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圖片來源:dreamstime

房地產是不動產?

別傻了,除非你用現金買下,不然不動產實質上是期貨或者選擇權,不相信?請看以下分析...

以自住客為例:

這是二十年後交割的期貨,而且在分期付款期間擁有使用權,以下是房屋買賣的流程:

1.自住客跟建商訂定買賣契約之後,先跟自住客收自備款(自備款=期貨保證金),
2.尾款的部分建商將債權轉移給銀行由自住客跟銀行貸款,
3.建商拿到契約的尾款後跟自住客轉移房子所有權,
4.然後自住客必須要連續20年(依照契約而定)將約定的還款金額還給銀行,
5.直到還清所有貸款為止,這間房屋才正式完成交割,

如果沒有還清,銀行有權將房子拿去拍賣。

 

所以自住客買房:是一個20年後才能實物交割的期貨,只是在訂定契約之後,自住客擁有使用的權利。保證金是頭期款,然後分20年將貨款+利息付清之後,這間房子才真正屬於自住客。

從上可知,買房子其實是買期貨而且槓桿比例不小,假設自備款是2成,那基本上就是5倍槓桿的20年後交割的期貨,假設自備款是1成,那就是一紙10倍槓桿的期貨,只是這槓桿會因為持續繳費而降低,所以自住客買房子,按照過去觀念以為買的是不動產,實質上是期貨交易。

萬一買入房地產之後,房價快速下跌3成(自備款虧光),市價只剩下700萬,而自住客還背著800萬的貸款,還會想要繼續繳房貸嗎?或是繳了5年突然失業了,繳不出房貸,那銀行會將你的房子拿去拍賣,如果可以還清,銀行不會找麻煩,但是萬一房價遠比貸款低,銀行還會持續追債...

這就會形成Over Lose(超額損失)。

針對投資客:買房是等待市場噴出的Buy Call(作多的買入買權,而且是價平)

 

投資客買房,很少用現金買斷,槓桿通常很高以及很少持有超過寬限期,持有超過寬限期的通常是套牢的投資客,那就是投資變成自住(這通常是失敗案例不討論)。

投資客通常拿出頭期款(等於是選擇權的權利金),房地產的時間價值未必會衰退,經過量化之後,大致上會等於:

房價 *(1+房價平均年增率)*(1-年折舊率 )*100% -(每年持有稅金+管理費)

這樣計算的話,在房市相對多頭的時候,權利金未必會衰退,有時反而會增加,而投資客真正的大獲利,是價內的點數,例如買入價格是1000萬,最後漲到1200,而且投資客因為買的是價平選擇權,所以獲利=1200-1000=200(未計入交易成本與持有成本以及時間價值的增減)。

但是這個選擇權,買入之後除非賣掉現金結算,否則最後一定要交割,一旦交割那就重新回到房地產是期貨的本質。

所以經過這樣的拆解,我們可以了解投資房地產,其實是投資期貨或是選擇權,很奇怪的是,正常投資人聽到期貨選擇權的反應都是:風險很高,而聽到投資房地產的觀感都是:很穩會賺。只能說:過去房地產會賺,那是因為房地產走多頭順風,現在房地產景氣循環來了,還用過去的觀念嗎?

二個案例道出台灣地產景況

案例一

某日跟竹北的建商老闆吃飯,飯局中建商老闆談到同業,他說有些建商過去因為好賺、拓展的太快,導致現在錢轉不過來,所以暗盤中把正在興建的大樓平轉給同業,不然錢轉不過來會倒閉(此建商除了竹北的案子之外,還有四棟案子在青埔,所以犧牲目前價相對好、而且比較好脫手的竹北換現金,去救青埔的四個案子)。

案例二

去年家人想要買房子,從台中綠園道、七期,一直看到台北,雖然有喜歡的,但是仍很猶豫,最喜歡案子是離他現居地近的遠雄左岸,但是當時價格硬的很,一坪硬是要75萬;最近代銷小姐又開始奪命連環Call說:現在要不要來看看房子,之前看的那戶還有喔,現在價錢很好談,一定開個讓你滿意的價錢,快來看看。

台灣的房地產是多是空,相信討論一定很多,這裡提供證據讓大家看看目前房地產是逆風還是順風,下圖是台灣房地產價格指數,基期是100,目前仍有270的高價,只是從頂峰的300微幅下跌10%而已,所以房地產景氣會如何?我們繼續看下去...

 

最後

針對自住:這是二十年後交割的期貨
針對投資客:這是等待市場噴出的Buy Call

但是無論哪一種心態,房地產都是高槓桿倍數的期貨。

不要忘了高槓桿代表獲利是跟隨槓桿加倍,同一時間風險也是跟著槓桿加倍,在房地產逆風的時代,請小心謹慎使用槓桿,它們的本質是期貨或者是選擇權,目前的環境很容易Over lose或是吃歸零糕。

本文獲「Just a Cafe」授權轉載,原文:理專不告訴你的秘密 : 投資房地產=投資期貨


作者簡介_理專不告訴你的秘密

個人資料:
吳盛富
中區CFP會長(認證國際理財規劃顧問)

投資報酬率 = [資本利得(損)+利息收入-交易成本-持有成本-其他成本] - 稅/期初本金

CFP的專業在於
減低交易成本、持有成本
合理合法的節稅

目前在金融業服務,歡迎一起談談

著作:
台灣股市何種選股模型行的通
理專不告訴你的秘密
美股研究室

經歷:
惠理康和投信
台新銀行
中國信託銀行

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