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公務員都住在台北,房價會跌才有鬼

捷運宅房價通常在捷運近完工時達到高點,通車「利多出盡」後,則必須靠基本面或可供建商推案的「夢想面」支撐。
捷運宅房價通常在捷運近完工時達到高點,通車「利多出盡」後,則必須靠基本面或可供建商推案的「夢想面」支撐。(攝影:張家毓/商業周刊)

追根究柢,是本欄的精神。上一篇文章中筆者認為,解決大台北高房價問題,重點不在於供給不足,而是需求過剩,提出這樣的看法跟多數一般人認知有所不同,值得再進一步說明。

因為一旦採用供給角度來看,就會陷入一大迷思:資金供給過多和房屋供給過少,所需要的解決方案就會變成要求央行升息,和政府得多蓋便宜社會住宅來給民眾使用。這種作法,絕對是弊大於利。

很多人或許不知道,現在台北市有許多的國宅,就是為了解決二、三十年前高房價問題所興建的;時至今日,可以自行去查看看這些國宅的流通價格,到底有多驚人。還有許多新北市的新市鎮,當初也是為了疏散台北市人群而蓋的,如今居然許多新建案開價居然媲美台北市。

有太多人是因為工作需求才擠在大台北區,政府不想辦法在大台北區以外的地方創造工作機會,當然改變不了台北房價走高趨勢。

再強調一次,就是因為人口過‧度‧集‧中,才導致高房價!

最明顯例子,就是隔壁的香港。2002年香港政府開始停建組屋,是因應當時房地產低迷,香港特區政府為了拯救房市所推出的政策;到了2011年又開始因為高房價,有許多人再度提出「蓋組屋」的訴求。

但真的是因為組屋供給不足而導致香港高房價嗎?這樣的講法,等於完全無視2003年和中國簽訂CEPA後,中港之間金流、人流的大薈萃。光是2007年七月傳出中國港股直通車消息,就讓港股站上三萬點。這些商機才是不斷吸引人和錢往香港的背後因素,因為有利可圖,才有人來,有人來才有住房需求,不然中國鄂爾多斯的「鬼城」是怎麼來的?

沒有中國需求所形成的雪球效應,香港房市怎可能蓬勃?同樣道理,沒有「台北only」的偏差觀念,台北房市又哪來榮景?政府自己就是創造台北房市需求的元兇,目前光個中央部會現職公務人員將近17萬人,至少就有1/3是集中在台北市,而公務人員的薪資穩定,薪水又只加不減,早是銀行房貸業務眼中的好咖。而一堆利益團體和企業總部為了遊說需求也定居在台北,有這些需求在,再多打房措施措施,只是延緩房市漲幅,根本改變不了高房價現象,除非金融海嘯再現。

這股需求有多難解決?先前光是要某中央部會遷移辦公據點到新莊,就有人要行使「公務員不服」,甚至揚言要動用公家資金蓋自己的辦公室。

在此要說明,點名公務員並不是要挑起族群對立,而是因為配置公務機關所在地,是政府可以用來行使的手段之一。

大家都集中在台北的結果,就會養成民眾也寄望自己手中房價走高,不論他是住社會住宅或者國宅,因為大家都知道工作機會在大台北,買這邊穩賺不賠,當初許多國宅原本規畫時只有地上權,到最後便有人要求政府要便宜賣給民眾,投機心態從上到下。

有人會說,那就硬性規定只能租不能買賣,但按照台灣政治人物與民意代表長久以來的牆頭草性格,連退休公務人員都可以主張退休金跟著現職公務人員調薪,加上台灣人對有土斯有財,和「租不如買」的既有觀念,要想維持這套制度難上加難。

而高房價的所造成的世代不公,也因為民主失效更難解決。政客關心下一任而非下一代,為了爭取勝選就必須討這一代選民歡心,尤其是這一代老人有投票權,後代子孫(還)沒有投票權,以致於政客投其所好,不斷的開發社會福利支票,擴大政府支出,使得老人享用相對多數的醫療保健支出及退休津貼,成為下一代人的負擔,才是造成財政支出膨脹的主因;再加上少子化下工作人口減少,高所得選民又因利之所在,遊說支持減稅政策,造成稅收不足,以致債留子孫。

另外一個供給面迷思,就是大罵低利率。認為就是因為資金太便宜所以炒房多,但這一樣見樹不見林,倒果為因。

來看看他山之石的例子。財經作家艾謝克曾引述翻譯一篇聯準會前主席柏南克的文章。

柏南克2010年1月初曾在全美經濟年會上發表了一篇名為「貨幣政策與房市泡沫」的演說,但國內媒體關注不多,或僅略提皮毛。這篇文章主軸圍繞大家常有的疑問—Fed過去幾年的低率貨幣政策是否助長房市泡沫?

柏老認為,房市泡沫和利率走向有著時間點上的巧合,但他提醒我們思考兩個問題:

(1)美國的寬鬆貨幣政策是否為泡沫主因?若否,何者才是主因?
(2)如果貨幣政策是主因,那麼放諸國際,採取相同或相反政策,就應會得出截然不同的結果,但實情是如此嗎?

首先,柏老表示從歷史經驗來看,房地產價格不但和利率無甚明顯連動關係,和其他經濟數據,如失業率或經濟成長率等數據的相關性也不明顯(註)。

柏老指出,推陳出新的新式貸款花招,恐怕才是房市真正泡沫主因。數據顯示,以次貸為首的非傳統型房貸比例,在2005到2006年間從零暴增為超過三成,房價持續上揚成為這些劣質房貸的唯一救贖,但天不從人願,最終房價隨著這些貸款一同瓦解。由此可見,監管機制對於房價的影響遠大於貨幣政策。

和其他國家相較,在20個主要工業國家中,有11國採取比美國更為緊縮的貨幣政策,但它們全都有著比美國更大的房地泡沫。這顯示利率和房價關連似乎不甚明確。對此,柏老提出個人見解,他援引自身理論「全球儲蓄氾濫」的概念(資金轉移)。大量出口創匯的新興國家資金重新回流入超國,並推升資產價格。

上面的內容簡單說有兩個重點:

1、資金成本低利率是反映景氣不好,因為企業不想借錢,所以銀行搞出許多花招來消化多餘資金,鼓勵民眾借錢炒房。有問題的是銀行業務,不是低利率本身。因為央行不是只管房價,經濟成長不好,陷入通縮更為可怕。而當通縮形成,的確就會像日本一樣房價就大跌,但同樣的失落的十年也隨著而來。

2、當錢太多,資金需要去處,當企業獲利不好,資金自然就會流向最保值的投資商品,而美國不論政經環境都是全球數一數二,不斷吸引人口進駐,提供房地產最佳基本面,資金自然青睞。這例子,如果把主詞換成台北,也同樣適用。

但要問的是:為什麼只在台北?城鄉差距的擴大,造就台北的高房價,執政者不改變,究竟是為了全民的利益,而是自己的利益?

以上所述,是對高房價背後的社經現象進一步闡釋,因為錯誤的解讀只會引來更多錯誤的應對措施,希望更多網友來共同討論。

(註)或許有人會質疑,因為諸如ARM等貸款工具的盛行,房市對於Fed之利率反應可能會強於80和90年代(因為低利有利於隨短率調整的ARM產品)。但根據房地美資料顯示,從2003到2006年間,30年ARM月付大約下降16%(和固定式房貸比較),兩者間的差距並不如想像中大。此外,就算完全依照理想泰勒法則來制定利率水平,本金22.5萬的ARM利率大約只提高0.71%,換算金額約莫是75美金,這些微差距恐怕並不足以壓制房市泡沫。相較於短率對於房貸月付,各式各樣的減少起始月付方式(用以降低房貸者購屋門檻)似乎影響更為顯著。

 


作者簡介_約翰之聲

一位喜歡研究國際財經與公共政策的專業投資人。