為什麼房仲給的實價登錄參考，都有「挑選」過？別急！4方法揪出「錯誤價格」

摘要

現在孩子生得少，一個個像父母的手心寶，只要有能力，想要幫孩子贏在起跑點的父母不在少數。也因此，身為資源聚焦的台北，「學區房」一直是許多家有小孩的父母，買房置產的重要考量之一。

說巧不巧，剛結束的這通電話，又是一位焦急的父親。姚先生家打算要買新房子了，為了家中再過幾年要準備要上國中的兒子，姚先生和太太經過多番討論後，兩人起心動念開始要替兒子挑一個好學區，這不，台北看了一圈，他倆最後把念頭打上了師大附中，抱著從國小卡位的打算。

但既然要挑學區房，怎麼又會有這通電話呢？原來，姚先生請房仲找了附近實價登錄的資料作為出價的參考，但身為第2次買房的他也很謹慎，自己上網也去查了實價登錄去年的成交行情，但這一查不得了，怎麼同樣都在師大附中旁邊，房仲卻只挑貴的成交行情提供呢？

姚先生算是沉得住氣的，雖然一時怒火中燒，但他倒也沒急著向房仲發脾氣，打算先三方確認，是不是自己哪裡遺漏了，實價登錄沒有看對呢？

實價登錄自101年上路至今，雖系統尚有許多可以改進的小地方，但對一般有買賣房屋需求的民眾來說，確實是個便民又免費的好東西，就算自己不會查實價登錄，也可以讓房仲幫忙查詢相關資料，以做出價的參考。

不過，到底怎麼正確看實價登錄的價格呢？今天就要來教大家，如何揪出藏在實價登錄裡的「錯誤價格」：

1.車位沒有拆算

去年在業界有個影片很紅，內容在說一位屋主覺得自家房子被房仲給賤賣了，在影片中他表示同一批社區年份、坪數、樓層相同的房子，價差到快200萬，他指責房仲雖然調出了近年實價登錄的價格，但卻是「挑選」過的，造成他的開價誤判，進而賤賣了自家的房產。

雖然影片裡面故事頗多八卦，最後也證實屋主的指責是烏龍一場，但他的問題其實就是出在車位。

 

首先，有車位和沒有車位的房子，總價的差距我就不說了。

由於實價登錄在沒細點進去的列表上，車位坪數會和主建物坪數一起當分母下去算價格，也因此以台北市有坡道平面車位的房子來說，容易造成「拉低」單價的情況（倉儲車位由於坪數較小，所以也有可能會「拉高」單價）。所以，正確的作法，都還是要把車位和室內坪數拆算開來，才能和其他沒車位的物件比較正確的單價。

2.異常偏高的價格

由於有些使用面積，例如違建這種，並不能算入權狀面積上（實價登錄上坪數不顯示），但實際買方會願意因此加價，所以像夾層、頂樓加蓋、防火巷加蓋這種特殊情況，都可能會造成乍看價格偏高的情況。這部分可以注意，細點進去的「備註資料」上有無加註含增建。

 

3.異常偏低的價格

價格偏高要確認，同樣的看到價格偏低也別高興得太早，細看許多備註情況，可能是因為父母賣小孩這種親屬間交易；或者是物件特殊，像是建案公設比過高、乙種工業用地；又有可能是本身有瑕疵，例如海砂屋、輻射屋…等個別因素影響。

簡單來說，要看實價登錄，最好就是得逐筆點進去看細項，才不會比到不一樣的東西。實價登錄為什麼會有那麼多不清楚的地方，說到底，還是因為是人為登錄，自然而然標準沒那麼統一。所以，如果心裡有疑問真的要多方確認，以免大聲嚷嚷完被打臉就不好了。

回過頭，那麼姚先生的情況是哪一種呢？答案是：不是學校旁邊的房子就是學區房。盡管對比的物件（下圖6和5）離學校有著差不多的距離，但因為學區劃分的關係，所以隔一條橋，圖片中5的物件並不是師大附中的學區，自然而然價格就低啦！