房地產

唐山大亨三位出了一本有關大灣區物業〈編按:房地產〉投資的新書,見《神秘blogger之飯局》,近日他們接受訪問,上了一個我非常喜歡的節目《葳言大意》,當然要用心收聽。訪問中他們三位說得很淡定,把很多投資考慮都輕鬆地說了出來。

訪問中,主持人指曾經問唐山大亨有沒有看超過100個單位,他們笑言100個實在太少了,一天都看十多二十個單位,有這個睇樓量,才能稱得上專家吧。不少人指內地地大物博〈勿博〉,不同地區的買房制度各有不同,連文化都有差異,一般投資者沒有很深入的了解,未必容易有好回報。

例如內地人不喜歡住高樓層甚至頂樓,這與香港人相反。內地人對地權的年期很敏感,40年期與80年期,香港人眼中可能沒有太多感覺,但內地人則不喜歡年期太短,樓價不會賣得好。這不可能靠上一兩堂、看一兩本書、聽一兩個電台節目,就可以做到專家,不掌握的話,很難把投資風險控制得好。

唐山大亨中的葉sir分享他本來只是萬多元人工(編按:薪水),在香港也能儲到十多間港樓,但他近年有感港樓不值,例如槓桿不大,回報越來越低,買賣時需要付很重的交易成本,15%的印花稅,這金額隨時等於在內地買到整間套房,十分不值。因此他近年慢慢留意其他市場,包括不同國家的物業市場。

過往,他覺得自己太著重現金流,單看租金回報,不少市場都不錯,後來他慢慢改變這個觀點,需要看二手市場,及地區發展與升值潛力。在外地買樓,他十分著眼當地人的置業能力與意欲,因為他不相信一個地方只靠外國人把樓買貴,長遠來看這絕不正常。因為這個原因,他不買日本樓,因為當地人都不想置業,沒有長遠令樓市上升的推動力。他也研究過泰國與馬來西亞的樓,發覺當地人的置業能力有限,基於同一個邏輯,也沒太大興趣。

買賣物業,還要想二手市場的接貨能力,即未買入,先要想好如何賣,賣出時有否大問題,若賣不出去,帳面上多多錢賺都無用。他們於內地物業的投資,多會選擇買一些中小型屋苑,因為屋苑管理有保障,但若選擇大型屋苑的話,放租同放售都會有不少競爭。

他們在大灣區的投資多集中於二手樓,不買新樓的原因是溢價很高,而且二手樓升值潛力更大。曾有屋苑,第一期二手在賣100萬元,但同一時間,第四期新樓在賣200萬元。還有面積,五年以內的新樓,買100方可能只得70方,有如香港的建築面積與實用面積的比例,但以往卻不是,十年前的二手樓,有一些更買89方送89方,買入的面積會更大。

他們三人有好幾十間大灣區物業〈未夠100間〉,如何做到呢?內地不少地區的物業價格不高,賣出或加按一間香港樓套現,便可以買數間內地樓,他們的操作是拿香港樓融資,再到內地full pay。其實還有一步可以做,就是拿買入了的內地物業再抵押予銀行借貸,但他們還未有做,因為不想槓桿得太盡。

一個成功的投資方法最緊要是有持續性,如果一個投資方法,只能做到一次,或已經過氣,這是沒有用的。他們覺得投資大灣區物業是有持續性的,而且今時今日還有很多機會,鼓勵大家也身體力行,尋找好的投資機會。

很多人只懂前海、深圳,他們認為這些地方都貴得很,當一個地方的價值已經見光了,其實價格都升了上來。大灣區還有很多地方有投資價值,樓價低一點,基建交通不斷改善,潛力更大。投資者可以多花時間去尋寶,研究每個地方。

他們還分享了一個很好的概念,就是認清經濟、樓價與租金的本質。主持人問他們一個問題,現在手持這麼多物業,如果出現有如金融海嘯的情況怎辦?他們認為當年金融海嘯時,經濟差,資金鏈出問題,影響市場,但我們要看看隨後股市與樓市的分別,如香港,股市10年來沒有升太多,但樓市卻升了很多,股樓已經成了兩個獨立市場。

再者,即使樓價跌,不代表租金跌,租金不是樓價的一個百分比,而是取決於人工,承租能力。今天內地人工平均三四千元人民幣,已經不算高,通脹不斷升,其實很難把人工減下去,人工不減,租金很難下調。另一邊廂,他們也做好最壞打算,沒有過度借貸,以今天的租金收入即使跌一半都無事,若再壞的情況出現的話,最多回去打工。

經常都說,投資者要熟識自己的投資項目。曾經有身邊朋友指有興趣投資大灣區的物業,問我意見,我指那些地區前景的確很好,但自知未必有這個心力去賺這些錢,朋友不太理解,我問他會否閒日放工後往返內地?每逢週六日都返內地睇樓?持續數年?若不這樣做,難道找專家給點投資意見,或跟一些「買樓鴨仔團」上一兩次就能有好的投資回報嗎?要小心,若你有多餘錢,很多「專家」樂意幫你找「投資機會」的,如倫敦金。最後請謹記,「力不到不為財」呀。

本文獲「取之有道」授權轉載,原文:資深物業投資者的心得

作者簡介_止凡

土生土長香港人,草根出身,普通打工仔,並非金融財經界人士,閒時在個人網誌分享有關價值投資及財務自由相關知識,不談投資貼士,不追逐市場,網誌瀏覽量數以百萬計。曾舉辦投資工作坊,接受多個媒體邀請作訪問、講座等,現為財經雜誌專欄作家,出版多本財經著作,包括《取之有道》、《積財有技》、《財商有價》、《財富未來》。

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