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本文介紹，買自住房，要「先買小屋，再換大屋」的理由。
據統計，台灣人的一生，平均換屋1到2次，也就是說，一生會擁有過2到3間房屋。以一對新婚夫妻（或許就是正在看文章的你們）為主角，在人生各階段，分別「需要」怎麼樣的房子呢？為了簡化狀況，假設並未與父母或公婆同住，舉例說明如後。
階段一：新婚夫妻，只需要兩房的小公寓
剛結婚的年輕夫妻，在最大的小孩滿10歲（約國小5年級）前，只「需要」兩間房間的小公寓，即足夠使用：一間夫妻臥房，一間小孩房。
現代人大多生得少，只生一個或兩個孩子的居多，三個都不常見，子女數一個到三個的狀況下，小孩滿10歲前，不分男女睡同一間房間，都是沒問題的。
如果真的有生四個孩子，且都未滿10歲的話，那可能要視情況，再增加一間小孩的房間即可。
房間數過多，是種「浪費」。因為總坪數增加，支付的房屋總價也大幅增加。你的人生，不是只有買房子呀。還要出國旅遊、看電影、吃大餐、買3C產品，與漂亮的衣服、鞋子、包包等。某一樣支出的錢過多，就會擠壓其他項目的支出。所以，房間數，剛好足夠就好。
階段二：小孩滿10歲後，換成三房或四房的大公寓
由於小孩漸漸進入青春期，需要隱私及獨立的空間，如果有兩個以上孩子的家庭，當最大的孩子滿10歲之後，就要進行第一次的換屋。視小孩的人數，決定「需要」幾房的物件。原則是：每個孩子一人一間。
比如，有兩個孩子的，就需要三房的公寓：一間夫妻臥房，兩間小孩房。如果有三個孩子的，就需要四房的大公寓：一間夫妻臥房，三間小孩房。依此類推。
一對夫妻從結婚到現在，已經超過10年（結婚後才生小孩的話），隨著在職場的年資增加，薪水通常會比剛結婚時來得高。所得提高，代表每月還款能力增加，可以跟銀行借到更多的錢，負擔得起多一點的房貸本利和。
這時候應該把原本的小公寓賣掉，換成房間數足夠使用的大公寓。小公寓賣掉的價金可以當成新買的大公寓頭期款。如果還不足，這十幾年來，每個月依照333理財法、儲蓄及指數化投資，也累積了更多的資產。與小公寓的賣出價金合計，可以拿出比10幾年前買小公寓時更多的自備款，每月房貸負擔不見得會增加太多。
階段三：孩子完成學業，可獨立謀生
由於我們舉例的主角，是階段一的新婚夫妻（也可能就是正在看文章的你們）。當孩子已經完成學業，出社會工作的時候，父母年輕點的，大約是準備邁入50歲的壯年期（假如25歲結婚生子的話）；年長的，可能是60歲的準備退休期（假如35歲結婚生子的話），甚至已經退休了。
這時，我稱之為第三階段。這階段可以依照是否與小孩同住，決定第二次換屋。分為以下兩種。
階段三》情況1：小孩獨立成家離巢後，換回小公寓
這個情況是，孩子已經在外地工作定居，5年甚至10年內不會回家跟父母同住。在人生發展階段，可稱之為「離巢期」。就好像鳥爸媽把孩子養大，小鳥已經學會飛行，可以離開巢穴獨立謀生了。
這時候，這對夫妻也屆退休之齡，便可以把原本三房或四房的大公寓賣掉，換間剛好符合兩人「需求」的兩房小公寓。這樣很可能會剩餘數百萬的現金。
因為，把高總價的大公寓賣掉，換去買總價比較低的小公寓，可以把資金從自住房釋放出來，留大量流動資金在手上。50、60歲的夫妻兩人，可以將這筆資金拿來養老：投入適合退休族的資產配置，想出國旅遊時，就賣個幾萬元的基金或股票當旅費，享受退休後的新生活。
階段三》情況2：三代同堂住一起，換間透天厝或者公寓鄰近兩個單位
如果夫妻屆齡退休，小孩已成家但仍住家裡，也可以把原本大公寓賣掉，換買透天厝（鄉下郊區），或者同一棟大樓的兩個鄰近單位。
如果是透天厝，老夫妻與年輕的下一代可以各住一層，互相照顧。記得，年長的要住一樓，以免爬樓梯太吃力。年輕的身強體壯，則可以住較高樓層。
把舊的大公寓賣掉，當成換透天厝的頭期款。假如還有不足的話，由於這時比上次「階段二」換大公寓時，又多工作了10幾、20幾年，通常職位會更高，收入也更高，加上持續指數化投資，累積的資產也更多，拿一部分出來補頭期款的缺口，應該是足夠的。
至於每個月的房貸，就交給跟你同住的孩子負擔吧。因為，你們夫妻都已經要退休，不再有勞動收入了，不應該負擔繳貸款的責任。再者，「使用者付費」，身為爸媽的你們已經支付一大筆透天厝頭期款了，剩下的房貸給孩子支付，也很合理啊。
小結》
綜合上述，如果正在看文章的你，是個還沒買屋的年輕人，請你切記：別一開始就買最後一間大房子。否則，馬上就會成為「屋奴」！
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本文獲「效率理財王」授權轉載，原文：房地產2-05買「自住房」要知道的事03：先買小屋，再換大屋