央行利率調降至歷史新低，現在買房可省60萬，專家勸：自住可買，投資還是不適合！

摘要

央行降息1碼，創歷史新低

就在全球瘋降息的時候，我國央行本次的理監事會議也不意外地，跟進降息1碼。雖然本次降息幅度沒有超出市場預期，但是仍然算是眾望所歸的結果。

事實上，不少學者專家都明確指出，過去2008年金融海嘯時，台灣重貼現率最低點是1.25%，所以央行事實上能降的空間有限，所以不能一次降太多，以免太早降到「零利率」，之後沒有招數可用。央行總裁楊金龍透露，即便目前重貼現率、擔保放款融通利率和短期融通利率等3項，分別降至1.125%、1.5%和3.375%，創歷史新低，但台灣還有空間下調。

低利環境有利股市、房市

關於這個論點我也贊成，但更精準地說，應該是除了央行的貨幣政策之外，還必須要有配套的財政政策，這一點就是要考驗小英政府應變事情的能力了，因為路遙才能知馬力嘛。但政府的政策應該推出什麼，我們市井小民無法干涉，只能因應現在的情形，找出對我們最有利的投資機會。

本來在低利率環境，對股市、房市都存在很高的機會，但是現在金融市場不確定性仍高，除了疫情擴散的因素外，因為疫情而造成的產業面衝擊，還沒有完全顯現，因此金融市場風險仍高，大家比較關注的反而是房地產市場。

買房的目的很重要

簡單地說就是，現在適不適合買房了呢？我以我過去的經驗來說：「自住可以，投資不一定」。為什麼自住可，投資不一定呢，這跟我們買房的出發點有關。

以自住來說，因為房子是要自住的，所以理論上會持有一陣子。而目前的房貸利率已經降到1.8%以下，未來在央行帶頭降息之下，還有往下的機會，因此買房所負擔的利息成本，會再降低。

會省多少呢？如果以首購族來說，1.65%的優惠利率，如果以貸款1,000萬來說，大概每1個月要支出的本利和是4萬8,500元左右，如果未來貸款利率可以降2碼到1.15%，這樣一來房貸族每1個月要支出的本利和是4萬6,000元左右，1個月大概可省2,500多元，1年就省下3萬元，如果貸款20年，總共可以省下60萬，所以如果是貸款2,000萬的話，就可以省下120萬，這省下的錢就可以買一輛車，或是拿來用在裝潢上囉。

非首購族可考慮轉貸

低利率的好處當然不會只有爽到首購族。如果你目前的房貸已經超過3年，那麼理論上已經可以辦理「轉貸」。這時候我們可以挑選利率比我們過去更低的銀行，去做轉貸，且樣也可以享受到低利率、低利息的好處。

那麼為什麼不適合投資呢？首先我們要先清楚一件事，投資必須要有獲利的空間，以目前的台灣房地產市場來看，人口老化、下一代人口少，未來對於房地產的實質需求沒有過去那麼大。既然需求沒這麼大，價格要漲就不容易。或許你會想說買來當包租公、包租婆，但是由於出租房供給也不小，租金價格也不會太高，而當蝸牛族發現付出去的租金可以繳房貸的情形下，就會有些人轉而去購屋了。所以買房投資這件事，可能不是最好投報率的選擇。

地段好可縮短換屋時間
最後還是要老生常談地提醒一下，基本上人一生可能有2次的換屋需求，所以首購族在挑選房子時，不要只想著殺價，萬萬不能忘記「地段」的重要性。因為好的地段，會縮短未來換屋時的等待時間喔。