摘要
1.最沒風險的交易就是現場「銀貨兩訖」，任何要預付款的預購都有風險。對應這樣的風險，一定要有相對的利潤或好處才行。
2.目前內政部的「預售屋買賣定型化契約」範本，有5種履約擔保擇一的機制。但作者分析這5種機制，實質上仍沒辦法免除消費者購買預售屋的風險。
3.政府在強化預售屋的履約擔保機制時，應以經濟學的角度考量，讓消費者知道預售本身有難以避免的風險，考量重點是預售屋是否有承擔風險的優惠價格。
「子房哥，謝謝您聽我們的房產疑慮，我們點個外送來吃如何？」K夫妻邀我去他們家討論另購一戶預售屋的事情，聊著聊著已近午餐時間。
K先生拿起手機準備點餐，K太太提醒他：「這次要餐到清點後再付款喔，上次直接預購全額支付加上無接觸送餐，結果吃完才發現少了一樣主菜，要申訴提不出證明好麻煩。」
我笑說：「最沒風險的交易就是現場『銀貨兩訖』，任何要預付款的預購都有風險。對應這樣的風險，一定要有相對的利潤或好處才行。就像K先生預付年費成為送餐平台的高級會員，就會有相對的送餐優惠與折扣。」
我反問他們：「買房子也一樣，『買預售屋』風險一定高於『買成屋』，你覺得建商應該相對給什麼樣的優惠？」
K太太說：「好像沒有耶，而且預售價格還高於區域行情市價。」
Ｋ先生想想回答：「也許可以先選戶型位置？」
「前提是這建案非常搶手才行。」我接著說：「所以為什麼，過去代銷喜歡講『最後一戶』、『快賣完了』等話術來引誘消費者下訂，你如果相信就會上鉤。」
「要不是我阻止，他昨天就簽約了。」K太太瞪了他先生一眼，先生無辜的說：「預售合約裡有銀行履約擔保，應該可以放心吧？」
「其實政府制定的預售屋履約擔保機制，不見得可以免除房屋預售的風險喔。」我說。
拆解預售屋合約的履約擔保機制
根據內政部契約書範本「預售屋買賣定型化契約」內容，履約擔保機制為以下5種擇一：
1.不動產開發信託
「由建商或起造人將建案土地及興建資金信託予某金融機構或經政府許可之信託業者執行履約管理，興建資金應依工程進度專款專用。」
實務上常有專業的建築經理公司（編按：建築經理公司是唯一經內政部、經濟部、財政部三部專案核准，並依法成立的行業，其結合建築、金融、地政、法律專家，其功能目的在保障消費者權益、穩固金融業債權、增進建築業者信譽。）在做資金的專案管理，管控資金用途，可用於行銷廣告、建築設計與工程。但是萬一在施工過程中營造廠倒閉，或營建成本大幅提升，即使是專業的建築經理團隊也無法解決一道數學題：過程中損失的錢誰買單？
而且通常信託業者是優先保護金融機構土地建築融資的錢，而非消費者預購買房的錢。
2.價金返還的保證
由建商與金融機構簽訂契約，金融機構做價金返回保證。資金很安全，但因此資金也會一直放在金融機構裡不能動用。
然而從建商的動機來看，會選擇做預售的建案，大多需要動用預售戶的資金蓋房子，以降低建商蓋房子的自籌款。如果預售戶的資金不能動用，建商願意採用此「價金返還」的履約擔保機會很低，這個選項是擺著好看，實務上沒有人會勾選。
3.價金信託
預售戶將預售屋價金交付信託，由金融機構負責承作，設立專款專用帳戶，並由受託機構於信託存續期間，按信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費等資金控管事宜。
但此信託之受益人是「建商」而非「預售買方」，受託銀行為建商管理信託財產，比較像是一種取信於買方的宣示作為。若建商未依約定完工或交屋，雖然受益權歸屬於買方，但僅止於剩下還未撥用的信託資金。
其實「價金信託」與「不動產開發信託」類似，撥款也跟著工程進度走。但萬一營建工程費用大漲，建商施工一半、算算沒有利潤後，留下爛尾樓走人的風險，仍無法解決。
畢竟「價金信託」本質是一種被動的行為，你可以想像他只是銀行櫃檯負責聽命撥款的辦事員。當存戶「建商」跑掉了，他不會出來因應營建工程漲價，而主動協調變更設計、降低成本、重新協商合建地主分配比例，讓案子能繼續走下去。
4.同業連帶擔保
建商未依約定完工或交屋者，買方可持契約向該擔保建商請求完成該建案後交屋，但通常這是建商關係企業才願意連帶擔保。如果這個「擔保同業」是大集團就能令人心安，但如果是與「落跑建商」同等級的建商，可能也是同等級的風險，關係企業同時倒閉的機率很大。
5.公會辦理連帶保證協定
由不動產開發商業同業公會來協商擔保。一樣的道理，賠錢的生意沒人做。以台北市不動產開發商業同業公會為例，資本額16億以上的最高級會員，入會費3萬3,000元加上每年年費7萬7,000元，公會才收不到10萬元的會員費，有可能去承擔動輒上千萬、上億的會員賠償損失風險嗎？所以在實務上這個選項也是擺著好看用，幾乎沒有實行過。
政府想修法強化預售屋，應以經濟學角度考量
近期政府想修法再強化預售屋的履約擔保機制，不該一廂情願從單方面的消費者保護法令著手，應該要從經濟學邏輯思考：「預購」行為本身有其難以避免的「風險」，所以應該有其相對「好處」及避險措施。
舉例來說：
我「預購」年菜，「好處」是價格優惠與免排隊，「風險」就是年菜沒送到或品質落差，因此我會選擇有信譽的廠商預購年菜。
我「預購」網紅線上課程，「好處」是享早鳥優惠價，「風險」就是有可能課程經費不足沒開成，因此我會選擇已有很多人購買的線上課程。
一樣的道理，如果消費者買預售屋沒有佔到便宜，那我們為什麼要「預購」呢？
現在很多預售屋，賣一個比現在行情房價還貴的未來價，此時對於區域房價的推測就很重要。如果推測未來完工後的地區房價會漲30%以上，所以用高於現在行情10%的價格買，可能還合理；但如果區域房價已經看跌20%，消費者還要買具風險的預售屋，肯定要用低於市場行情30%的價格買才合理啊！
政府在制訂預售屋消費者保護政策，往往忽略一個基本經濟學問題：原本就有風險的事情，要做到零風險是不可能。除非有第三者願意幫忙承擔風險。然而這個第三者會是誰呢？用銀行的錢？還是政府納稅人錢？甚至是否有保險機構願意推一個預售屋保單？
沒有想清楚這個根本問題，政府制訂出再怎麼嚴格的預售法令也無濟於事。反而應該要讓消費者清楚知道，目前預售屋5大履約擔保，其實只是求心安的保庇，不是保證！促使消費者去思考該預售屋是否有足以承擔風險的價格優惠，才是正確之道。
責任編輯：陳瑋鴻
核稿編輯：倪旻勤
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作者簡介_紅色子房
紅色子房，CCIM國際認證不動產投資師，現任紅色子房投資團隊執行董事、國立大學兼任講師與商周專欄作家。長期擔任地產投資法人招商引資顧問，創設私募平台鼓勵優質地產經營團隊發展，並開設子房學院支持有溫度的「美好生活投資學」，結合大數據分析的「幸福角落置產術」。筆名「紅色」代表創新積極，「子房」則以西漢著名軍師張良自許，成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。