摘要
新青安房貸讓預售屋的入手門檻變低，帶動全台房價有感上漲，2024年預售屋買氣比中古屋成長更為驚人，想搭上順風車跟上這波新青年安心成家優惠房貸的民眾，務必留意以下3件事：1.「新青年安心成家房貸」方案可能結束；2.寬限期後，房貸金額可能變為原本的3倍；3.注意政策，適用條件變嚴苛而且可能被追回相關補貼。
預售市場熱到烤焦！觀察今年累計至4月，全台預售屋交易件數、總銷金額皆創有統計以來的歷史新高，分別年增82.1%、97.8%，永慶房屋研展中心陳金萍提醒，預售屋入手門檻雖低，但若是著眼「新青年安心成家房貸」的優惠政策而想要買進，購屋人要留意3大事項，包含：不見得來得及申貸、寬限期過後的還款壓力以及政策變動。
預售屋入手門檻低，成為抗通膨的「便宜門票」
全球經濟景氣穩定復甦，市場資金氾濫，加上台股近期不斷創新高，帶動財富效應，而在民眾普遍認為未來通膨仍會持續上漲的狀況下，買房抗通膨成了解方之一，且在2023年8月1日新青年安心成家房貸方案上路，更進一步刺激整體房市買氣熱絡，陳金萍表示，2024年上半年整體房市量增格局確立，且這波買氣，預售屋比中古屋成長更驚人。
根據內政部實價登錄預售屋交易資料統計，今年累計至4月，全台已登錄的預售屋交易件數達4萬6,670件，較去年同期增加82.1%，總銷金額達7,867億4,000萬元，年增97.8%（詳見表１）。
預售屋買氣大好，陳金萍分析，主要是因為預售屋入手門檻較低，在簽約時，大約只要付出房屋總價的10%～15%，比起中古屋要在短短2個月、3個月拿出20%～30%的頭期款，買預售屋似乎成為抗通膨的「便宜門票」。
留意3件事，勿因優惠貸款衝動購屋
且陳金萍觀察，部分想要購置預售屋的民眾，不少想順風搭上這波新青年安心成家房貸的優惠，但陳金萍示警，出手前，一定要釐清以下3件事，避免購屋計畫出現意外，包含：
1.財務規畫上，留意「新青年安心成家房貸」方案可能結束
財政部推出的「新青年安心成家房貸」方案目前規畫截止時間為2026年7月31日，尚不確定該政策屆期是否會延續。而預售屋需要等到建案完工取得使照之後，才會開始辦理房貸相關事宜，購屋者不見得可以申請到新青年安心成家房貸。再者，不論何時申請，新青年安心成家房貸方案會在2026年7月結束，即便貸款人是在2026年6月申請成功，也只能適用1個月。
購屋者要釐清，買預售屋，不見得來得及申請新青年安心成家房貸，所以在每個月的現金流規畫上，參考預計的交屋時間，或許先不考慮優惠房貸的狀況，用一般房貸來評估月繳金額會比較安全。
2.留意寬限期之後，房貸金額大增
部分民眾所購買的預售屋可能已陸續交屋，剛好可以搭上新青年安心成家房貸優惠的列車。其中又有不少年輕首購族，打算交屋後先以寬限期來減輕房貸的壓力，但要留意，隨著寬限期和利率補貼優惠的結束，未來還款的壓力會大幅增加。
舉例試算，若在今年8月申請30年期的房貸，貸款金額1,000萬元，且適用新青年安心成家房貸方案，前5年使用寬限期，本息攤還，以目前一段式機動利率2.775%來看，會有3個還款階段：第1個階段，新青年安心成家房貸優惠期間貸款利率為1.775％，加上同時還在寬限期，每個月繳納金額約1萬4,792元（詳見表2）。
第2個階段，到2026年7月，剩餘的寬限期還有36個月，但新青年安心成家房貸優惠結束，房貸利率回升至2.775%，所以每個月繳納金額提升至約1萬8,958元；第3個階段，寬限期結束，房貸將一口氣提升至4萬3,737元，是第1階段的3倍左右。因此，購屋者必須要先規畫好該如何繳付突然大增的房貸，避免周轉出問題。
3.注意政策變動，適用條件變嚴苛且可能被追回相關補貼
新青年安心成家房貸方案的立意在於，幫助自住民眾購置住宅時減輕購屋負擔，但現在市場上不時傳出，部分民眾利用優惠貸款購屋，但非自住使用，而是拿來出租或轉售，為防止優惠政策遭到濫用，政府開始加強控管。
簡單來說，只要是非自住使用，基本上都無法適用優惠貸款，即便一開始申貸成功，但若被發現違法轉租或轉售、或借名登記等，財政部都可能向申貸者追回利息補貼，且因「一人一生限貸一次」，萬一之後真的要購買自住房而不能申請，將得不償失。
因此，若著眼「新青年安心成家房貸」方案而欲進場購買預售屋的買方，一定要先釐清上述3件事，避免計畫趕不上變化。
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