交易流程異於成屋、預售屋！買「二手」預售屋，留意4大重點

摘要

預售屋一定是跟建商買嗎？廣義上來說，那可不一定！有些買方，不論是投資客或是置產族、自用者，都有可能買了預售屋之後欲轉手。身為「二手」預售屋的買方，由於可能同時要與前一手買方、建商以及房屋仲介交涉，故須特別注意價金及合約等問題。

許多人對於買二手預售屋有負面印象，認為這些物件都是投資客釋出，買了等於變成冤大頭。但回到現實面，購買預售屋仍有市場行情可以參考，不論賣方是誰，只要價格合理、金流規畫合宜，買二手預售屋也不是壞事，且因屬於權利上的移轉，在完工後，消費者一樣可以住進全新的房屋。

不過，在買二手預售屋時，其交易流程等畢竟有別於購買一般中古屋和預售屋，因此，《Smart智富》月刊採訪了房產專家李季鴻以及耕薪建設行銷客服部經理許馨予，彙整出購買二手預售屋的4大重點：

重點1》無法分階段繳付　自備款恐大幅增加

購買預售屋的優勢之一，便是前期付款較為輕鬆，因為總價20%～30%的自備款，可以依序拆分為定金、簽約金、開工款、工程期款、交屋款等階段繳付。但是，購買二手預售屋就沒有這項優勢。

二手預售屋的買方，得先視前一手買方付款至哪個階段，並拿出一樣的資金；接著，還得針對「一手價」與「二手價」的價差，籌措相對應的金額支付給第一手買方。

舉例來說，假設第一手買方與建商買進房屋的總價為800萬元，且已經付款至最後一期的工程期款，在這個階段，多半已經付出「預售屋買賣契約」上總價的20%左右，即160萬元。

若第二手買方欲以1,000萬元向其購買，除了要準備160萬元以外，還需要準備200萬元的價差予第一手買方，所以第一時間就須籌足360萬元，再加計最後交屋時要給建商的交屋款5%（800萬元×5%），自備款高達400萬元（360萬元＋40萬元）（詳見表1）。

 

李季鴻補充，當決定購買二手預售屋時，買方會與第一手買方以及建商一同辦理「換約」手續，此時是將第一手買方與建商簽訂的合約轉讓予第三人，所以第二手買方拿到的預售屋買賣契約，上頭載明的仍會是一手價，故後續建商在計算任何階段的價金時，仍是以預售屋買賣契約上的金額為基準。

雖然第一手跟第二手買方可以約定上述的價金為分期或何時支付，不過，在實務上，第一手買方多半會要求第二手買方一次性結清，以避免後續風險。所以買二手預售屋，相較於購買一般預售屋、中古屋，自備款會高出許多，金流一定要規畫完善。

重點2》換約時會簽訂4合約　須釐清權利義務以自保

換約時，第二手買方總共會接觸到4份合約，包含：讓渡移轉契約書、契約承擔切結書、預售屋買賣契約以及成屋買賣契約。

許馨予說明，第一手買方與建商有一份預售屋買賣契約，所以三方──包含第一手、第二手買方以及建商會共同簽訂讓渡移轉契約書和契約承擔切結書，有些公司會將這2份文件合成1份。不過無論如何，簽署後就代表「新買方同意承接原買方的位置」，等同將原先的預售屋買賣契約讓渡移轉給新買方，若預售屋買賣契約中有客變、遲繳款項的違約金等，第二手買方都得概括承受。

萬一將來有未知的權利義務，新買方要如何自保？李季鴻建議，除了事先針對客變的內容，譬如隔間或插座的調整、廚具衛浴設備的選擇做確認外，第二手買方最好向建商爭取，在讓渡移轉契約書或契約承擔切結書上加註「前買方的權利義務，與本人無涉」的字樣，以避免爭議。

接著，第一手買方會跟第二手買方簽訂成屋買賣契約，這份合約，則是證明雙方的交易成立。

重點3》換約手續費、仲介費　皆可嘗試與業者議價

依照內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規定，轉讓預售屋時，除了轉讓給配偶、直系血親間可免除手續費外，其餘可收取最高為總價0.1%的手續費。因此，購買二手預售屋，會產生所謂的「換約手續費」（詳見表2）。

 

舉例來說，預售屋買賣契約上，總價為800萬元，建商最高可以收取8,000元的換約手續費（800萬元×0.1%），此時可由第一手和第二手買方自行議定由誰負擔。

再者，若第一手買方是委託房仲轉售，則第二手買方也會有仲介費產生。法令規定，房仲可收取最高為總價6%的金額作為服務費，實務上，賣方負擔4%、買方負擔2%，須注意，此處會以成屋買賣契約上的總價為計算基準。以上述案例來說，若二手價為1,000萬元，則買方最高須付出20萬元的仲介服務費。

李季鴻提醒，法令皆是限制業者的收費上限，因此，不論第一手或是第二手買方，都可以試著與業者議價，爭取減少交易成本。

重點4》留存相關交易文件作為成本證明

最後要注意的則是留下各個交易文件。台灣房地產的交易稅制，只要是2016年1月1日以後取得的房地產，皆適用房地合一稅，稅金計算的原則是以實際買賣的價格為基準。舉例來說，假設買價為1,000萬元、賣價為1,200萬元，則以200萬元的價差再扣除交易的相關成本、土地漲價總數額等後，視持有期間的長短等條件乘以對應的稅率，計算出房地合一稅的稅額。

然而，許馨予分析，在完成換約後，第二手買方會有「載明一手價的預售屋買賣契約」以及「載明二手價的成屋買賣契約」等文件，依目前市況來說，二手價多高於一手價，若一手價為800萬元、二手價為1,000萬元，則完工交屋後，二手買方出售房地時，會以1,000萬元作為買價的認定。

不過為了避免爭議、查稅或高額的房地合一稅，建議相關的交易文件都要保存完善，尤其是成屋買賣契約千萬別搞丟，才能作為日後出售房屋的成本證明。