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圖片來源:dreamstime

高房價時代,低總價的「套房」是許多首購族,或想置產收租的人,第一個想到的標的。套房有許多優點,包含:低總價、好出租,如果又在精華地段,甚至如果又有「明星學區」加持,簡直是票房保證,轉手性高。可是,聽說套房不好貸款,到底適不適合入手?評估時應該注意哪些地方?

1.「低總價」,往往代表「高單價」

一般來說,套房雖然有「低總價」的優點,但「單價」往往略高於行情。如果「單價」真的高太多,偏離區域行情應有的價格區間,除了未來出售沒有競爭力外,在辦貸款時甚至可能因為銀行估價估不到,而導致貸款成數降低。所以在衡量價格時,記得除了從「總價」來評估自己的預算外,也要記得計算「每坪單價」,並跟鄰近住家格局的物件行情做比較。

2.「權狀坪數」與「室內坪數」是銀行判斷是否為「套房」的關鍵

有些房子(尤其是樓地板有挑高的物件更常見)的格局是1房1廳1衛浴,甚至2房1廳1衛浴,跟一般刻板印象裡的「套房」格局不同,等到簽完約要貸款時才發現它是「套房」,銀行貸款成數低,才大吃一驚。其實,銀行對於「套房」的定義不是用室內的「格局」來定義,而是用「產權坪數」來判斷喔!

不同的銀行,對於「套房」的「坪數」規定可能不同。有些銀行是以「建物」的「權狀坪數」大於15坪以上才不算「套房」(「車位」坪數不算),有些銀行更嚴格,以「主建物坪數」+「附屬建物坪數」(如:陽台)合計要大於12坪以上才不算「套房」。如果你的房子的坪數落在銀行規定的「套房」內,有些銀行不予承作,有些銀行則最高只能核貸7成,甚至需要送到「總行」審核,視貸款人的個人條件決定是否承作。

在出價之前,最好先確認它的詳細坪數,如是透過仲介看屋,最好先請仲介或代書詢過銀行,確認貸款條件再出手。

3.自備款比一比,「套房」、「兩房」可能差不多

許多人優先考慮「套房」的原因是因為資金不足,卻忽略了買「套房」和標準「兩房」物件的「自備款」可能差不多。舉個例子:

A物件權狀坪數12坪,每坪單價45萬,總價540萬,如果銀行只能貸款7成,表示需要準備162萬頭期款。

B物件權狀坪數25.7坪,每坪單價42萬(一般物件的單價通常比套房便宜),總價1,080萬,許多銀行都可以申請85成的房貸(例如:華南),如果銀行貸款85成,表示也是需要準備162萬頭期款。

兩個物件的坪數不同、單價不同、總價差一倍,頭期款卻相同。雖然B物件的貸款較高,但以空間的實用性,或出租的租金效益,B物件可能比A物件更適合。

4.先想好你想賺什麼錢?租金?增值?哪一個?

許多人想買套房來收租,可是總價租金投報率只有2%~5%不等(依區域而定),扣掉貸款利息後所剩不多。有些人想等房子增值獲利,但是因為坪數小,就算一坪漲5萬,權狀10坪賺50萬,扣掉稅費後划算嗎?在進場前先拿出紙筆好好算一算,也許你就有答案。

不過,「套房」也不是沒有優點,許多人買套房有他的「階段性任務」,例如:如果你目前自住真的不需要太大的空間,有頭期款,每個月付租金的費用遠高於貸款的利息,那麼買一間自住的套房也許值得考慮。或是,有些爸媽為了孩子的學區,會先在理想的學區買一間套房,方便孩子設籍就讀,剛好明星學區的套房除了保值性高外,也有增值的機會。這就是「階段性任務」 。

下一次再看到仲介或代銷「套房」的廣告時,別忘了審視上面四個點,避免白忙一場。


作者簡介_邱愛莉

House123董事暨執行長,文化大學進修推廣部房地產購屋實戰講師。本來是朝九晚五的OL,偶然發現自己對房地產的熱情,進而投入研究。看過逾500間房子,獨創一套買屋增值模式。2012年成立House123全方位房產平台,從買方立場出發,教大家從看屋、挑屋、實際評估到議價。著有《買一間會增值的房子》。

2018年新書《小資族大翻身》甫出版即榮登暢銷榜,無私分享8年從20萬滾出資產4000萬的賺錢筆記。


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