房地產

房貸沒還完就遇上升息,該怎麼辦?

儲蓄存錢理財
來源:401(K) 2013@flickr, CC BY-SA 2.0

儲蓄存錢理財
來源:401(K) 2013

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央行總裁彭淮南10月2日在立法院進行報告,表示美國的量化寬鬆(QE)早晚會退場,而QE的退場會導致長期利率走升,雖然台灣的貨幣政策有自己的獨立性,央行主要根據台灣通膨的情況以及經濟情勢來調整,但是就歷史經驗來看,台灣的長期利率也會跟著美國的利率一起往上升。

相較於上月底發布的新聞稿,央行提到台灣民眾的房貸支出占家庭所得比率超過三成,所以要特別留意利率變動的風險,還算是比較暗示性的說法。如今在立法院的報告,則是已經明示如果美國量化寬鬆退場,導致長期利率走升,則台灣也很有機會跟進。

升息時機很難預料,但是升息的衝擊通常比較明確,像是存款、房貸、保險等各方面,都應該要留意升息的影響。

存錢的人有福了

對於存款人來說,最近如果要進行長期定存,最好選擇機動利率,以避免定存三年,結果後面兩年因為選擇了固定利率,無法隨著升息而獲得比較高的利率。雖然目前機動利率大多低於固定利率,不過這其實也顯示銀行對於升息的預期心理,存戶並不需要為了高一點點的利率就選擇將來可能比較吃虧的固定利率。

如果將來升息,存款的人當然高興,否則油電雙漲,大家放在銀行的錢,購買力可是越來越弱,雖然從通膨數據看起來好像不怎麼嚴重,但是如果實際比較每個月的支出,就可以明顯感受到近幾年來物價的調整很明顯的超過了把錢放在銀行的增值幅度,唯一的解釋就是消費者物價指數的編制出現了偏差,無法揭露人民消費所遭遇的通膨壓力。而升息,或許可以稍微舒緩一點。

房貸是最大的風險

存款的人開心,借款的人可就難過了。如同彭總裁所提醒,台灣人民的房貸佔家庭所得比例很高,因此升息對背房貸的人來說,就有如惡夢一般,因為近幾年來所得幾乎沒有提昇,如果升息幅度太大,甚至會導致一個家庭的在財務上出現巨大風險。

舉例來說,一個家庭的月收入十萬元,其中五萬繳房貸,四萬支付生活所需,還有一萬可以存下來。升息之後,假設每個月要還的房貸變成了六萬,這個家庭就沒有資金可以做額外的儲蓄了,如果又遇到失業或是其他財務風險,導致房貸還不出來而房子被法拍。

目前有房貸的家庭,要特別仔細去計算,房貸利率的上升幅度對自己家庭財務所造成的衝擊有多大?

我建議每個家庭都估計一下,如果房貸利率上升到5%的時候,自己能不能負擔得起每個月要償還的金額?自己的儲蓄又能夠還幾個月的房貸?別以為5%是天方夜譚,因為在89年開辦低利房貸之前,房貸利率高達5.35%,而這還距離歷史高點有一大段距離。

是的,這將會是一個連鎖反應,升息一定會衝擊到房地產市場,而房地產的不景氣也會連帶影響到營建、金融等產業,台灣的經濟可能因此再次陷入衰退,所以無薪假、失業潮再度出籠,導致許多家庭因為沒有收入而必須用儲蓄來還房貸。但是能撐幾個月呢?在危機還沒出現之前,每個家庭都應該做最周全的準備,但也要為最壞的情況做打算。

如果現在每個月的還款金額對整個家庭來說已經是很大的負擔了,完全沒有餘裕能夠承受任何升息,那麼趁著房地產行情還沒完全轉向之前,趕緊將手上的房子脫手,至少目前台灣的房租並沒有高到像是房價那麼誇張,大多數家庭還能負擔得起才是。千萬別硬撐,因為房地產行情轉壞之後,不但房價下跌,甚至是想賣也沒人要,到時候就算願意認賠出脫,可能一賣就要等個半年一年才有機會成交。

想買儲蓄險?先忍一忍

最後,會受到衝擊的還有保險。雖然我並不鼓勵買終身險或是儲蓄險,但是還是有不少保戶特別喜歡買這兩種保單,所以這邊也討論一下。

像是終身壽險、終身醫療險這些終身險,其實就是先把一大筆錢存在保險公司,而當時的利率越高,則保費會越便宜,因為不用收那麼多保費,只要靠較高的利息,將來就能賠得起保戶申請的給付。因此在將來升息之後,這些保單理論上會變得比現在更便宜。

最應該注意的,則是像增額型壽險這種儲蓄型保單或年金險。除了少數利率變動型的保單,只要利率不是隨著市場利率而升降的保單,在不影響保障的前提下,建議等升息之後再買。

假設現在所買的儲蓄險,算起來的年化報酬率是2%,看起來比目前的一年定存利率還好一點。但是如果兩年後升息,一年定存的利息上升到了3%,保單所提供的報酬卻依舊是2%,那保戶反而吃虧了,尤其如果買的是20年期甚至是終身險,恐怕到時候後悔都來不及了。建議別在現在這個利率最低的時候去買儲蓄險或固定利率的年金險,鎖住低利率對自己一點好處都沒有。

雖然升息的時間還不確定,真的要升息大概也不會太劇烈,但是建議大家先瞭解一下升息對自己的理財行為以及所持有的資產與負債各有可能造成哪些衝擊,以便及早因應。


作者簡介_Buffettism (李柏鋒)

從最新的財經時事和民生政策出發,從中發掘正確的投資與理財觀念,並且以統計數據為基礎,相信即使是小資族,也能擁有投資理財自主權,決策可以有所依據,而不是人云亦云。作者李柏鋒,經營「USA STOCK」財經部落格,討論指數投資、價值投資等各種投資哲學與資產配置方法,現為線上課程《小資族理財的第一堂入門課》講師與「ETF投資學院」創辦人。