香港現在最時髦的地方，是你意想不到的沒落工業區。
位於九龍半島東邊的觀塘，許多老舊廠辦大樓（在香港稱工廈），歷經半個世紀前塑膠、成衣加工的繁華，如今多處閒置。《商業周刊》記者走過一家傳出濃濃油墨味的印刷廠，拐進旁邊一棟工廈，一樓是卡車停車場，走上二樓卻聞到陣陣香氣，打開門，竟是間賣著台式涼麵、雞排飯、牛肉麵的餐廳。週五下午兩點半，座位全滿，全是香港本地年輕人。
冷清了數十年的工廈，意外成為香港年輕人的創業基地。杯子蛋糕店、Outlet服飾店、素食超市，甚至有室內沙灘、滑水道的遊樂場，各種吸引年輕消費群的生意應有盡有。共通點是，沒有醒目招牌，有些連地址都沒有，就開在工廠旁或停車場樓上，想一探究竟，得排隊搭貨梯上樓。
驚！舊商辦變創業熱區
沒招牌台式餐廳天天客滿
「不太可能有五十、六十歲的人跑來工廈開店，滿多都是年輕人來開，因為租金便宜，場地又大。」來自台灣的Vivian說，她和香港朋友已在工廈開了兩家餐廳，觀塘的「小時光」三個月前開幕以來，用餐時間幾乎客滿，店裡擺滿台灣小學用的課桌椅，連店員都穿著台灣高中生制服，牆上還貼著一張台灣電影《我的少女時代》的海報。
打中香港人「哈台」心理，小時光成為最新人氣名店，月營收約港幣一百萬元。六十坪的店面，月租港幣三萬元，只占營收的三％；相形之下，香港本島鬧區的黃金店面，每月店租動輒占到營收的一、兩成或更高。
腳步轉到觀光客最熟悉的銅鑼灣、尖沙咀，景象卻也丕變。
甫結束的中國「十一黃金週」假期，一向是香港迎接陸客消費的年度高潮，今年業績卻慘兮兮。尖沙咀的廣東道上，自從十二年前中國開放陸客到港自由行以來，所有一線國際精品都到此插旗，像香奈兒旗艦店的營收，甚至曾超越法國巴黎總店。
怪！精品大街買氣急凍
珠寶客單價比去年低一成
但是，在廣東道上各大精品店工作超過十年的Jonhwin告訴我們，跟去年同期相比，這裡各大精品業績至少掉了三到五成。過去每逢假日，精品店門口排隊人潮少說三、四列等著進門消費，「現在只有三、四個人在排，這還算好的啦。」
他親身經歷自由行帶來的錢潮。過去十一長假，大家忙著賺錢，一連工作七天、每天排三班，一家四口中國旅客一次買八只、十只百萬名表，在他眼裡還不算稀奇，但今年，到處都是減少人員招聘、店面搬遷的消息。
其實，香港市況從一年前就開始急凍。去年的十一假期已被媒體用「最慘黃金週」來形容，今年更無起色；雖然陸客在黃金週期間仍有一百一十二萬人次來香港，比去年增加了二‧三％，但消費力卻縮減。高價的如珠寶商六福集團，客單價比去年下跌一○％，平價的如莎莎國際連鎖店，收入也比去年同期少了逾一成。
中價位的九龍表行，今年黃金週業績更下滑二○％。九龍表行董事總經理黃錦成接受《商業周刊》採訪表示，一方面因為中國政府打貪，像名表等奢侈品的生意就不好；另一方面是香港人對陸客掃水貨、買光奶粉等民生用品反彈，有大學生組織抗議游擊隊，到商店前對陸客叫喊「滾回去」，使平價商品業績也下滑。
九龍表行的客戶有八成是自由行的陸客，黃錦成見證十二年來陸客商機從大好變成大壞，今年他已收掉位在銅鑼灣、旺角等鬧區的三個店面，「（香港經濟）絕對是過度依賴陸客，來的時候很快，（去的時候）調整就要花上很多時間。」他認為關鍵是在租金，因為店租占了他成本的二五％，但房東因利息低、負擔輕，不願降租，「那做生意的就麻煩了，」他低沉的說。
咦！金店面常見出租中
走兩步就有店搬遷、出清
香港店鋪租金在兩年前創下高峰，自然是爭奪陸客商機的緣故。尤其銅鑼灣，曾經在二○一二、一三年拿下全球最貴租金的地位，但許多黃金店面從去年就開始發生到期棄租（不續租）、提前退租、調降租金現象。到今年第三季，銅鑼灣的租金已比高峰時下跌四成，但還是止不住陸客消費衰退所帶來的關店潮。
旺角也難逃陸客商機退潮，最著名的彌敦道上，走三、兩步就有一家店高掛搬遷、出清、折扣廣告，賣鞋子、衣服的都有；這條路上十幾、二十家珠寶金飾店，也都是店員比客人多。去年三月，這些店還忙著迎接搶購黃金的中國大媽，才一年多，大媽卻消失了。
瑞銀（UBS）香港的明星級分析師梁裕昌，很早就對香港經濟提出警告，他接受本刊採訪表示，雖然估計還有九成以上的陸客未到過香港，但一方面是後面來的人消費力不高；另一方面，陸客來香港轉機次數變少了，代表他們寧可直飛到其他國家玩。
嚇！東方之珠貿易危機
韓貨進口中國免經過香港
過去，香港之所以成為「東方之珠」，兩大支柱是金融和貿易，但在中國市場開放下，香港的國際地位優勢受到威脅。梁裕昌指出，金融情況雖好，但只占香港GDP（國內生產毛額）一六％，無法支撐整個香港。至於占GDP約兩成的貿易，已岌岌可危。他舉例，中韓簽訂自由貿易協定（FTA）後，六成的韓貨進入中國不必再經香港，而中國為了抗衡美國主導的TPP（跨太平洋夥伴協定），未來還會繼續找FTA對象。「這都不是短期因素，長期來看都很悲觀，」他說。
台灣借鏡香港一堂課：
服務別再依賴單一客源
零售業雖只占香港經濟六％，但市況冷熱的感受最直接，也最影響信心。十幾年來，香港人用矛盾的心態依賴著陸客，「愛陸客的錢，討厭陸客的人」。如今景氣反轉，他們怎麼想？
「食得鹹魚抵得渴」，從事信貸評級的Rock用這句香港俗諺，來解釋香港人對於「成也中國、敗也中國」的心態。意思是想要吃鹹魚，就要做好口乾舌燥的準備，要耐得住渴。
「以前香港不是這麼依賴國內（港人稱中國大陸為國內），外國人很愛來的，世界是圓的，等一段時間外國人就會回來，」中原地產資深客戶經理柳志明說，包括房價、租金、零售，「調整一下是好的，現在（房租）太貴，去哪賺這麼多錢？平均一點較健康。」
香港知名地產投資部落客鍾學良也說，像旺角登打士街，以前都是賣化妝品的，現在新增很多餐廳，十多年前這條街上就都是餐廳，因店租太貴才讓給化妝品店，「現在又回到以前的樣子，一個循環啊！」
香港中文大學創業研究中心主任區玉輝表示，香港太依賴單一種旅客，服務都朝陸客傾斜、失去多元性，物極必反，是個教訓，考驗香港的經濟調整活力有多強。
他指出，除了工廈創業潮，香港在電子商務、金融科技等方面，也興起創業氣氛，甚至不少東南歐、俄羅斯的人因家鄉不景氣，來到東西文化交會的香港開店，「有一點回到九七（回歸中國）之前，那種國際都會的樣子。」
這股新創業潮，目前還遠遠抵不過陸客退潮的衝擊。香港人如何度過調整期，關鍵或許就如梁裕昌所言，「香港（的問題）不是過度依賴中國，有中國為什麼不依賴呢？重點在你依賴之後，有沒有把賺的錢投入到其他不依賴的地方？」
這個問句，也適用台灣。
5大經濟支柱，3根已不夠力——香港主要行業收益指數變化
【延伸閱讀】香港十一黃金週，買氣回不去了？
●陸客增幅 創3年新低
2015年比起過去幾年，黃金週期間陸客訪港人數動輒增加10%以上，今年僅增加2.3%。
●陸客消費力 明顯下滑
‧六福集團:珠寶客單價比去年同期-10％
‧九龍表行:業績比去年同期-20％
‧莎莎國際:連鎖店收入比去年同期-10.4％
●零售業 連6個月衰退
今年3月來業績連6個月衰退，五一、十一黃金週陸客連續假期，均出現旺季不旺。
註：莎莎國際連鎖店收入含澳門
資料來源：香港特區政府、莎莎國際
整理：康育萍、田習如