房市雖冷，短期房價仍難大跌...五月底奢侈稅一退場，最可能買到超殺價

摘要

中央銀行公布今年2月購置住宅貸款餘額為5兆8,725億6,300萬元，終結連續11個月創新高的走勢，雖然2月是受到農曆年、交易日減少影響，但從最新公布的買賣移轉棟數仍較去年同期低來看，房市的春燕真的還沒來。

不過房市冷清已不是新聞，整理各行政區的資料發現，台北市交易量下修最多的竟是中正區，2015年第1季較去年同期下修幅度高達38.37％！且台北市傳統的高價區，松山區、大安區皆榜上有名；新北市的狀況則異於台北市，交易量起伏較大的是第2環、第3環的區域居多。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊分析，「單價太高了！台北市這些高價區過去都是『億來億去』，雖然市況轉差後，建商推出中小坪數的產品，但還是貴！對豪宅收藏家來說，小坪數不夠氣派，不買；對自住客而言，錢不夠也不買，所以成交量凍結。」

市場第一線的狀況，21世紀不動產台北南門加盟店副店長陳亦凡表示，尤其總價在3,000萬元以上的物件打擊最大，今年第1季屋主委售的數量較去年同期多1成，但買氣低落，去年第1季釋出通常1個月內可成交，現在都要2∼3個月才能順利出售；總價3,000萬元以下、屬於自住或換屋的產品，買氣則跟去年相差不大。

「而新北市的第1圈跟台北市市郊一樣，交通、生活機能都已符合自住需求，所以影響較低，但第2環、第3環本就是炒作的區域，所以投資買盤退場，影響當然不容小覷。」章定煊說。

雖交易量起伏大的都非供給多的區域，但章定煊認為，像淡水、林口、三峽等區，因屬「建設中」的市場，很多建案陸續上百戶、上千戶的交屋，讓買賣移轉棟數的起伏看起來較穩定，但若考量整體供給量，實際交易並沒想像中熱絡。

房仲業者甚至不諱言地說，現在部分供給量大的區域已出現投資客賠售出場的狀況，他表示現在賣方不知道什麼時候是最低點，只得趁景氣反轉初期盡快下殺求售。

中信房屋淡水新春加盟店店長張浩茗就分享他自己接觸過的個案，淡水現已有房價下修幅度達1成以上的成交案陸續出現。以北新路商圈來看，中古屋房價每坪約20萬元，周邊預售屋每坪約23萬、24萬元，但近來買預售屋的投資客多平盤或小賠出場，預售屋跟中古屋房價愈來愈近，中古屋屋主擔心未來房價被影響愈來愈低，尤其當買方出價3次都不到底價，屋主多願意以低於行情1成左右的價格出售，隨著打折成交的物件愈來愈多，張浩茗認為，北新路商圈的中古屋將會重回1字頭！

在供需成熟的區域，房價下跌幅度較緩，據永慶房產集團2015年第1季的調查，只要物件較目前市場行情便宜5％，就有1/4的民眾願意承接。陳亦凡提到，以中正區總價在3,000萬元以下物件，只要屋主讓價約5％，成交時間可縮短一半！目前在行情價的物件需要1個月才能賣出，肯讓價5％的物件最快只要2周。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德也說，現在的市況是「讓價幅度，決定成交速度」，而最有意願讓價的屋主，多半是一手屋主，因成本較低、籌碼較多，讓價意願相對較高。

至於預售市場，台北市不動產代銷經紀商業同業公會用「窒息了」來描述市況，過去頻傳新天價的訊息已不復見，新聯陽實業機構代銷事業董事長王志祥更直說「非常的低迷」，以今年3月跟去年同期相比，來人量剩3成，成交率也不見起色，底價起碼要下修1成以上才有機會成交，坪數愈大修正愈多。

整體而言，房地產已進入「平庸年代」，低成長、低獲利、低報酬，不過在短期房價很難大跌的狀況下，章定煊建議，若急著自住的買方可待房地合一稅定案（房地合一稅力拼立法院本會期，即5月底完成修法通過），奢侈稅退場、閉鎖期內的物件釋出時，再進場找適合又划算的物件。