摘要
1.隨著美國聯準會（Fed）對於貨幣政策的態度轉向緊縮，2022年全球邁入升息年，台灣跟著升息的機率也相當高。
2.一般購屋貸款年限常見為20年，但現在也有30年、40年的房貸。總體而言，在其他條件相同的狀況下，貸款期間愈長，借款人負擔的利息總額會愈多。
隨著美國聯準會（Fed）對於貨幣政策的態度轉向緊縮，2022年全球邁入升息年，台灣跟著升息的機率也相當高（編按：台灣央行已於2022年3月宣布升息1碼）。而利率的變動對於貸款人來說，是牽一髮而動全身，尤其房貸金額動輒數百萬元，若擔心升息影響，在面對各式各樣的「房貸選擇題」時，有沒有比較好的解方呢？
申請房貸時，大多數人都會遇到貸款年限、還款方式、寬限期等相關問題。以下將一一解答。
房貸年限》
貸款年限愈短利息愈少
但每月還款金額也較高
首先，貸款年限該怎麼選？一般購屋貸款年限常見為20年，但現在也有30年、40年的房貸。總體而言，在其他條件相同的狀況下，貸款期間愈長，借款人負擔的利息總額會愈多（詳見表1）。
舉例試算，假設貸款500萬元，在利率1.4%的狀況下，本息平均攤還，貸款20年，每月房貸支出為2萬3,898元，期滿清償完畢後，利息總支出為73萬5,523元；若為貸款30年，則每個月房貸金額為1萬7,017元，利息總支出為112萬6,178元。
也就是說，如果按期清償完畢，貸款年限愈短，利息總支出會愈少。不過仔細觀察，貸款年限愈短，每個月的還款金額也會愈高。
第一建經研究中心副理張菱育表示，現在有很多貸款人受限於每個月可支配金額不足，因此只能透過選擇長年期的房貸來降低每月的房貸支出，在升息的趨勢下，利息總支出會變得更高。
不過，貸款人在有閒置資金的狀況下，可以試著提早清償或是部分清償貸款，藉此降低本金餘額，將來計息的母數變少，自然可以省下一些利息。但是，第一銀行提醒，一般購屋貸款，銀行會與借款人簽訂「限制清償及轉貸期間」之條款，因此，貸款人若要提前清償或部分清償，建議要先與銀行確認綁約期間或是能不能提前部分清償的約定。
寬限期》
非必要最好別動用
避免後期還款壓力大增
第2個常見的「房貸選擇題」是：要不要動用寬限期？所謂的寬限期，是指「只繳息、不還本」的期間，目前寬限期常見為1年至3年。譬如房貸年限20年，寬限期3年，就表示貸款人前面3年只要償還利息、剩下的17年則需將剩餘的貸款和利息清償完畢，是一種先甘後苦的還款方式。
動用寬限期，利息總支出會比未動用寬限期來得多，同樣以貸款500萬元、利率1.4%、本息平均攤還試算，貸款年限20年，在寬限期3年的狀況下，寬限期間，每個月房貸支出為5,833元；寬限期過後，每個月房貸支出為2萬7,556元，而利息總支出為83萬1,479元，比起無寬限期的狀況多出近10萬元的利息支出。
大家房屋企研室副理郎美囡分析，由於寬限期間只繳利息，等於大筆金額的貸款本金會持續計息，在升息的狀況下，若不想要利息總支出節節高升，最好非必要就別動用寬限期，若真的因為財務問題而需要動用寬限期，貸款人應特別留意寬限期過後，每個月還款金額突然大增的還款壓力。
還款方式》
本金平均攤還利息較低
且能讓房貸族先苦後甘
另外，從還款方式來看，貸款人主要有「本金平均攤還」和「本息平均攤還」2種選擇。第一銀行表示，前者每個月還款的本金固定，因此，初期每個月還款金額較多，但利息總支出較低；後者則是每月還款總額固定，但利息總支出會比較多（詳見表2）。
假設貸款500萬元、利率1.4%、貸款年限20年、無寬限期，若選擇本金平均攤還，第1個月的還款金額為2萬6,666元，之後會陸續下降，最後1期房貸，即第240期的還款金額為2萬937元，總利息支出為70萬2,928元；而本息平均攤還，第1期至第240期的還款金額基本上都不會變，每個月為2萬3,898元，利息總支出73萬5,523元，較前者稍多一些。
《住展》雜誌研發長何世昌解析，因為本息平均攤還的方式，每個月還款金額固定，對一般年輕購屋族來說，較易進行財務規畫，但如果想要降低利息支出，就可以選擇「先苦後甘」的本金平均攤還方式，前期雖然繳納金額較多，但隨著貸款餘額降低，購屋族受到升息的影響就會愈來愈低。
利率計算方式》
選擇分段式利率要當心
若遇升息恐受較大影響
常見的房貸類型有「指數型房貸」和「循環型房貸」2大類，但一般購屋族多採用指數型房貸。第一銀行解釋，這類型的貸款都是以「放款指數利率」（或稱「指標利率」）加「加碼利率」來計算貸款利息。通常放款指數利率會與中央銀行宣布升降息同步變動，加碼利率則是各家銀行依貸款人的信用狀況、銀行的成本及利潤等計算而來（詳見表3）。
貸款人可以選擇1段式利率或是分段式利率，所謂1段式利率，就是指加碼利率在貸款期間不變；而分段式利率常見為2段或3段，加碼利率會階梯式向上調整，前期較低、後期較高，表示在放款指數利率不變的狀況下，貸款人每個月的還款負擔會隨之增加。
不論選擇1段式利率或分段式利率，放款指數利率都會跟著央行調整，但由於分段式利率愈後期愈高，何世昌分析，若又因升息使放款指數利率變高，對貸款人來說，就會變成放款指數利率、加碼利率雙漲，自然會比1段式利率受到升息的影響更大。
不過，何世昌也指出，房貸的還款期間往往長達十幾年，貸款人很難推估未來利率走向，所以目前大多數首購族會選擇2段式利率，起碼貸款初期可先適用較低的利率，但在升息的趨勢下，採用分段式利率的貸款人更要仔細評估財務計畫，多留些彈性。
在面對各式「房貸選擇題」時，郎美囡提醒，雖升息會影響房貸利息支出，但購屋族別只顧著省利息，應仔細規畫每月現金流，在還款進度和生活品質間取得平衡，同時也可善用網路免費的房貸試算工具，透過不同選項，找出最適合自己的還款方案（詳見Tips）。
Tips＿試算利息總支出
欲試算每月房貸金額、利息總支出等，可利用國泰世華銀行（進入首頁，點選貸款、購屋貸款，頁面下拉後選擇每月還款金額試算）或玉山銀行（進入首頁，點選貸款、貸款試算、房貸月付金）等網站。
作者簡介_Smart 智富月刊
《Smart智富》成立於1998年，提供股票、基金、期權、黃金、外幣、債市、房地產、保險、退休規劃、消費觀念等投資理財領域的知識、情報與課程服務。旗下產品有台灣發行量最大的理財月刊－《Smart智富》月刊、排行榜常勝軍－《Smart智富》密技雙月刊、《平民股神教你不蝕本投資術》《權證小哥教你十萬變千萬》等財經暢銷書，以及DVD、課程講座、大型論壇、facebook等，全方位服務投資族群需求。
網站：Smart 自學網
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