個人理財

定居美國的妹妹因父母年邁且體弱多病,辭去工作回台陪伴雙親多年。然而,父母相繼過世,妹妹返美後因大環境及年紀關係,讓自己已臨60歲仍需為退休生活打拼,她感到委屈之餘,也覺得該爭取媽媽留下的不動產繼承權益。

2位兄長口頭對妹妹說,媽媽生前交代房子留給兒子們,媽媽本想立一份遺囑,但兒子們覺得不必這麼麻煩,因為妹妹應該會聽媽媽的交代。

自從媽媽離世後,妹妹以E-mail、簡訊等方式,想要討論遺產如何分配,2位兄長卻情緒激動,始終拖著不願處理。4年過去,妹妹心想再不處理完成,恐留給自己在美國成長的子女面對不熟悉國家的繼承法令,遂提出「遺產分割訴訟」。

法院最終判決兄妹3人「公同共有」、各持分1/3,妹妹覺得繼承房產持分,遠在美國生活的她無實質使用,提出要轉換成現金。幾經斡旋商討後,終於如願完成。

1.公同共有:指共有人共同擁有全部產權,並沒有依持分比例。
2.分別共有:指共有人分別擁有某產權的特定比例,依遺囑或書面所述比例,經協議後辦理。

不動產繼承的型態和常見問題

2020年起,依內政部資料,台灣房屋移轉登記原因為「繼承」案件的統計數量,每個月都是4,000件~5,000件以上,相信不乏是以共同繼承為之,每一位繼承人都可能遇到房屋持分或土地公有的難題,或繼承不想採持有房產形式,該如何處理才好?

不動產繼承案件中,除現金很好分配外,當想要買賣、處分房屋或土地,2人以上共同持有房屋或土地,或因持分關係或分割考量,常遇到共有人意見不同的情況。常見問題有:

問題1:房屋土地遭共有人占用,無法運用該產權。
問題2:家族關係雜、糾紛多,只希望能簡單處理房產。
問題3:共有持分人意見多無法統合,無法取得可行方式。
問題4:想按自己想法來處理房產。
問題5:共有持分人因故失蹤,無法聯繫。
問題6:需要資金周轉,只能持分房產變現。

個人持分不動產的建議

依據《土地法》第34條之1第4項「共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」,記得買賣持分房屋時,需要先通知其他持分人,詢問是否要優先購買。

另外,依《民法》第823條規定「各共有人,得隨時請求分割共有物」,如公同共有的部分不好出售,共有人可向法院申請「共有物分割」。

以下提供4個可買賣個人持分不動產、換取現金的建議:

1.先辦理「分別共有」,持分賣給其他共有人→相對簡單省事。
2.用共有房屋的持分做抵押借款→此房產需具價值。
3.連同多數人賣掉共有房產,再按比例分錢→每位共有人皆可分得。
4.當少數持有人想賣房屋,可選擇賣掉自己持分,向法院申請共有物分割(變價分割)。

採用上述4個做法,仍要走完相當繁瑣程序,過程中不免還是會造成家族或家人之間的紛爭。

真心建議,名下有房產、土地的長輩,能多問問、多想想,在有生之年做好適當的安排,擬定一份有效力的「遺囑」,在沒有違反特留分的前提下,可清楚註明每一份不動產留給指定的單一繼承人!

本文獲「moneybar」授權轉載,原文:共有繼承,精華土地的哀愁

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