灌水坪數沒了 零雨遮上路先衝擊房價

摘要

一向被房地產業界視為銷售旺季的九二八檔期來臨，但以目前冷颼颼的房市、業界普遍認為今年九二八檔期可能「旺季不旺」之際，有個位於桃園市、小坪數為主的預售建案，卻不同於其他案場常常門可羅雀，不僅每天都有人看屋，且平均一週成交一戶。關鍵竟是「零雨遮」的特色。

走入該案場，每戶皆有敞亮的對外大窗，且設有簡單的雨遮，但詢問後才發現，雨遮並沒有登記為權狀內的坪數，扣除公設後，其餘皆為實坪。有「零雨遮」優勢加持，且位於機場捷運沿線，交通便捷，儘管幾乎沒有在媒體上刊登廣告，卻吸引了不少自住客前來看屋。

負責該建案銷售的專案經理陳誌鍠謙稱，這成績僅是「中上」，但其他房地產業者聞訊，好幾位都欣羨的說：「沒做什麼廣告的案子，能賣這樣真的很好了！」

內政部搶在九二八檔期來臨前，預告了最新條文：未來房屋的雨遮、屋簷不可登記為權狀內的坪數，防堵長期以來，由雨遮、屋簷而衍生的房市交易亂象再發生。

房地產業界關注的是：內政部的禁令，會是售屋新賣點，還是壓垮房價的起點？

事實上，雨遮和屋簷有遮陽、擋雨的實質功能，但按規定而言，雨遮不受容積管制，可登記為「附屬建物」，做為產權交易的一項。瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛指出，一般來說，雨遮、屋簷占建物總面積三％就算比率不低，但以現今成屋而言，通常都會達到總面積三％到八％；有些小坪數的產品，占比甚至更高。

許多人買屋會格外留意公設比，但雨遮、屋簷被列為「附屬建物」，早期許多建商傾向於將雨遮和屋簷計入坪數後再出售，一般人看到權狀後，容易誤以為是自己專屬、一定會用到的實際使用面積。

投資客：賺價差空間沒了

對投資客來說，雨遮和屋簷也是「上下其手」的手段之一。投資客在預售階段和建商成交時，通常可談到「雨遮、屋簷坪數不計價」的條件，等成屋後、下次交易已「生米煮成熟飯」時，再當成屋主專屬的權狀面積出售，賺到現成的數坪價差。若在房價好一點的地方，多進帳上百萬元都不成問題。

此時，最倒楣的自然還是自住需求的買方，等購屋後才發現實際可用坪數不如預期，於是引發「連鳥站的地方都拿來騙錢」的交易糾紛。因此內政部於二○一一年通過修法，將雨遮、屋簷改為「可登計為坪數、但不得計價」。

只是，這樣的規定，仍充斥灰色地帶，建商、代銷業者將雨遮和屋簷的坪數包含至總價計算，以降低每坪單價，再運用行銷話術讓民眾誤以為撿到便宜的情況，時有所聞。

一旦雨遮不登記坪數正式實施，在業界看來，對於已陷入低迷的房市而言，形同雪上加霜。因為，這對建商和代銷業者而言，在房市已陷入低迷之際，連預售屋這最後一點可「模糊操作」、變相轉嫁給買方的空間也消失殆盡了。

「以前房市大多頭時，建商可以直接調高每坪單價；現在景氣差，這麼做的話，買方更不會埋單。」黃舒衛如此表示。

另外，在房地合一稅上路後，很多口袋不夠深的投資客已紛紛退出預售屋市場；仍願意進場的，泰半就是還貪圖一些蠅頭小利。業界的另一共識是：如果連雨遮和屋簷這種相對「微利」空間都沒了，投資客真的就毫無進場誘因了。

消費者：買房坪數更透明

不過，對消費者來說，內政部的新規定讓交易更簡單、房價更透明。住商不動產總經理陳錫琮表示，未來建商若覺得當地市場無法支撐雨遮、屋簷或其他服務設施，一開始就不要規畫即可，且日後買賣雙方都越來越能接受「以實坪為買賣依據」後，房價就越能回歸正常的供需機制。

新規定一旦實施，仍有些問題待商榷。引發最多議論的，莫過於內政部的規定「管新不管舊」，未來才取得使用執照的新建物適用新制，但中古屋或現已取得執照的房屋卻可照舊將雨遮、屋簷登記為坪數，房市將出現「一國兩制」現象。

爭議：新舊不同制引糾紛

另一潛在問題是，當雨遮、屋簷不得登記為任何人所屬的坪數後，就有所有權問題。不動產開發商業同業公會全聯會副總幹事張興邦指出，先前常有人為了鄰居將盆栽或分離式冷氣置於「自己的」雨遮或屋簷下，但鄰居認定是自己的，雙方起爭執的案例。一旦明文規定雨遮不得登記為個人坪數，這種爭端會更容易發生。

不過，新規定勢在必行，此後民眾該如何捍衛自己權益？黃舒衛提醒，除了購屋前詳閱契約書和測量成果圖（平面圖），原則上，建商雖會減少設置裝飾用的雨遮，但仍應會興建陽春功能的雨遮，若擔心其建築成本被灌入其他項目，或直接拉高單價，購屋前應多查詢周邊建案行情。至於所有權管理問題，就按社區管委會規範來運作，方為上策。