房地產

不知道是租屋糾紛太多,還是湊巧,最近老是有人丟訊詢問提前解約扣押金的問題,今天就讓我們來聊聊,出門在外租房子,房東和房客都會碰到的大哉問:提前解約一定會被罰錢嗎?最多又只能罰1個月嗎?

 

租賃專法上路一陣子,各家媒體也相繼報導了不少,為了方便記憶下,許多租屋族都只會記得,現在提前解約,房東好像最多只能收1個月的違約金。但實務面真的是如此嗎?答案是,那可不一定唷!在新的法規下,提前解約,不一定會有違約金,但卻也有可能超過1個月。

我們從房屋租賃定型化契約應記載事項說起,裡面就有提及,提前終止租約的情況分兩種,一種是「得」、一種是「不得」,前者是指房東或租客只要在約定時間前(至少1個月)通知對方,那麼就不用給付違約金。

舉例來說,我和房東簽約時約定好,只要有1個月前通知,就「可以」提前解約,那麼我因為2個月後工作要從台北調到高雄,必須提早終止到年底的租約,我只要在搬走30天前,告訴房東這件事,房東就不能扣我押金。但如果今天公司轉調令下來的太趕,導致我1個星期後就得搬走,那麼房東就可以扣我1個月的押金,作為提前解約的賠償。

那麼,簽約時如果簽得是所謂的「不可以」,後來卻又必須提前解約該怎麼辦呢?這時候不懂得人會跟你說反正就是最多1個月,但懂的人會跟你說4個字:雙方協商。這是什麼意思?其實說白了你就會覺得很簡單,既然簽得是不可以提前解約,所以在這種情況下,租客(房東)確實可以提出以1個月違約金作為賠償條件,但對於房東(租客)而言,卻也可以提出依照合約精神「我不要你1個月的違約金,反正你就是給我住到滿為止」的條件。

也因此,在這種情況下,如果你非得提前終止合約,堅持只肯給1個月的違約金,那是沒有意義的,因為雙方會沒有交集。所以協商的意思就是說,你讓一點,我讓一點,兩方達成共識。當然也正因如此,協商到最後掏出來的錢,可能就不只有那基本的1個月。

一般來說,因為目前租賃住宅市場發展及管理條例第7條規定,押金不得超過2個月的租金。所以有了這個標準,通常談到賠償2個月,大家多會讓步,好聚好散。但會不會有需要額外補貼搬遷費什麼的,表示誠意,那真的就是看個案情況了。

另外,新法為了保護雙方,在第10條及11條也有規定幾種情況下提前解約,是不用給付對方違約金,以房東來說:
1.承租人毀損租賃住宅或附屬設備,不為修繕或相當之賠償。
2.承租人遲付租金或費用,達2月之租額,經催告仍拒繳。
3.承租人未經出租人書面同意,將租賃住宅轉租於他人。
4.出租人為重新建築而必要收回(終止前3個月書面通知對方)。
5.其他依法律規定得提前終止租賃契約。

以租客來說:
1.因疾病、意外產生有長期療養之需要。
2.租賃住宅未合於居住使用,並有修繕之必要,經承租人定相當期限催告,而不於期限內修繕。
3.因不可歸責於承租人之事由,致租賃住宅之一部滅失,且其存餘部分難以繼續居住。
4.因第三人就租賃住宅主張其權利,致承租人不能為約定之居住使用。
5.承租人死亡,繼承人主張終止租賃契約。

結論,老話一句,新法保障真的很多,多了解一點,也是多保障自己一點。


房市神秘客-傅恪恩

房市觀察近10年,身邊友人從房仲、代銷、銀行、代書、包租、代管、建商、設計師、租賃住宅管理人員、台北市危老重建推動師、不動產估價師到投資客、二胎業者都有。看著在房市裡默默耕耘的朋友們,一直覺得因買不起或誤解而仇房的人很可憐,願以支筆,拉近兩端不對等的資訊。

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