撰文者：Dr. J
2016.04.08瀏覽數：149142
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從人口結構出發
92年，台灣面臨SARS疾病的襲擊，全球死亡人數779人，台灣死亡人數也高達47人，當時嚴重到連和平醫院的醫師都限制出院以控制疫情。隨著SARS疫情遠走，台灣不動產走入10年的多頭，在一路走來，房價不斷攀高的過程中，有專家看多也有看空。
從下表中，可以看到台灣地區房價指數在2003年開始快速攀高，雖然在2008年至2009年金融海嘯期間略有走緩，但隨著世界各國印鈔票救市，經濟呈現一副榮景，股市房市不斷快速創新高，2014年來到近期高點的287。
眼看著104年略有下跌，許多人不禁問：未來房地產走勢是漲還是跌呢？
不動產的專家很多，引用數據資料也不少，一般常見喜歡採用住宅開工、貸款餘額、土建融資、建照核發數、使用執照核發數、房價租金比…等數據來評斷不動產市場的表現。但這比較像是落後指標，如同一個人身體健康，不能只看外在的體重、身高、心跳、血壓，還要看其基因遺傳、生活習慣、家庭環境之類的核心因素，才能看到當事人未來的趨勢。否則只是看一些表象數據，很容易會做出錯誤的判斷。
房地產的核心因素，個人認為要從「人口結構」的供需為切入點。
房屋長線會一直上漲嗎？
從光復初期迄今，整體經濟情勢發展不錯，出口導向等正確經濟政策，使得台灣經濟快速起飛，生活穩定之際，人口也快速增長。52年推動「兩個孩子恰恰好，1個不嫌少」，但人口還是持續成長，一直到65至71年間，人口才來到了高峰而逐漸反轉向下。近年來，隨著國際局勢波動，各國紛紛採取「量化寬鬆」救經濟的策略，導致全球資金氾濫情況，當資金氾濫，資產價格就會上升，也成為不動產價格上揚的因素之一。
回頭來看歷年不動產價格，幾乎是看回不回，不動產價格一直上升的結果，使得人們認為投資不動產是正確的選擇，有土斯有財的概念深植人心，不動產價格不可能下跌。只是，任何的買賣還是要回歸到供需狀況，當然包括不動產價格。《經濟大懸崖》作者哈利‧鄧特二世提到其團隊研究出27至41歲是初次購屋年齡（註1），主要是考量平均結婚年齡，接著生小孩，然後就會想要購買房屋。
（註1）哈利‧鄧特二世，2014-2019經濟大懸崖，第100頁。依據內政部統計處資料顯示，我國生母平均年齡大約31歲，所以購屋年齡將逐漸延後，可將此數據進行調整為31-45。
