房地產

「全國房屋租金連續102個月沒跌過,漲幅6.88%」,不知道大家有沒有注意到這則出自《自由財經》的新聞呢(編按:新聞資料時間:2019.09.27)?

因為出社會後,我幾乎都在外租屋比較多,對於租金和房東(或是管理公司)互動等訊息比較敏感,又加上現在也還是租屋族,總想著「哪天可以住到真正自己的房子呢?」到時後一定把裝潢都設計成自己想要的樣子,方便做家務、顧小孩的日常生活。

看到這則新聞,我的確有感。之前為了縮短通勤時間,一直想換租到台北市區紅線沿線上的房子。無奈,近捷運、3房2廳的公寓都要2萬5,000元以上,2房的電梯大樓也都要3萬元以上。雖然雙薪家庭的負擔還可以,但是想想現狀,雖然往北快到底站是遠了一點,但是新北市房租還是比台北市便宜,空間也大很多,所以還是先租著吧!

但是,租房與買房的差別到底在哪呢?和幾位朋友聊聊之後,歸納出以下2種意見:

租屋不買房族》

租屋生活雖然資金面上輕鬆,隨時要搬也很有彈性,但還是有很多生活不便之處,例如:租房子室內裝潢不能隨意更動,得面臨房東種種原因不想續租的風險等。

跟很多租屋不買房族的朋友們聊天,發現他們往往忽略了,「租金上漲」的風險。於是乎,我藉著這篇報導的數據來算一下每10年、每個月2萬元的租金到底會漲到多少。報導指出大台北地區的租金漲幅每年將近4%。如果我以3%複利計算,結果如下:

10年後:每月房租約2萬7,000元。
20年後:每月房租約3萬6,000元。
30年後:每月房租約4萬8,500元。
40年後:每月房租約6萬5,000元。
50年後:每月房租約8萬7,000元。

以一位35歲上班族為例,10年後(45歲)房租付2萬7,000元,應該是還可以。也許升上主管,可能還覺得1個月2萬7,000元小事一樁。但是30年後(65歲)正好面臨退休年紀,是否能保證當時的月收入可以負擔1個月將近5萬元的房租呢?即使是領退休俸的公職人員,也難保到時候年金被砍成什麼樣子。

同時也別忘了,不是只有房租漲,生活費用也因為通貨膨脹而隨之飛漲。表示個人的加薪速度,若沒有以每年3%以上的速度在增長時,那麼通貨膨脹正在削弱個人的購買力。也就是你所擁有的現金,未來只能買到更少的東西。

那麼租屋族,如果撥給住房的預算有限時,是否將來真的只能愈住愈遠、愈住品質愈來愈差呢?當然,個人的能力及收入,也會隨著年資、經驗增長,只是得確保我們增長的幅度跟得上物價飛漲的速度。

怎麼樣都要買房族》

反過來看買房族的想法。頭期款可能是大家最頭痛的部分,但是買房族的朋友的確有人是咬緊牙關,在出社會頭幾年存下並付了頭期款之後,申請2~3年寬限期,有些人甚至發現月利息比租金還低。但是,可能是買房壓力吧!他們會盡量在這2~3年全力衝刺事業。

的確,開始繳本利和的時候,負擔會比較大。但是他們大多都是把付房貸想成是存錢的概念。只要房子地點好,銀行認可其價值性,日後開始繳了本金後,真的有資金周轉需求,除了「賣掉」這個選項之外,資金還有機會跟銀行再貸出來。更好的是,如果房子增值,那麼增貸也是有可能的。

另外友人的想法是,買了不一定要自己住,可以先租給別人。反正大致確定之後老了想住哪裡,先買著,租金可以抵掉大部分房貸就可以了。其實就是請房客幫忙繳房貸的概念。當然租金行情漲的話,房東也是可以跟著市場行情走的。房貸數字只要利率不變,基本上是固定的,但是租金定價可以隨著市場波動而定。

也許有人說:「那風險就是利率上升和房價下跌啊!」

的確,一旦利率上升,銀行須繳出去的利息立刻變多。利率政策牽一髮而動全身,所以台灣央行總裁幾乎都是維持利不變決策。而現在低利的環境,為的就是希望資金被借出去在市場上流動,才能藉此帶動經濟。難道政府會把利率調升讓市場更緊縮嗎?目前已開發國家除了美國,歐洲、日本都漸漸走向負利率。只有新興國家才有5%以上的高利率現象。

至於房價下跌呢?我個人認為,只要選定抗跌地點,到最後都要自己住的話,就別想太多了。因為為了要住,房價漲,你也不會賣,房價跌,你更不會賣了,是吧?

有人說:「老了就去住養老村啊!」

租屋族就是把原本的租金預算去付養老村,買房族則是把市區的房子租出去,拿房客的租金付養老村。

那麼最後,可以想像一下,65歲時你想住哪裡呢?透過這樣的想像,或許就可以回推自己到底需不需要買房了。

本文獲「理財+1課」授權轉載,原文:《租房好v.s買房好?》


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