如果預算充足，每個人都想買又新又大的房子，但常常我們會在地點和預算之間不斷拉扯，想住市中心，但預算不足，這時中古屋就會是一個權衡之下的選項。這裡分享篩選中古屋的3個心法，相信可以幫助你大幅降低踩雷的機會。
心法1：30年以上的房子盡量避開
太老的房子除了結構老舊會帶來愈來愈多維修的隱形成本之外，中古屋市場裡的3大佛地魔就是「凶宅」、「海砂屋」和「輻射屋」。
凶宅是透過網路查詢、鄰里打聽就能略為得知的，而這一項也已經列入不動產買賣契約中必須告知的訊息，加上這比較牽涉個人主觀感受，就不花太多篇幅討論。這裡主要討論在居住上影響到人身安全的房屋結構問題。
我們如何避免買到海砂屋、輻射屋？結論很簡單，就是30年以前蓋的房子盡量避開。
海砂屋主要出現在1970～1980年代，當時因為缺工缺料就有不良建商異想天開跑去挖海砂來蓋房子，所以既存海砂屋主要集中在這個時期蓋出來的。而輻射屋是1982～1986這幾年所興建的房子，使用了同一批遭受輻射污染的鋼筋所蓋的。雖然說不是所有30年以上房子都會是海砂屋或輻射屋，但因為你太難去驗證了，即使做了氯離子檢測還是常常有爭議，多少人都是買了以後才發現是海砂屋，因此要簡單講如何避開海砂屋和輻射屋，最粗暴的方式就是直接跳過1990年以前蓋的房子。
如果你跟我一樣很怕地震，進一步還會在意房子的耐震性，那麼我建議你2002年以前蓋的房子就也不要考慮了。因為台灣的建築法關於耐震係數的規定是921大地震之後才制定的，當時是1999年，修法完成是2002年，規定新建房子要達到耐震5級～6級（依地區及建築型態不同）。2016年倒塌的台南維冠大樓興建於1992年，當時適用的是舊法，耐震等級較低。
至於「漏水」，則是中古屋的家常便飯啦，新房子都沒有保證不漏水了，老屋大大小小的漏水只是時間早晚而已，所以買中古屋就是要有面對漏水的心理準備，但以下建議可以幫助你稍微降低風險。
心法2：不要買人家裝修好的
我相信大部分人在看房子的時候都會被美美的裝潢給吸引，還會覺得比較省錢又省時。我必須說在大部分情況裡，你只會花更多錢和更多時間，買來後悔。走進一間已經帶裝潢的房子，首先你要問清楚「是什麼時候裝潢的」，有一種情況是屋主一直都自住，他裝潢是為了讓自己住得舒服，所以可能也有一段時間了，只有這種情況，它的裝潢才有可能是沒有問題的！
如果一間房子的重新裝修是為了出售，或者是投資客出租用，我跟你說，投資客都會叫你不要買投資客的房子。對於不是自住原因而裝修的房子，你不可能期待它用很好的材料，大多是為了掩蓋瑕疵，跟你說花了200萬元，其實不到100萬元。面對一間滿滿裝潢包覆的房子，即使是專業人士，都很難完全看出所有的問題！而身為小白的你，能夠避險的方式就是不要選擇剛剛裝修完的房子，買「裸屋」、素顏的房子，你才看得見問題！自己裝修，才會用好的材料！
我知道裝修是一件很困難的事情，可能你連如何找設計師都不知從何開始，但你一定要相信華麗的裝修往往是為了隱藏問題，最常見的是漏水，很可能你找個維修孔探頭上去一看，會發現有接水盤在天花裡面。前陣子有海歸人士買了一間40多年的中古屋，覺得天花板為什麼突起一塊，拆開才發現鋼筋裸露、水泥塊都已經掉下來，天花板厚度只剩5公分，輕輕一鑽就可以突破樓上人家的地板！原來是海砂屋。這也是看房時被裝修手法欺騙所造成，你根本看不出來。
心法3：低於市價的房子不要碰！
這句話又逆風了，每個人都想買便宜的房子，為什麼便宜的不要碰，難道要買貴的？房子會低於行情出售，一定有屋主非現在急售不可的理由，身為地產小白的你，如果不是像職業投資客整天泡在市場第一線，你覺得為什麼便宜的房子會落入你手中呢？
會端到你眼前的便宜房子，本身一定有相對的高風險性，除了凶宅情況，可能是產權有問題、跟廢墟一樣的屋況等等，想撿便宜，要先惦惦斤兩看看自己有沒有本事駕馭。舉個例子來說，法拍屋分為點交和不點交，為什麼不點交的房子大家比較不敢碰？理由就是一般人無法處理不點交情況要面對的風險，住房蟑螂賴著不走、與黑道斡旋。所以貴的房子不一定好，但便宜的肯定有鬼，如果不是出於無奈，或者是恰巧搞不清楚狀況亂賣的特殊案例，沒有人會賤賣房子。
很多人提到建商嗤之以鼻，認為建商都很黑心，如果以後有機會多買幾次房子，就會知道當時說這句話其實是沒見過真正的壞人。有很多仲介公司是由「債權協商」公司開設的，白話講就是討債公司。屋主需要急售的情況都是因為缺錢，甚至直接拿房子抵押，還不出錢只好讓債權公司拋售他的房子，所以買這樣的房子，你將會面對的是一群黑白兩道通吃的牛鬼蛇神，他會拿出各種不平等條約來文攻武嚇地企圖要你簽下對你不利的合約。
不要說這是幻想文，因為這是我的親身經歷。曾經買過一間便宜的房子，與我簽約的賣家，使出各種流氓招數，不斷施加壓力想逼我簽下不利於我的條款，一開始我因為房子比市價便宜被吸引，下了斡旋才知道是噩夢的開始。我當時覺得接洽的這位仲介無法信任，所以找了我熟識的仲介出面斡旋，這時才發現原仲介口中的「賣家」根本就是仲介公司老闆，也就是債主！而我當時只是一個單純想買房子住的小白，快被嚇死，整個簽約過程到交屋都睡不好覺，連代書都凶神惡煞是他們一氣呵成的同夥！還好除了「雙仲介」之外，我還堅持「雙代書」，找自己信任的代書一起坐鎮，最後才順利過戶交屋。
也許你會說那是我找錯仲介，正規的仲介不會這樣做。但正規的仲介，不會把便宜的房子報給你，因為真正的「A案」破盤價，仲介自己會內部先走一輪看有沒有人要撿，如果房子本身沒有什麼問題，正常情況到這裡就已經被盤走了。如果到這裡沒有被盤走，顯然房子已經是有一些問題的，一般人不想接，那麼就會優先報給經常和他們往來的投資客，連投資客都不要，接下來才會輪到你這樣的市場小白來接。想買安心的房子，就不要期望破盤價，只要符合市場行情就是合理的價格。
買成屋有很高的機率你所面對的不再是建商而是個人賣家，千萬不要幻想個人賣家就一定比建商善良。建商所使用的定型化契約需送審，只要是正規建商，一定程度上是受到政府監管的，而且規定有審閱期；個人賣家可不是，愛怎麼來怎麼來，個人賣家合約是連審閱期都不需要有的！
以上挑選中古屋建議，我相信已經大幅降低買房風險，然而買房沒有鑑賞期，我們只能盡力避免風險，卻不保證結果如意，我們只能在有限的選項裡去挑出最適合的，而不是最完美的，沒有100分的房子，只能挑心目中分數最高的。
成屋市場最近交易量萎縮，但是價格還抬得高高的，可以慢慢挑慢慢選，不必心急，也不要被仲介話術影響，以為不趕快做決定就買不到房子，沒有非買不可的房子，真愛就在轉角處。
本文獲「TODY陶迪」授權轉載，原文：買中古屋的三個建議
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