房地產

鑒於很多房產專家常常借鏡日本,把日本的房產泡沫比擬台灣的情況。我實在是太好奇了,到底是什麼原因讓日本房地產泡沫的呢?而同樣的情況是否會重演呢?以下是我研究後的分享。

歷史上有名的「廣場協議」,說穿了就是美國請英、日、德、法等國,調控匯率,促使美元貶值,以利美國貨物出口。日幣因而開始升值,使得當時出口大於進口(貿易順差)的日本企業,海外收取外幣後,可以換到更多的日幣,上市公司股價在財報上也呈現外匯收入,財報亮眼,股價順勢上漲,造成當時日本股市短時間衝上高點。手上有餘錢的企業,把錢投入不動產,可能擴產線或是擴張企業規模使用。

當時,國際熱錢看準日幣匯差波動甚劇,認為購入大量日本資產(土地、不動產)或是日幣,短時間就可以因為日幣升值而賺入匯差,甚至是賺到資產價格上漲的機會。

一般人民因股票賺錢,或是企業賺錢加薪的機會到處都有,可說是日本錢淹腳目的時代,造成了80年代日本經濟繁華時期。人民手上的餘錢變多,存款增加,造成銀行資金過剩,需要靠著降低利率,提高貸款成數來把錢借出,才能從中賺取更多利息。

同時,銀行鼓勵民眾貸款,銀行專員傾向建議來存錢的民眾進行土地或是不動產投資,因為銀行提供的貸款條件不錯,擔保品以最安全的土地及不動產為主,一般民眾開始有更多意願投入房地產及土地買賣套利,使得市場開始追捧不動產投資。大多數人認為買房子、土地日後一定漲價賺錢。

國際熱錢、日本國內企業、一般民眾都同時把自己手上的資金投入不動產,造成不動產價格一直不斷上漲,利用房屋和土地買賣或去高利的投資(投機)情緒高漲。更促使當時一般原本與不動產不相關的企業也開始投入房地產投資。

在這種情緒下,大家都覺得買房子會賺錢,有很多企業甚至放棄了產品持續創新的想法,也不把資金投入實業生產,反而投入了不動產投資。套一句話,這麼輕鬆就可以利用銀行的錢賺錢,為什麼還要努力去做產品呢?做新產品還不一定百分之百賺錢呢!

以上,大家有沒有覺得跟台灣過去10年的情況很像呢?我覺得台灣人寄情於房產上的心態,和80年代的日本人很相像!

到了90年代,因為日本地價過高,導致政府要推動城市建設窒礙難行,企業也因工廠土地難以購得無法擴大,一般日本人買不起自己的房子。通貨膨脹加劇,民間反抗的聲音愈來愈高。

日本政府眼見經濟、物價失控,開始實施以下幾項緊縮政策:

1.提高利率
在短短2年內,把利率的2.5%,提高到6%。造成企業貸款利息變高,現金周轉困難的企業變多,紛紛拋售手中不動產。升息也造成股票大跌,許多公司市值瞬間縮水。一般民眾繳的貸款利息瞬間翻倍,支出瞬間增加。薪水沒有增加,支出卻增加的情況下,民眾財產縮水。負擔不起的民眾紛紛拋售不動產以減輕負擔。

2.對短期持有土地者課重稅
持有土地10年內買賣,就屬於短期持有。持有2年買賣,屬於超短期持有,課稅更重。

3.地價稅提高
使得囤地大戶紛紛出脫土地。

4.停止商銀對房地產進行放貸業務
因緊縮影響下,許多銀行因為不良債權,也就是貸出去的錢收不回來,紛紛倒閉。政府開始限縮房貸額度。甚至到最後停止房貸業務。

我覺得最狠的殺手鐧是「升息」和「房貸緊縮」。造成賣家因為持有不動產成本墊高,急著出售。買家因為沒有「房貸」這個工具的幫忙,手上沒有足夠的現金來買房,而降低買房意願。整體成交量瞬間凍結,以至於房價暴跌至最高點時的1/3。幾乎所有人對房地產市場信心崩潰。國際熱錢也在這期間紛紛撤出日本。失落的20年由此而來。

屋漏偏逢連夜雨,1990年代,正值日本人口紅利拐點,又遇上網路泡沫、亞洲金融風暴等,對日本企業造成傷害,也直接對人民荷包造成損傷。我認為這一連串的發生,主要是因為當時的「國家的財務政策」使得企業及人民財產瞬間縮水。

目前台灣對於打房的政策上,大致都在稅制上動作,包含奢侈稅、囤房稅的討論等。當然還有增加社宅,希望利用增加供給抑制價格上漲的方式,來解決高房價問題。其實我認為這些都是比較溫和的方式。至於很多專家提到的「人口紅利」是否真正影響房價?在日本這個經驗中,「人口紅利拐點」只是負面力道中的其中一項而已。很難說是一個真正的重創原因。

台灣會不會像日本一樣房價大跌呢?我覺得還是需要密切注意政策動向。剛好適逢選舉季節,請大家好好謹慎的投下自己的一票吧!俗話說「錯誤的政策比貪汙更可怕」。希望大家不要用偶像支持的心態去投票,好好看看政策,才能避免個人財務因為失誤的政策而蒸發喔!

後記:美國的政策也常常影響著各國。這也就是為什麼各國這麼注意美國的動向。廣場協議算是最早的貨幣戰爭吧!建議大家有事沒事也要注意一下美國的升息、降息的新聞喔!

本文獲「理財+1課」授權轉載,同時刊登於「沐妮's生活觀察日記」,原文:從日本房地產泡沫歷史比對台灣房地產現況


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