摘要
1.在股市有所謂「定錨效應」，手上已有多張股票的投資人，只要再用零星交易來創造市場新高價，就可以用相同的價位把先前低價購入的股票一併售出，房市也是如此。
2.利用實價登錄觀察房價行情時，為了避免落入高價錨定效應陷阱而買貴，最好得先剔除異常的極端值。
最近新竹某社區剛揭露的實價登錄，在房地產社群掀起了一陣討論。該社區在2024年7月時的成交行情剛創歷史新高，達到90萬元以上，但到了10月卻大幅回跌到6字頭～7字頭，背後代表的意義是什麼呢？
其實如果深入研究該社區的實價登錄成交趨勢，在2024年上半年，除了一筆明顯較低4字頭的成交，社區其他多筆的成交行情，都很穩定的維持在6字頭～7字頭左右。而社區周邊區域同性質的社區房價，也都成交在這個區間，因此我們可以認定，6字頭～7字頭就是這個社區的合理行情。
但到了7月，短短過了1個月，神奇的事情出現了。明明用7字頭可以買到的社區，卻出現9字頭的成交紀錄，足足跳空上漲30%。
7月這2筆成交紀錄，不同屋主也都有沒說出口的默契，不是成交高於實價登錄就願意成交。其實成交「見8」已經大賺，但就這麼恰好都堅持破9。
在股市，有所謂「定錨效應」，手上已有多張股票的投資人，只要再用零星交易來創造市場新高價，就可以用相同的價位把先前低價購入的股票一併售出。
雖然用荒謬的高價來買股票是不合理的。但重點是手中大量原本持有的股票，也可以乘機賣掉，結果仍是大賺。
我們無法確定該社區的這2筆成交，背後究竟有什麼故事，才會讓擺明市價10元就買的到的東西，買家卻不議價反而加價，大方地用15元去買。
但如果把這2筆9字頭的實價登錄排除，該社區2024年全年度的成交行情就是維持在6字頭～7字頭這個水準。所以該社區10月份最新成交回到6字頭～7字頭，其實也算是回歸社區成交均值，不叫「崩跌」。
買房看實價登錄，得剔除異常值
當我們在判讀實價登錄的時候，一定要有一個概念——實價登錄要排除異常值，少數幾筆偏高或偏低的成交，並不代表正常市場行情。價格合不合理，也不能只看這個社區，必須要跟區域周邊同性質的社區比。
當社區出現明顯不合理的新高價，壞房仲會告訴你，實價登錄就是這個行情，想買跟著追價就對了，不會幫你分析社區及周邊區域的歷史行情及合理價位。
但如果你中了這些房仲話術的圈套，背後的代價是，這種創新高的行情，銀行貸款鑑價也不會立刻認，你只能多準備自備款去買。
而追高之後房價回跌的風險，更是你自己要承擔的。以這個社區來看，如果當初7月跟著社區最高價買，現在可能直接賠掉1,000萬元。
切記，用高價定錨的實價登錄，不是傻，就是壞！
本文獲「阿宅-雙碩士地產顧問」授權轉載，原文：阿宅買房守則：用高價定錨的實價登錄，不是傻，就是壞！
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房地產部落客-阿宅地產顧問。20年房地產與金融投資工作經驗，曾任職於銀行、壽險公司、AMC不良資產管理、估價師事務所等。政大地政及企管雙碩士，具國考不動產經紀人、CSIA證券投資分析人員等多張證照。希望結合房產投資、估價、財務等專業，為客戶解決一生的房產大小事。
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