社區管委會自行決議調漲管理費，我可以不繳嗎？

摘要

承租房屋當作住家使用的小陳，某天早上，接到社區管理室電話，告知管理費將調漲。小陳從來沒在社區布告欄看過相關公告，追問之下，發現這項決議是由管委會自行討論決議，且只針對房屋登記為法人的戶別。

小陳覺得這項決議並不公平，身為小小的租戶，他有辦法捍衛自己的權益嗎？身為資深租屋族的佑佑，特地採訪了景文物業管理機構董事長郭紀子來幫大家解惑，我們拆成幾個問題來看。

1.管理委員會可以自行決議調整管理費嗎？

不行！根據《公寓大廈管理條例》第18條規定，公共基金應經「區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納」，白話文的意思是說，管理費的調整，必須經過住戶大會的決議才可變動，管理委員會不得私下決議。

進一步來看，管理費之繳納基礎，譬如以坪或戶計算、繳納金額，譬如每坪或每戶繳多少、差別待遇，譬如針對特定戶別調整、或繳納方式等，性質上都屬於《公寓大廈管理條例》第18條規定所涵蓋範圍，因此都須經由區分所有權人依區分所有權人會議決議之，進而納入規約，以為依循。

若規約授權由管理委員會議決，則該授權無效。除非管理委員會是在未逾授權範圍內，才得決議管理費之收取標準，舉例來說，規約載明管理費在200元/坪以內，可由管委會討論決議，只要不超過200元/坪則該決議具有效力。

2.若經住戶大會開會決議調漲，一定要繳嗎？

答案是「Yes！」不過，郭紀子提醒，大家可以從必要性、合理性、公平性3個角度來思考調漲特定戶別的管理費是否公允。過去曾有案例，某社區的住家為多數、店面為少數，於是住戶大會上，就通過了調漲店面管理費的事項，店面戶別不滿，雙方鬧上法庭。

從必要性來看，該社區的公共基金每月有結餘，因此必要性不足；合理性方面，是因為店面最近突然有什麼會大幅增加管理成本的問題嗎？如果沒有，片面針對性調漲，就可能不合理；再看公平性，為何只調漲少數戶別？最終，法官判店面派獲勝，因為「顯失公平」，決議無效，管理費維持原樣。

3.住戶大會通過，仍覺得不合理，如何捍衛權益？

消極的做法：知悉管理費調漲的3個月內，先發存證信函，告知管理委員會「基於什麼理由、所以只願意繳納原先的費用、調漲的差額部分不繳」，然後每個月準時繳納原先的管理費，如果管理委員會沒有提出異議，就持續繳。

如果管理委員會提出異議，要求補繳，此時爭議發生，那就找縣市政府的「公寓大廈爭議事件調處委員會」進行調處，縣市政府的調處不需費用；如果調處不成，只能向法院提請告訴。

積極的做法：知悉管理費調漲的3個月內，直接找縣市政府的「公寓大廈爭議事件調處委員會」進行調處，同理，如果不成，就向法院提請告訴。

4.決議事項可以電話告知嗎？

社區重大事項，尤其涉及到管理費調整，應以書面方式通知、公告，不能單以電話或口頭通知。

以小陳的案例來說，管委會自行決議調整管理費可能並不合法，得視規約授權之範圍。再進一步看，調漲費用若經住戶大會同意，也不一定公允，如果通過，也應依法規流程：住戶大會應做會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後15日內送達各區分所有權人並公告之，不能僅以電話通知。