唐山大亨三位出了一本有關大灣區物業〈編按：房地產〉投資的新書，見《神秘blogger之飯局》，近日他們接受訪問，上了一個我非常喜歡的節目《葳言大意》，當然要用心收聽。訪問中他們三位說得很淡定，把很多投資考慮都輕鬆地說了出來。
訪問中，主持人指曾經問唐山大亨有沒有看超過100個單位，他們笑言100個實在太少了，一天都看十多二十個單位，有這個睇樓量，才能稱得上專家吧。不少人指內地地大物博〈勿博〉，不同地區的買房制度各有不同，連文化都有差異，一般投資者沒有很深入的了解，未必容易有好回報。
例如內地人不喜歡住高樓層甚至頂樓，這與香港人相反。內地人對地權的年期很敏感，40年期與80年期，香港人眼中可能沒有太多感覺，但內地人則不喜歡年期太短，樓價不會賣得好。這不可能靠上一兩堂、看一兩本書、聽一兩個電台節目，就可以做到專家，不掌握的話，很難把投資風險控制得好。
唐山大亨中的葉sir分享他本來只是萬多元人工（編按：薪水），在香港也能儲到十多間港樓，但他近年有感港樓不值，例如槓桿不大，回報越來越低，買賣時需要付很重的交易成本，15%的印花稅，這金額隨時等於在內地買到整間套房，十分不值。因此他近年慢慢留意其他市場，包括不同國家的物業市場。
過往，他覺得自己太著重現金流，單看租金回報，不少市場都不錯，後來他慢慢改變這個觀點，需要看二手市場，及地區發展與升值潛力。在外地買樓，他十分著眼當地人的置業能力與意欲，因為他不相信一個地方只靠外國人把樓買貴，長遠來看這絕不正常。因為這個原因，他不買日本樓，因為當地人都不想置業，沒有長遠令樓市上升的推動力。他也研究過泰國與馬來西亞的樓，發覺當地人的置業能力有限，基於同一個邏輯，也沒太大興趣。
買賣物業，還要想二手市場的接貨能力，即未買入，先要想好如何賣，賣出時有否大問題，若賣不出去，帳面上多多錢賺都無用。他們於內地物業的投資，多會選擇買一些中小型屋苑，因為屋苑管理有保障，但若選擇大型屋苑的話，放租同放售都會有不少競爭。
他們在大灣區的投資多集中於二手樓，不買新樓的原因是溢價很高，而且二手樓升值潛力更大。曾有屋苑，第一期二手在賣100萬元，但同一時間，第四期新樓在賣200萬元。還有面積，五年以內的新樓，買100方可能只得70方，有如香港的建築面積與實用面積的比例，但以往卻不是，十年前的二手樓，有一些更買89方送89方，買入的面積會更大。
他們三人有好幾十間大灣區物業〈未夠100間〉，如何做到呢？內地不少地區的物業價格不高，賣出或加按一間香港樓套現，便可以買數間內地樓，他們的操作是拿香港樓融資，再到內地full pay。其實還有一步可以做，就是拿買入了的內地物業再抵押予銀行借貸，但他們還未有做，因為不想槓桿得太盡。
一個成功的投資方法最緊要是有持續性，如果一個投資方法，只能做到一次，或已經過氣，這是沒有用的。他們覺得投資大灣區物業是有持續性的，而且今時今日還有很多機會，鼓勵大家也身體力行，尋找好的投資機會。
很多人只懂前海、深圳，他們認為這些地方都貴得很，當一個地方的價值已經見光了，其實價格都升了上來。大灣區還有很多地方有投資價值，樓價低一點，基建交通不斷改善，潛力更大。投資者可以多花時間去尋寶，研究每個地方。
他們還分享了一個很好的概念，就是認清經濟、樓價與租金的本質。主持人問他們一個問題，現在手持這麼多物業，如果出現有如金融海嘯的情況怎辦？他們認為當年金融海嘯時，經濟差，資金鏈出問題，影響市場，但我們要看看隨後股市與樓市的分別，如香港，股市10年來沒有升太多，但樓市卻升了很多，股樓已經成了兩個獨立市場。
再者，即使樓價跌，不代表租金跌，租金不是樓價的一個百分比，而是取決於人工，承租能力。今天內地人工平均三四千元人民幣，已經不算高，通脹不斷升，其實很難把人工減下去，人工不減，租金很難下調。另一邊廂，他們也做好最壞打算，沒有過度借貸，以今天的租金收入即使跌一半都無事，若再壞的情況出現的話，最多回去打工。
經常都說，投資者要熟識自己的投資項目。曾經有身邊朋友指有興趣投資大灣區的物業，問我意見，我指那些地區前景的確很好，但自知未必有這個心力去賺這些錢，朋友不太理解，我問他會否閒日放工後往返內地？每逢週六日都返內地睇樓？持續數年？若不這樣做，難道找專家給點投資意見，或跟一些「買樓鴨仔團」上一兩次就能有好的投資回報嗎？要小心，若你有多餘錢，很多「專家」樂意幫你找「投資機會」的，如倫敦金。最後請謹記，「力不到不為財」呀。
本文獲「取之有道」授權轉載，原文：資深物業投資者的心得