房地產

現在孩子生得少,一個個像父母的手心寶,只要有能力,想要幫孩子贏在起跑點的父母不在少數。也因此,身為資源聚焦的台北,「學區房」一直是許多家有小孩的父母,買房置產的重要考量之一。

說巧不巧,剛結束的這通電話,又是一位焦急的父親。姚先生家打算要買新房子了,為了家中再過幾年要準備要上國中的兒子,姚先生和太太經過多番討論後,兩人起心動念開始要替兒子挑一個好學區,這不,台北看了一圈,他倆最後把念頭打上了師大附中,抱著從國小卡位的打算。

但既然要挑學區房,怎麼又會有這通電話呢?原來,姚先生請房仲找了附近實價登錄的資料作為出價的參考,但身為第2次買房的他也很謹慎,自己上網也去查了實價登錄去年的成交行情,但這一查不得了,怎麼同樣都在師大附中旁邊,房仲卻只挑貴的成交行情提供呢?

姚先生算是沉得住氣的,雖然一時怒火中燒,但他倒也沒急著向房仲發脾氣,打算先三方確認,是不是自己哪裡遺漏了,實價登錄沒有看對呢?

實價登錄自101年上路至今,雖系統尚有許多可以改進的小地方,但對一般有買賣房屋需求的民眾來說,確實是個便民又免費的好東西,就算自己不會查實價登錄,也可以讓房仲幫忙查詢相關資料,以做出價的參考。

不過,到底怎麼正確看實價登錄的價格呢?今天就要來教大家,如何揪出藏在實價登錄裡的「錯誤價格」:

1.車位沒有拆算

去年在業界有個影片很紅,內容在說一位屋主覺得自家房子被房仲給賤賣了,在影片中他表示同一批社區年份、坪數、樓層相同的房子,價差到快200萬,他指責房仲雖然調出了近年實價登錄的價格,但卻是「挑選」過的,造成他的開價誤判,進而賤賣了自家的房產。

雖然影片裡面故事頗多八卦,最後也證實屋主的指責是烏龍一場,但他的問題其實就是出在車位。

 

首先,有車位和沒有車位的房子,總價的差距我就不說了。

由於實價登錄在沒細點進去的列表上,車位坪數會和主建物坪數一起當分母下去算價格,也因此以台北市有坡道平面車位的房子來說,容易造成「拉低」單價的情況(倉儲車位由於坪數較小,所以也有可能會「拉高」單價)。所以,正確的作法,都還是要把車位和室內坪數拆算開來,才能和其他沒車位的物件比較正確的單價。

2.異常偏高的價格

由於有些使用面積,例如違建這種,並不能算入權狀面積上(實價登錄上坪數不顯示),但實際買方會願意因此加價,所以像夾層、頂樓加蓋、防火巷加蓋這種特殊情況,都可能會造成乍看價格偏高的情況。這部分可以注意,細點進去的「備註資料」上有無加註含增建。

 

3.異常偏低的價格

價格偏高要確認,同樣的看到價格偏低也別高興得太早,細看許多備註情況,可能是因為父母賣小孩這種親屬間交易;或者是物件特殊,像是建案公設比過高、乙種工業用地;又有可能是本身有瑕疵,例如海砂屋、輻射屋…等個別因素影響。

簡單來說,要看實價登錄,最好就是得逐筆點進去看細項,才不會比到不一樣的東西。實價登錄為什麼會有那麼多不清楚的地方,說到底,還是因為是人為登錄,自然而然標準沒那麼統一。所以,如果心裡有疑問真的要多方確認,以免大聲嚷嚷完被打臉就不好了。

回過頭,那麼姚先生的情況是哪一種呢?答案是:不是學校旁邊的房子就是學區房。盡管對比的物件(下圖6和5)離學校有著差不多的距離,但因為學區劃分的關係,所以隔一條橋,圖片中5的物件並不是師大附中的學區,自然而然價格就低啦!

 


房市神秘客-傅恪恩

房市觀察近10年,身邊友人從房仲、代銷、銀行、代書、包租、代管、建商、設計師、租賃住宅管理人員、台北市危老重建推動師、不動產估價師到投資客、二胎業者都有。看著在房市裡默默耕耘的朋友們,一直覺得因買不起或誤解而仇房的人很可憐,願以支筆,拉近兩端不對等的資訊。

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