喜悅的同時，我們聊到她婚後要租房還是買房的問題，她說她有讀我之前寫的文章〈買房好還是租房好〉，結果算了一下竟然發現買房比較有利？！
究竟是怎麼一回事呢？讓我們繼續看下去…
一、未來的房市會如何呢？難以預測
在考慮是否買房之前，小虹研究房價是否會持續下探，發現有些學者和部落客唱衰台灣房地產，表示因為台灣少子化的影響，成家需求減少，買房需求就減少。而且台灣房價所得比那麼高，一般人根本買不起房子，因此最後房價泡沫會破掉，房價最終會回到基本面。
即使投資客仍有需求，但是台灣的租金收益率全球最低，房東辛苦收租的錢根本不夠付房貸，投資需求也會減少。此外，台灣政府全力打房，實施奢侈稅後又實施房地合一稅，也會持續影響投資客投資台灣房市。
但支持房市不會持續下跌者說，雖然買房需求減少，但是因為房子會老化，所以供給也會減少。此外，房地產除了具有自住的功能，還有抗通膨與賺價差的需求，因此不盡然投資需求會減少。
小虹看了許多資料，還是無法預測未來房價是否會持續走跌，因此想說就以現有資金先來計算一下。
二、比較買屋和租屋哪個划算
因為小虹的未婚夫家在三重區，考量未來照顧年邁父母的需求，小虹他們先以三重區的租金和房價來衡量。小虹發現30坪的房子租金大約每個月18,000元上下，而房價約為1,020萬元。如果以20年期、3成頭期款、一段式的房貸1.74%來計算，本息平均攤還，每個月要繳房貸35,247元，和房租差了17,247元。
如果照我在〈買房好還是租房好〉設定的模型計算，將房子頭期款和每個月的差額，拿來投資在7%年化報酬率的標的上，20年下來，租屋會多賺2,032萬6,062元！
（資料來源：艾蜜莉製圖）
但是小虹跟我說，她還考慮了租金上漲率、預估房屋稅與地價稅（年），並將租金改為總數而非坪數計算，因為租金和坪數雖為正相關但非線性相關。而考量到婚後不是租房就是買房，她將投資年數設為可變動的居住年數，同時也將預估房價成長率改成年成長率。
結果發現，考量了這些因素後，將房子頭期款和每個月的差額，拿來投資在7%年化報酬率的標的上，20年下來，租屋竟比買房多賺2,090萬4,072元！
（資料來源：艾蜜莉製圖）
因為小虹也不確定這多出來的錢，是否可以讓她在20年後買一棟房子，她想說不如算一下，如果一輩子都租房子結果會如何，畢竟買房只要繳20年的房貸，租房可是要繳一輩子的房租。
因為現在台灣女性壽命大約86歲左右，小虹現在31歲，索性算一下，55年後她會留給子孫什麼。
如果現在將房子頭期款和每個月的差額，拿來投資在7%年化報酬率的標的上，和20年後，才將租金的錢投資在7%年化報酬率的標的上，55年下來，小虹租屋竟然比買房多留給子孫1億9,492萬1,677元。
223,184,032 - 28,262,355 = 194,921,677
這個數字實在高到超乎我的想像，可見複利的力量真的很強大！
（資料來源：艾蜜莉製圖）
即使小虹將頭期款、房租或房貸等成本扣除，55年後租房所擁有的現金，也比買房高1億9,238萬215元，這恐怕比擁有一幢55年的老房子更值錢。
（資料來源：艾蜜莉製圖）
但小虹想說如果她買房後再賣掉，將房地產的獲利，投資在7%年化報酬率的標的上，結果會怎樣？（因為買房的房貸利率是比較低的1.74%，如果把賣出的所得，全部拿來投資年化報酬率7%的ETF，就可以進行套利的動作！）
小虹買房1,020萬，假設一年內賣房時房價不變，小虹賣房收入1,020萬，假設出售房屋的相關費用（如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等）約房價的5%，則小虹賣房後只獲得969萬，因為出售價金比買房總價低，因此不用繳稅。
如果將此筆資金，投資在7%年化報酬率的標的上，20年後會擁有3,749萬7,242元，比單純租房多了1,659萬3,170元！
37,497,242 - 20,904,072 = 16,593,170
（資料來源：艾蜜莉製圖）
但其實想利用房貸低利率和ETF的7%年化報酬率套利，並沒有這麼簡單，因為還是要繳每年的房貸，除非你將頭期款比例提高到5成以上，且保證房價不會驟跌，並能順利找到買家，不然想利用房貸低利率來套利，風險其實相當大。
三、買房3原則
雖然小虹算完之後，得出買房對她比較有利的結論，但其實她的投資決策還是相當保守，不敢真的利用買賣房地產來投資，因此我告訴她，不管你最後決定要租房還是買房，都要記得3個原則：
1.「租金／房貸所得比」要低於月收入的1/3
如果承租房子的租金或購屋的房價超出自己的能力範圍，付房租或房貸費用將會十分吃力，甚至會影響到生活品質，因此評估適合的房租或房貸，應低於月收入的1/3較適宜。
2.「房價所得比」要10倍以下
房價所得比是評估房價是否合理的好方法，例如房價所得比為「20」，代表1個人（家庭）要不吃不喝工作20年，才能換得1間房子，根據全世界城市的長期平均，通常房價所得比10倍是一個比較正常的數據。
3.投資看「租金報酬率」
如果買房後要出租賺取租金，至少要拿到4%的租金報酬率才合理。租金報酬率的意思是，買一間房子來出租，每年可以有幾%的報酬率，而這通常要扣除一切的費用（修繕、房屋稅、地價稅等）之後才算。
四、結論：並非鼓勵大家利用房貸低利率套利
雖然小虹算出來的結果是買房比較有利，但是這並非鼓勵大家利用房貸低利率套利，相反地，是希望引導大家理性思考「買房與租房」這個方案，並透過實際試算，找出對自己最有利的選擇。
希望這篇文章，可以讓大家更清楚明瞭地做購屋或租屋決策，讓大家買得安心、租得也安心！
本文獲艾蜜莉授權轉載，原文：買房、租房「3原則」！ 第一條：租金/房貸所得比，要低於月收入的1/3！ 別讓房租房貸壓垮自己...