美國經濟全面走強的有力證據：房地產！8張圖看美國房市有多強

摘要

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台灣房地產在2016年創下近年來最低迷交易量，全台房地產大多出現跌勢，不過相對於房地產進入淡季的台灣，太平洋彼岸的美國房地產卻有不同氣象，2006年美國房地產崩盤以後，2011年房市景氣落底，2016年終於逐漸回升到穩定成長的趨勢，許多大城市房價更是持續創下歷史新高，美國房地產再度進入相對火熱的時刻。

美國房地產新屋銷售狀況

 

美國房地產信心指數

 

美國S&P CoreLogic Case-Shiller房價指數

資料來源http://www.tradingeconomics.com

美國單一家庭住宅平均房價

資料來源https://am.jpmorgan.com/us/en/asset-management/gim/adv/home

相隔十年，即使美國聯準會已在2015年底和2016年底升息兩次，提高美國房地產貸款利率，但仍然無法阻擋，美國整體房地產信心指數重返2006年的高點，丹佛、西雅圖、波特蘭、波士頓、舊金山、紐約、洛杉磯與芝加哥等主要大城房價已飆到歷史新高或接近歷史新高，2017年美國整體房價創下歷史新高幾乎是必然出現的情況。

美國新屋開工情況

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因為近年來，全球移民爭相湧入歐美等已開發國家，尤其是德國和美國，吸引來自全球各地移民，美國移民更是擁有較高比例的富人階級，房地產投資火熱，加上美國景氣復甦比其他已開發國家更為快速，通貨膨脹和景氣好轉的預期，讓更多低成本資金湧入房地產，人口增加快速也讓美國房地產需求快速增加。

但2006年以來，美國新屋供給數量，卻因建築工人數量增加太緩慢，導致供給趕不上需求，群眾除了購買新屋和中古屋，剩下的就是湧向租屋市場，所以美國各地普遍出現房租上升的情況，即使美國建築工人數量在2017年強勢增加，短期內美國新屋供給仍然吃緊，這對於推升美國房價相當有利。

美國民眾房貸支出對收入的比重

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美國房地產業已徹底走出2008年次級房貸陰影，即使美國整體房價創新高，但房地產業的狀況仍比2008年的情況健全許多，一來是經過次級房貸的大洗牌後，美國民間房貸的槓桿幅度明顯壓低，加上銀行審查也更為嚴格，信用較差的民眾無法購屋，所以美國民眾貸款購屋後的違約率仍然偏低，短期內美國景氣仍會維持較樂觀的發展，可以通過標準檢驗申請房貸的民眾比例上升，所以房貸的違約情況比2009年初的情況優化許多，從美國民間貸款結構來看，短期內違約風險較高的是學生貸款，至於房貸部分，沒有明顯問題。

美國民眾獲得合格貸款的情況

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2003Q1〜2016Q3年美國民間貸款違約情況

資料來源https://www.newyorkfed.org

房地產景氣循環時間週期相當漫長，從許多經濟數據比對不難觀察出來，美國房地產已走出次級房貸陰霾，雖然短線可能還會受到景氣影響而有價格波動，但新的長線多頭趨勢已經來臨，這是顯而易見的，美國聯準會應該在群眾對於房地產投資越來越熱絡之時，適當透過升息，溫和壓制房地產，避免美國房價飆升太快，房價的年增率最好維持在10%以下，甚至5%以下的溫和成長，避免炒房風氣再起，造成未來房價飆升太快，墊高企業營運成本，這樣對美國長遠經濟發展未必有利。