房地產

30年、40年以上的老公寓,除了走全體同意的危老,或時間漫長的都更,有沒有什麼方法不用砍掉重練,能大幅度的增加它的價值?幾年前,這個從別人嘴裡聽到的故事,我覺得挺聰明的。

跨行進房地產界沒幾年的艾倫,也算是小圈子裡,茶餘飯後的人物。他讓人津津樂道的倒不只是他卓越的業績,而是他大風大浪走了一圈的起伏人生。聽聞艾倫進這行前,生意做了幾年,曾也是賺了不少的小老闆,但如果一路順水也就沒後面的事了,總歸他最後賠了幾千萬,帶著負債,艾倫毅然決然投身他完全沒經驗,但認為賺得快的房地產。

憑藉著原本就熟練的業務技巧,艾倫的業績一直很不錯,除此之外,趁著職業的優勢,偶爾親自下手投資物件,自然也是翻身的一大助力。而短短幾年的時間,也果真就讓他還清負債,勵志翻身。

那麼他究竟是怎麼做的呢?

一次,店裡接到了一個40年老公寓的案子,雖然價格不貴且窗戶望出去就是樹海,但畢竟是公寓,沒特別便宜的價格,加上每天面對要爬5層樓梯的挑戰,讓開發仲介也預估需要點時間才能找到買方,沒想到艾倫看了看物件資料,到現場看一圈,隔了3天,他就決定出手買下。

雖然物件不算壞,但讓同事不解的是,這樣的物件和價格,短期投資似乎賺不到什麼?不知是艾倫是眼光沒那麼犀利了,還是另有打算。結果,2年過去後,這個物件又重回市場,大家頓時不禁佩服起艾倫獨到的眼光以及靈活的腦袋。

改建老公寓
麻雀立刻變鳳凰

原來,艾倫當時打的如意算盤就是「電梯增建」。雖然這一棟公寓,後來增建的電梯真的不大,3個人進去就已經是上限,人重一些、多拿點東西可能就會嗶、嗶、嗶,但這都不妨礙這棟公寓立刻變華廈啊!

想想身處台北市的公寓變成華廈,原本坪數的價差,外加因電梯而增加的權狀坪數,還有當時就已經是優勢的5樓樹海。艾倫這一單,這幾百萬賺得讓大家不得不服他的眼光。

聽聞故事那時,我自己是覺得,這賺得雖然是眼光,但更多的是毅力。畢竟,算上對政策的研究,以及整棟去整合周旋的精力,只能算是辛苦錢。

其實跟前陣子很夯的危老議題一樣,基於台灣步入高齡化社會,加上老公寓眾多,在都更不易以及年長者愈來愈多的情況下,政府確實撥出了不少金額在「整建維護」上面。

雖然除了原有基地的條件適不適合的前提外,還有各住戶間的協調問題,但少了100%全員同意的限制和百萬補助,我倒是真心覺得大家還是可以認真評估一下的。以下,摘錄了目前一些台北市協助老舊建築物更新增設電梯補助作業規範的重點給大家參考:

補助額度》

1.每棟建築物最高補助一座電梯,每一申請案補助額度不得超過核准總工程經費50%。每座電梯補助金額以新台幣220萬元為上限。但設置符合台北市居住空間通用設計指南昇降設備規定之申請案,每座電梯補助金額以新台臺幣330萬元為上限。

2.每一申請案補助額度不得超過核准總工程經費50%。但屬本府依法公告劃定之整建住宅申請案者,得酌予提高至80%,且不受前款補助金額之限制。

3.整建住宅申請案,其地面層以上總樓地板面積超過5,000平方公尺者,於1萬平方公尺以下部分,每增加100平方公尺,補助金額再加計新台幣1萬元;超過1萬平方公尺部分,每增加100平方公尺,補助金額再加計新台幣5,000元。依本款加計後之總補助金額得不受前兩款補助額度之限制。但不得超過核准總工程經費90%。

補助條件》

合法建築物符合下列各款規定者:
1.6層樓以下,且作為住宅使用比例達全棟1/2以上之無電梯集合住宅。
2.非屬台北市稅捐稽徵處認定之高級住宅。
3.領有增設電梯相關建築許可且屋齡達20年以上。

若有下列情事之一者,不得申請:
1.經本府依台北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例公告列管須拆除重建。
2.同一棟建築物業依其他法令或本作業規範申請增設電梯補助並獲核准。
3.本作業規範生效前已取得增設電梯使用許可。
4.整棟建築物屬單一所有權人。


房市神秘客-傅恪恩

房市觀察近10年,身邊友人從房仲、代銷、銀行、代書、包租、代管、建商、設計師、租賃住宅管理人員、台北市危老重建推動師、不動產估價師到投資客、二胎業者都有。看著在房市裡默默耕耘的朋友們,一直覺得因買不起或誤解而仇房的人很可憐,願以支筆,拉近兩端不對等的資訊。

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