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圖片來源:photo-ac.com

美國今年預估升息3~4次,雖然3月份台灣央行理監事會議決議國內利率暫時凍漲,但依經驗央行通常還是會跟隨美國升息的腳步,只是時間較慢反應、升息多寡的問題而已,而且央行一旦升息腳步正式啟動,通常就是一連串(每季)的持續升息!

依目前看起來,未來升息的機率大於降息的情況下,對於房貸族我們有以下建議:

1.新購屋簽訂貸款借約,指標利率部分請直接選擇「季調」

2.既有房貸戶若有換新約(如增貸、調整利率等),指標利率也記得勾選「季調」

3.既有房貸戶若近期無換新約的機會下,可以等央行確定宣布升息時(下次理監事會議在6月),請義無反顧趕緊去銀行申請指標利率調整成「季調」

若依央行以往連續升(降)息半碼多次的情況下,越早調整可以省下的利息就會越多喔。

在此我們先來了解一下,什麼是指標利率?

目前台灣的銀行房屋貸款的利率,其計算方式都以「指標利率+加碼利率」,而指標利率,就是每一家銀行為了要貼近現在金融業的利率成本,計算出來的利率稱之「指標利率」。

約10多年前,眾多銀行在房貸產品競爭下,推出了利率透明的指數型房貸搶市,主要是可以讓民眾輕鬆推算房貸利率,比較公平而受到歡迎。

自此指數型房貸成房貸商品主流之後,每家銀行都推出相關產品、且有自己的指標利率。關於指標利率,每一家銀行的說法不同,有稱 「基準利率」、「定儲指數利率」、「R」、「i」 等等,其實指的都是同樣的東西,廣泛地說,指標利率可視為銀行的放款資金成本。

通常指數型房貸的結構如下:

利率=指標利率+加碼利率,加碼利率為銀行承作成本、風險及合理利潤等,並依客戶個案條件加碼。

所以我們在與銀行簽約時,契約內利率相關的條款多是:指標利率+__% =你真正的貸款利率。

那麼指標利率如何計算出來呢?每家銀行計算基礎並不盡相同,例如:

 

其實,指標利率高低、如何計算一點都不重要,它只是銀行利率加碼的一個基礎,貸款人只要注意貸款利率在銀行加碼後是否合理,及未來央行升息狀況即可。

然而以上這些指標利率,一定都會跟著中央銀行升降息的腳步同步變動!且指標利率有分「月調」和「季調」,

「月調」即依市場每月變動調整,
「季調」則依市場變動三個月調整一次。

例如央行3月理監事會議宣布升息,銀行月調利率(次月)一月跟著升息、季調利率則三月後才會調整升息。

因為調整方式與時點的差別,在不同的時點就必須用不同的調整方式,才可以省下利息。

中央銀行通常宣布升(降)息大多以「半碼」(0.125%)或 「一碼」(0.25%)作為升降息級距,定存在調整後通常在0.07%左右。

所以貸款1000萬:(本金不變情況下)

升(降)息半碼=一年差距7000元利息
升(降)息一碼=一年差距14000元利息

如果房貸1000萬,且在央行宣布降息以前,已經先進行房貸合約改成指標調整,連降3次約1.5碼,可以幫你省約3000多元/年,若持續降息還可以省更多!

無可避免升降息的趨勢,在市場急劇升降息下,請記得以下省息的做法:

<要訣一>升息選「季調」指標利率

在升息的市場氣氛下,盡量選擇長期固定利率的房貸產品,或「季調」的指標利率產品。(利率調整週期較慢)

<要訣二>降息選「月調」指標利率

在降息的市場氣氛下, 盡量選擇一開始就是指數利率加碼的房貸產品, 或「月調」 的指標利率產品。(利率調整週期較快)

當然,若正好在申請房貸時,可以向銀行契約直接勾選目前有利的調整週期;
若已經有房貸契約的話,可以把契約拿出來審視一番,視央行升降息的狀況適時調整,多少省一些利息。

另外央行也規定銀行不得拒絕民眾的申請「季改月」「月改季」。
提醒您部分銀行可能會收取手續費用。(若貸款金額不大,省息效果並不顯著,請自行精算斟酌喔)

您也可以按以下中央銀行官網連結查詢目前各家銀行指標利率:
https://goo.gl/LTgYHk

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